বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা যারা স্থির-হারের debtণ ফিনান্সিংয়ের পক্ষে হন তারা মাঝে মধ্যে findণের নিষ্পত্তি হওয়ার আগে তাদের matণ নিষ্পত্তির আগে প্রিপেইমেন্ট জরিমানা দিতে হয়। বিভিন্ন অর্থ পরিশোধের বিকল্পগুলির মধ্যে, পরাজয় হ'ল সুদের হার যখন বাড়ছে তখন সর্বাধিক নমনীয়তা এবং সম্ভাব্য আর্থিক লাভের প্রস্তাব দেয়।
ডিফেসেন্স কী?
ডিফায়েন্স্যান্স, যেমন এর নাম থেকেই বোঝা যায়, ফি নেওয়া হ্রাস করার একটি পদ্ধতি যখন কোনও aণগ্রহীতা স্থির-হারের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loanণ পরিশোধের সিদ্ধান্ত নেন। Leণদানকারীকে নগদ প্রদানের পরিবর্তে, পরাজয় বিকল্পটি bণগ্রহীতাকে onণের মূল জামানতের জন্য অন্য নগদ প্রবাহিত সম্পদের বিনিময় করতে দেয়।
নতুন কোলেটারাল (সাধারণত ট্রেজারি সিকিওরিটিজ) সাধারণত মূল বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পদের চেয়ে ঝুঁকিপূর্ণ। এই পরিস্থিতিতে, nderণদানকারী আরও ভাল বন্ধ কারণ এটি একই নগদ প্রবাহ লাভ করে এবং বিনিময়ে আরও অনেক ভাল, ঝুঁকি-সমন্বিত বিনিয়োগ গ্রহণ করে। যদিও leণদানকারীর জন্য পরাজয়ের সুবিধাটি সুস্পষ্ট, orrowণগ্রহীতারাও উল্লেখযোগ্যভাবে উপকৃত হতে পারেন। যদি loansণের সুদের হার বন্ধকের চেয়ে বেশি হারে বৃদ্ধি পায়, orrowণগ্রহীতারা মূল্য পরিশোধ করতে এবং প্রিপেইমেন্টে তাদের পকেটে নগদ রাখতে পারেন। যেহেতু পরাজয় একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loanণের আলোচনার সময় দেওয়া বিকল্প, তাই, ণগ্রহীতাদের তাদের অর্থায়নের সাথে মূল্য তৈরির সম্ভাবনা রক্ষার জন্য এটি বিবেচনা করা উচিত।
ডিফেসেন্সের জন্য যুক্তি
পরিবর্তনীয়-হারের বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loansণ হ'ল স্বল্প-মেয়াদী প্রয়োজন যেমন নির্মাণ বা ব্রিজ ফিনান্সিংয়ের অর্থায়নের উপযুক্ত পদ্ধতি, যা ইজারা-পর্বে রিয়েল এস্টেট মালিকদেরকে capitalণ দেওয়া মূলধন; সম্পত্তি যখন শেষ পর্যন্ত নগদ প্রবাহ দেয় তখন তা পরিশোধ করা হয়।
যদিও সুদের হারের ঝুঁকি বেশি, এবং আর্থিক ক্ষতির কোনও সীমা নেই, কিছু orrowণগ্রহীতা দীর্ঘমেয়াদী, পরিবর্তনশীল-হারের অর্থায়ন গ্রহণ করবে। এটি প্রায়শই ঘটে যখন উচ্চ সম্ভাবনা থাকে যে নগদ প্রবাহ সহ একটি সম্পত্তি loanণ পরিপক্ক হওয়ার আগে বিক্রি হবে।
