বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loanণ

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট (সিআরই) হ'ল আয়-উত্পাদন সম্পত্তি যা কেবলমাত্র ব্যবসায়ের জন্য (আবাসিকের চেয়ে) উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হয়। উদাহরণগুলির মধ্যে খুচরা মল, শপিং সেন্টার, অফিস ভবন এবং কমপ্লেক্স এবং হোটেল অন্তর্ভুক্ত। এই সম্পত্তিগুলির অধিগ্রহণ, উন্নয়ন এবং নির্মাণ সহ অর্থায়ন - সাধারণত বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loansণের মাধ্যমে সম্পন্ন হয়: বাণিজ্যিক সম্পত্তির উপর লিয়েন দ্বারা সুরক্ষিত বন্ধকগুলি।

যেমন হোম বন্ধক হিসাবে ব্যাংকগুলি এবং স্বতন্ত্র ndণদাতারা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে makingণ প্রদানে সক্রিয়ভাবে জড়িত। এছাড়াও, বীমা সংস্থাগুলি, পেনশন তহবিল, বেসরকারী বিনিয়োগকারী এবং মার্কিন ক্ষুদ্র ব্যবসায় প্রশাসনের 504 programণ প্রোগ্রাম সহ অন্যান্য উত্স বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য মূলধন সরবরাহ করে।

এখানে, আমরা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loansণ, তারা আবাসিক loansণ থেকে কীভাবে আলাদা হয়, তার বৈশিষ্ট্যগুলি এবং কী কী leণদাতারা সন্ধান করে তা এক নজরে নিই।

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ansণ ব্যাখ্যা

ব্যক্তি বনাম সত্তা

যদিও আবাসিক বন্ধকগুলি সাধারণত পৃথক orrowণগ্রহীতাদের হয়ে থাকে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loansণ প্রায়শই ব্যবসায়িক সত্তাগুলিতে করা হয় (যেমন, কর্পোরেশন, বিকাশকারী, সীমাবদ্ধ অংশীদারি, তহবিল এবং ট্রাস্ট)। এই সত্তাগুলি প্রায়শই বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের মালিকানার নির্দিষ্ট উদ্দেশ্যে গঠিত হয় purpose

কোনও সত্তার কোনও আর্থিক ট্র্যাক রেকর্ড বা কোনও ক্রেডিট রেটিং নাও থাকতে পারে, সেক্ষেত্রে leণদানকারী theণের গ্যারান্টি দেওয়ার জন্য সত্তার অধ্যক্ষ বা মালিকের প্রয়োজন হতে পারে। এটি individualণদানকারীকে কোনও ব্যক্তি (বা ব্যক্তিদের গোষ্ঠী) সহ ক্রেডিট ইতিহাস প্রদান করে - এবং যার কাছ থেকে তারা loanণ খেলাপি হওয়ার ক্ষেত্রে পুনরুদ্ধার করতে পারে। যদি এই ধরণের গ্যারান্টি theণদানকারীর দ্বারা আবশ্যক না হয়, এবং সম্পত্তি defaultণ খেলাপির ক্ষেত্রে পুনরুদ্ধারের একমাত্র মাধ্যম, debtণটিকে নন-রিকভার্স loanণ বলা হয়, যার অর্থ theণদানকারীর কারও বিরুদ্ধে বা অন্য কোনও কিছুর বিপরীতে থাকে না সম্পত্তি চেয়ে।

Repণ শোধ করার সময়সূচী

আবাসিক বন্ধক এক ধরণের orণ যা নিয়মিত কিস্তিতে সময়ের সাথে সাথে theণ পরিশোধ করা হয়। সর্বাধিক জনপ্রিয় আবাসিক বন্ধক পণ্য হ'ল 30 বছরের স্থিত-হার বন্ধক, তবে আবাসিক ক্রেতাদের 25-বছর এবং 15-বছরের বন্ধক সহ অন্যান্য বিকল্প রয়েছে। দীর্ঘায়িত orণকালীন সময়কালে সাধারণত monthlyণের আয়ুতে ছোট মাসিক প্রদান এবং উচ্চতর মোট সুদের ব্যয় জড়িত থাকে, তবে স্বল্প পরিমাণে মোড়ক সময়কালে সাধারণত বৃহত্তর মাসিক পেমেন্ট এবং কম মোট সুদের ব্যয় জড়িত থাকে।

আবাসিক loansণ ofণের সময়কালে overণটি পুরো orণ পরিশোধের পরে loanণের মেয়াদ শেষে orণগ্রস্থ হয়। উদাহরণস্বরূপ, % 200, 000 30-বছরের স্থিত-হার বন্ধকী সহ bণগ্রহীতা monthly 1, 073.64 ডলার 360 মাসিক প্রদান করবেন, তারপরে fullyণ পুরোপুরি পরিশোধ করা হবে।

আবাসিক loansণের বিপরীতে, বাণিজ্যিক loansণের শর্তগুলি সাধারণত পাঁচ বছর (বা তার চেয়ে কম) থেকে 20 বছর পর্যন্ত হয় এবং orণদানের মেয়াদটি প্রায়শই loanণের মেয়াদের চেয়ে দীর্ঘ হয়। উদাহরণস্বরূপ, কোনও nderণদানকারী সাত বছরের জন্য একটি বাণিজ্যিক loanণ নিতে পারে 30 এই পরিস্থিতিতে বিনিয়োগকারীরা 30ণের উপর ভিত্তি করে seven০ বছরের বেশি অর্থ প্রদানের জন্য সাত বছরের জন্য অর্থ প্রদান করবেন, তারপরে finalণের পুরো অবশিষ্ট ব্যালেন্সের একটি চূড়ান্ত "বেলুন" প্রদান করা হবে।

উদাহরণস্বরূপ, %% এ $ 1 মিলিয়ন বাণিজ্যিক loanণ সহ একজন বিনিয়োগকারী সাত বছরের জন্য monthly 6, 653.02 ডলার মাসিক পেমেন্ট করবেন, তারপরে 18 918, 127.64 এর চূড়ান্ত বেলুনের অর্থ প্রদান সম্পূর্ণ পরিশোধ করবে।

Termণ শর্তের দৈর্ঘ্য এবং orণকরণের সময়কাল theণদানের চার্জের হারকে প্রভাবিত করে। বিনিয়োগকারীদের creditণের শক্তির উপর নির্ভর করে এই পদগুলি আলোচনা সাপেক্ষে হতে পারে। সাধারণভাবে, longerণ পরিশোধের সময়সূচি যত দীর্ঘ হবে তত বেশি সুদের হার।

-ণ-থেকে-মূল্য অনুপাত

বাণিজ্যিক ও আবাসিক loansণ পৃথক হওয়ার আরেকটি উপায় হ'ল -ণ-থেকে-মূল্য অনুপাত (এলটিভি), যা এমন একটি চিত্র যা সম্পত্তির মূল্যের তুলনায় loanণের মূল্যকে পরিমাপ করে। কোনও nderণদানকারী propertyণের পরিমাণ সম্পত্তির স্বল্প মূল্য বা তার ক্রয়ের মূল্যের কম ভাগ করে ভাগ করে এলটিভি গণনা করে। উদাহরণস্বরূপ, $ 100, 000 সম্পত্তিতে 90, 000 ডলার loanণের জন্য এলটিভি 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0.9, বা 90%) হবে।

বাণিজ্যিক এবং আবাসিক উভয় loansণের জন্য, নিম্ন এলটিভি সহ bণগ্রহীতারা উচ্চতর এলটিভিতে thanণের চেয়ে বেশি অনুকূল অর্থায়নের হারের জন্য যোগ্য হবে। কারণ: তাদের সম্পত্তিতে আরও ইক্যুইটি (বা অংশীদারিত্ব) রয়েছে, যা nderণদানকারীর চোখে কম ঝুঁকি সমান।

নির্দিষ্ট আবাসিক বন্ধকগুলির জন্য উচ্চ এলটিভিতে অনুমোদিত: ভিএ এবং ইউএসডিএ loansণের জন্য 100% অবধি এলটিভি অনুমোদিত; এফএইচএ loansণের জন্য 96.5% অবধি (ফেডারেল হাউজিং অ্যাডমিনিস্ট্রেশন কর্তৃক বীমা করা loansণ); এবং প্রচলিত loansণের 95% অবধি (যা ফ্যানি মে বা ফ্রেডি ম্যাক দ্বারা গ্যারান্টিযুক্ত)।