Orrowণগ্রহীতা বহু কারণে ভেরিয়েবল-রেট ফিনান্সিং ব্যবহার করে। একটি তাত্পর্যপূর্ণ কারণ হ'ল -ণদাতাদের স্থির-হারের prepণ পরিশোধের জন্য প্রিপেইমেন্ট জরিমানা বাতিল করা। পরিবর্তনশীল-হারের অর্থায়নে, ndণদাতাদের পুনর্ বিনিয়োগের ঝুঁকি থাকে না কারণ loanণের হার বাজারের সাথে ভাসমান। শোধ করার পরে তহবিলগুলি আবার একই বাজারদরে আবার leণ দেওয়া যায়।
Endণদানকারীদের জন্য ঝুঁকি
স্থিত-হারের অর্থায়নে আর্থিক ক্ষতি বা capitalণদানকারীর ফলন হ্রাস করার সম্ভাবনা থাকে যখন মূলধন শোধ করা হয় এবং তারপরে কম বাজারদরে ntণ দেওয়া হয়। পুনঃ বিনিয়োগের ঝুঁকির সম্ভাবনার কারণে, ndণদাতাদের সাধারণত একটি নির্দিষ্ট হারে orrowণ গ্রহণকারীদের কাছ থেকে এক প্রকার পূর্বের পরিশোধের জরিমানার প্রয়োজন হয়। মূলত, ndণদাতাদের 'ফলন রক্ষণাবেক্ষণ' দরকার ছিল, যা বোঝায় যে orrowণগ্রহীতারা aidণ পরিপক্কতার বাকি সময়কালের জন্য প্রিপেইড মূলধায় হারের পার্থক্য (loanণের হার এবং বিদ্যমান বাজারের হারের মধ্যে) প্রদান করে। যেহেতু নতুন বন্ধকী সম্পদ উত্সের সাথে সম্পর্কিত সুযোগ এবং আর্থিক ব্যয় রয়েছে তাই পরাজয় পুনর্নবীকরণ ঝুঁকি নিরসনের উপায় এবং প্রিপেইড মূলধনকে পুনরায় ndণ দেওয়ার প্রয়োজন হিসাবে ডিজাইন করা হয়েছিল।
হ্রাসের ফলে orrowণগ্রহীতারা তাদের loansণের উপর জামানতগুলি এমন সম্পদের সাথে প্রতিস্থাপন করতে পারবেন যা মূল loanণের মতো একই নগদ প্রবাহ সরবরাহ করে। এই সম্পদ বিনিময় প্রিপেইড মূলধন প্রতিস্থাপনের জন্য নতুন ndingণদানের সুযোগ না পেয়ে leণদাতাদের theণ মেয়াদ জুড়ে তাদের প্রত্যাশিত ফলন পেতে চালিয়ে যেতে দেয়। পূর্বে উল্লিখিত হিসাবে, কম ঝুঁকিপূর্ণ সম্পত্তির বিনিময় (বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির জায়গায় মার্কিন ট্রেজারি) theণদাতার বিনিয়োগের সামগ্রিক ঝুঁকি হ্রাস করে। এটি বন্ধকগুলি সিকিউরিটিজ করা সংস্থাগুলির পক্ষে এটি আরও বৃহত্তর সুবিধা। বিনিয়োগকারীরা সুদের এবং মূল মূল্যের সমস্ত চুক্তিভিত্তিক পেমেন্ট প্রাপ্তির সম্ভাবনা বাড়িয়ে পরাজয় বন্ধক-ব্যাক সিকিউরিটির পাশাপাশি, ণদাতাদের মুনাফার মানকে অনেক বেড়ে যায়।
Orrowণগ্রহীতাদের জন্য সুবিধা এবং সমস্যা