বিপরীতে বাণিজ্যিক loanণ এলটিভিগুলি সাধারণত 65% থেকে 80% সীমার মধ্যে চলে আসে। উচ্চতর এলটিভিতে কিছু loansণ নেওয়া যেতে পারে, তবে সেগুলি খুব কম দেখা যায়। নির্দিষ্ট এলটিভি প্রায়শই loanণ বিভাগের উপর নির্ভর করে। উদাহরণস্বরূপ, সর্বাধিক for৫% এলটিভি কাঁচা জমির জন্য অনুমোদিত হতে পারে, তবে ৮০% পর্যন্ত একটি এলটিভি বহুমুখী নির্মাণের জন্য গ্রহণযোগ্য হতে পারে।

বাণিজ্যিক ndingণ দেওয়ার ক্ষেত্রে কোনও ভিএ বা এফএইচএ প্রোগ্রাম নেই, এবং কোনও ব্যক্তিগত বন্ধকী বীমা নেই। অতএব, ndণদানকারীদের bণগ্রহীতার ডিফল্ট কাভার করার জন্য কোনও বীমা নেই এবং অবশ্যই সুরক্ষার হিসাবে প্রতিশ্রুতি দেওয়া প্রকৃত সম্পত্তির উপর নির্ভর করতে হবে।

Tণ-পরিষেবা কভারেজ অনুপাত

বাণিজ্যিক ndণদাতারা debtণ-পরিষেবা কভারেজ রেশিও (ডিএসসিআর) দেখুন, যা কোনও সম্পত্তির বার্ষিক নেট অপারেটিং আয়ের (এনওআই) তার বার্ষিক বন্ধকী gageণ পরিষেবার সাথে (মূল এবং সুদ সহ) তুলনা করে, সম্পত্তির debtণ প্রদানের দক্ষতা পরিমাপ করে। এটি বার্ষিক debtণ পরিষেবা দ্বারা NOI ভাগ করে গণনা করা হয়।

উদাহরণস্বরূপ, এনওআইতে $ 140, 000 এবং বার্ষিক বন্ধকী debtণ পরিষেবাতে, 000 100, 000 সহ একটি সম্পত্তির ডিএসসিআর 1.4 (140, 000 ডলার $ 100, 000 = 1.4) থাকবে। অনুপাতটি ndণদাতাদের সম্পত্তি দ্বারা উত্পন্ন নগদ প্রবাহের ভিত্তিতে সর্বাধিক loanণের আকার নির্ধারণে সহায়তা করে।

1 এর চেয়ে কম ডিএসসিআর একটি নেতিবাচক নগদ প্রবাহকে নির্দেশ করে। উদাহরণস্বরূপ,.92 এর একটি ডিএসসিআর মানে বার্ষিক debtণ পরিষেবার 92% কভার করার জন্য পর্যাপ্ত পরিমাণ NOI রয়েছে। সাধারণভাবে, বাণিজ্যিক ndণদাতারা পর্যাপ্ত নগদ প্রবাহ নিশ্চিত করতে কমপক্ষে 1.25 এর ডিএসসিআর খুঁজছেন।

সংক্ষিপ্ত নগদ প্রবাহের সাথে সংক্ষিপ্ত নগদকরণের সময়সীমা এবং / অথবা সম্পত্তিগুলির সাথে loansণের জন্য একটি কম ডিএসসিআর গ্রহণযোগ্য হতে পারে। অস্থায়ী নগদ প্রবাহ সহ সম্পত্তিগুলির জন্য উচ্চতর অনুপাতের প্রয়োজন হতে পারে - উদাহরণস্বরূপ, হোটেলগুলি, যেগুলি অন্যান্য ধরণের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য দীর্ঘমেয়াদী (এবং তাই আরও অনুমানযোগ্য) ভাড়াটে লিজের অভাব রয়েছে lack

সুদের হার এবং ফি

বাণিজ্যিক loansণের সুদের হার আবাসিক onণের চেয়ে সাধারণত বেশি থাকে। এছাড়াও, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loansণগুলি সাধারণত মূল্য সংযোজন, আইনী, loanণ আবেদন, loanণের উত্সাহ এবং / বা জরিপ ফি সহ feesণের সামগ্রিক ব্যয়কে যুক্ত করে এমন ফি অন্তর্ভুক্ত করে।