ফলন রক্ষণাবেক্ষণের বিপরীতে, পরাজয় bণগ্রহীতাদের জন্য উল্টো সম্ভাবনার প্রস্তাব দেয় যখন বাজারের হার চুক্তিভিত্তিক loanণের হারের উপরে হয়। ফলন রক্ষণাবেক্ষণকে জরিমানা হিসাবে উল্লেখ করা হয়, কারণ orrowণগ্রহীতারা কোনও ধরণের অর্থ প্রদানের বিষয়, নির্বিশেষে যে দিকের বাজারের হারগুলি চলে। এটি সাধারণত ফলন রক্ষণাবেক্ষণ গণনার বৃহত্তর বা প্রিপেইডের পরিমাণের এক শতাংশ হিসাবে কাঠামোগত হয়। যেহেতু পরাজয়ের জন্য ট্রেজারি বন্ডগুলি ক্রয়ের প্রয়োজন, হারের চলাচল এই সম্পদের ব্যয়কে সরাসরি প্রভাবিত করে এবং নির্ধারণ করে যে পরাশক্তিটি কোনও পূর্বনির্ধারিত সময়ে ব্যয় হবে বা একটি উইন্ডফোল হবে।
বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, পরাজয়ের মধ্যে loanণের অবশিষ্ট মেয়াদ সমান ম্যাচিউরিটি সহ ট্রেজারি বন্ডগুলি কেনার সাথে জড়িত থাকে, কুপনের হারের সাথে চুক্তিবদ্ধ সাময়িক সুদ এবং মূল প্রদানগুলি অফসেট করার জন্য প্রয়োজনীয় আয় সরবরাহ করা হয়। এই বন্ডগুলি তখন একটি পরাজয় ট্রাস্টকে অর্পণ করা হয় যা বন্ডগুলি পরিপক্ক হওয়ার আগ পর্যন্ত পর্যায়ক্রমিক নগদ প্রবাহকে passesণদানকারীর কাছে প্রেরণ করে। Loansণ এবং বাজারের হারগুলি হারাতে প্রয়োজনীয় বন্ডগুলির হারের মধ্যে পার্থক্যের উপর নির্ভর করে ট্রেজারি বন্ডগুলি ছাড় বা প্রিমিয়ামের জন্য বাণিজ্য করবে।
যখন হারগুলি বৃদ্ধি পায়, ট্রেজারি বন্ডগুলি (বা কোনও স্থায়ী-আয়ের বিনিয়োগ) মূল্য হ্রাস করে এবং সস্তা হয়। যখন এটি হয়, orrowণগ্রহীতারা bণ পরিশোধের জন্য প্রয়োজনীয় বন্ডের চেয়ে কম পরিমাণে প্রয়োজনীয় বন্ডগুলি কিনতে সক্ষম হয়, যার ফলে তাদের পকেটে অতিরিক্ত নগদ হয়। বিপরীত পরিস্থিতিতে, যখন হারগুলি হ্রাস পায়, স্থির-আয়ের বিনিয়োগগুলি আরও ব্যয়বহুল হয়ে যায়। এর জন্য orণগ্রহীতাকে পূর্বের পরিশোধের সময়ে balanceণের ভারসাম্যের চেয়ে বেশি পরিমাণ পরিশোধ করতে হবে। খারাপ দিক থেকে, ফলন রক্ষণাবেক্ষণ গণনার ফলে defeণ পরাস্ত করতে প্রয়োজনীয় একই পরিমাণ অতিরিক্ত মূলধন পাওয়া যাবে। এটি transactionণ পরাস্ত করার জন্য প্রয়োজনীয় বন্ডগুলি ক্রয় করার জন্য যে কোনও লেনদেনের ব্যয় বিবেচনায় নেবে না। এই মূল্যগুলি বিড-জিজ্ঞাসার স্প্রেড বা বন্ডগুলির সরবরাহ ও সরবরাহের বাহিনীর উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হয়। উল্টোদিকে, পরাজয় উপকারী যখন ফলন রক্ষণাবেক্ষণের জন্য এখনও কিছু দণ্ডের প্রয়োজন হবে।