Costsণ অনুমোদিত হওয়ার আগে (বা প্রত্যাখ্যানিত) আগে কিছু ব্যয় অবশ্যই প্রদান করতে হবে, অন্যরা বার্ষিক প্রয়োগ করে। উদাহরণস্বরূপ, কোনও loanণের এককালীন loanণের অরিজিনেশন ফি 1% থাকতে পারে, বন্ধ হওয়ার সময় এবং বার্ষিক এক শতাংশের এক-চতুর্থাংশ (0.25%) fullyণ পুরোপুরি পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত হতে পারে। একটি million 1 মিলিয়ন loanণ, উদাহরণস্বরূপ, বার্ষিক প্রদত্ত addition 2, 500 এর 0.25% ফি সহ (সুদ ছাড়াও) 0.25% ফি সহ সাময়িকভাবে প্রদান করতে 10% ডলার সমান 1% loanণ উত্সাহী ফি প্রয়োজন হতে পারে।

আগাম দেত্তয়া

একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loanণের ayণদানে leণদাতার প্রত্যাশিত ফলন সংরক্ষণের জন্য ডিজাইন করা প্রিপেইমেন্টে বিধিনিষেধ থাকতে পারে। বিনিয়োগকারীরা যদি loanণের পরিপক্কতার তারিখের আগে settleণ নিষ্পত্তি করে থাকেন তবে তাদের প্রিপেইমেন্ট জরিমানা দিতে হবে। প্রথমদিকে earlyণ পরিশোধের জন্য প্রাথমিকভাবে চার প্রকারের "প্রস্থান" জরিমানা রয়েছে:

• প্রিপমেন্ট পেনাল্টি এটি সর্বাধিক প্রাথমিক পরিশোধের জরিমানা, নির্দিষ্ট প্রিপেইমেন্ট জরিমানার মাধ্যমে বর্তমান বকেয়া ব্যালেন্সকে গুণ করে গণনা করা হয়। সুদের গ্যারান্টি Nderণদানকারী নির্দিষ্ট পরিমাণ সুদের অধিকারী, এমনকি যদি earlyণটি প্রাথমিক পর্যায়ে প্রদান করা হয়। উদাহরণস্বরূপ, কোনও loanণের জন্য 60% গ্যারান্টিযুক্ত 10% সুদের হার থাকতে পারে, তার পরে 5% প্রস্থান ফি সহ। বহিষ্কার। Periodণগ্রহীতা একটি নির্দিষ্ট সময়ের আগে loanণ পরিশোধ করতে পারে না, যেমন 5 বছরের লকআউট। বাতিলকরণ। জামানতের একটি বিকল্প। Leণদানকারীকে নগদ প্রদানের পরিবর্তে orণগ্রহীতা মূল loanণ জামানতের জন্য নতুন জামানত (সাধারণত মার্কিন ট্রেজারি সিকিওরিটি) বিনিময় করে। এটি ফি কমাতে পারে তবে penalণ পরিশোধের এই পদ্ধতির সাথে উচ্চতর জরিমানা সংযুক্ত করা যেতে পারে।

প্রিপমেন্ট শর্তাদি payণের নথিগুলিতে চিহ্নিত হয় এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loansণের অন্যান্য loanণের শর্তাদির সাথে আলোচনা করা যেতে পারে।

তলদেশের সরুরেখা

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের সাথে, একজন বিনিয়োগকারী (প্রায়শই একটি ব্যবসায়িক সত্তা) সম্পত্তি ক্রয় করে, জায়গা লিজ দেয় এবং সম্পত্তির মধ্যে পরিচালনা করা ব্যবসাগুলি থেকে ভাড়া আদায় করে। বিনিয়োগটি আয়-উত্পাদক সম্পত্তি হতে চলেছে।

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loansণের মূল্যায়ন করার সময়, ndণদাতারা loanণের জামানত, সত্তার orণযোগ্যতা (বা অধ্যক্ষ / মালিক), তিন থেকে পাঁচ বছরের আর্থিক বিবৃতি এবং আয়কর রিটার্ন এবং আর্থিক অনুপাত যেমন loanণ-থেকে-মূল্য হিসাবে বিবেচনা করে অনুপাত এবং debtণ-পরিষেবা কভারেজ অনুপাত।