পরাজয় বিকল্পটি স্থায়ী হারের orrowণগ্রহীতাদের যারা তাদের ফলন রক্ষণাবেক্ষণ বা দীর্ঘমেয়াদী, পরিবর্তনশীল-হারের অর্থায়ন বেছে নিয়ে তাদের সুবিধার সাথে সুবিধা দেয়। Bণগ্রহীতাগণ যারা সুদের হারের গতিবিধি সম্পর্কে পূর্বাভাস দেওয়ার দক্ষতা আছে বলে মনে করেন এটি একটি কৌশলগত সিদ্ধান্ত। রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য এটিও একটি ভাল পছন্দ যারা জানেন যে তাদের স্বল্পমেয়াদে তাদের সম্পত্তি বিক্রি করতে হবে, তবে তারা যদি ভেরিয়েবল-রেট useণ ব্যবহার করতে চান তবে debtণ পরিষেবায় সম্ভাব্য বৃদ্ধি সম্পর্কে উদ্বিগ্ন।
পোর্টফোলিও-স্তরের debtণ (একাধিক বাণিজ্যিক সম্পত্তি দ্বারা সমান্তরালিত loanণ) ব্যবহার করে findণদাতারা খুঁজে পান যে.ণদাতাদের মাঝে মাঝে পোর্টফোলিওতে সম্পদের মূল্য অবদানের চেয়ে loanণের একটি বৃহত্তর শতাংশ পরিশোধ করতে হবে.ণগ্রহীতাদের। এই পরিস্থিতিটির ফলাফল তখন theণদানকারী বিশ্বাস করেন যে কোনও owerণগ্রহীতা এমন সম্পদ বিক্রি করছেন যা পোর্টফোলিওর অবশিষ্ট সম্পদের চেয়ে ঝুঁকিপূর্ণ। যেহেতু পোর্টফোলিও যত কম ঝুঁকিপূর্ণ সম্পদ অর্জন করে তত কম ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে ওঠে, ndণদাতাদের একটি প্রিপেইমেন্ট পরিমাণের প্রয়োজন হয় যা বহনকারী অধিক ঝুঁকির জন্য তাদের ক্ষতিপূরণ দেয়, কার্যকরভাবে বাকী পোর্টফোলিও মুছে ফেলা এবং বিনিয়োগকারীদের লিভারেজযুক্ত রিটার্ন হ্রাস করে।
পরাজয়ের ফলে জামানতকারীর তুলনায় কম ঝুঁকিপূর্ণ সম্পদের আদান-প্রদানের ফলস্বরূপ, orrowণগ্রহীতা সম্পদ বিক্রির পরে পোর্টফোলিওতে একই পরিমাণ debtণ রাখতে পারেন। Theণদানকারীর চুক্তির মাধ্যমে পরাজয় কার্যকর করা হলে অবশিষ্ট সম্পদের উপর debtণের শতাংশ বাড়ানো সম্ভব হতে পারে।
Orrowণগ্রহীতাদের আরেকটি সুবিধা হ'ল ndণদানকারীদের পরাজয়ের বিকল্পটি পাওয়ার জন্য সাধারণত সামনে বা loanণের হার বাড়িয়ে কোনও ধরণের অর্থের প্রয়োজন হয় না। যদি হারগুলি বৃদ্ধি পায়, তবে owerণগ্রহীতার জন্য মূল্য-তৈরি সম্ভাবনা রয়েছে; অতএব, অনুমানযোগ্য যে.ণদানকারীরা বিকল্পটি বিক্রির জন্য ক্ষতিপূরণ চাইতে পারেন।
তলদেশের সরুরেখা
Orrowণগ্রহীতাদের তাদের পূর্ব-পরিশোধের বিকল্পগুলি সম্পর্কে সচেতন হওয়া দরকার যাতে তারা সঠিক সম্পদ পরিচালনার সিদ্ধান্ত নিতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, উল্লেখযোগ্য সুদের হার বৃদ্ধির সময়কালে, loanণকে পরাভূত করে তৈরি করা মানটির কারণে সাবপটিমাল বাণিজ্যিক সম্পদ বিক্রি করা ভাল। খারাপ দিক থেকে, মূল্য অপ্টিমাইজেশনের পরেও কোনও সম্পদ ধরে রাখা অর্থপূর্ণ হতে পারে। প্রিপেইমেন্টে loanণ নেওয়ার সময় সরাসরি প্রিপেইমেন্ট ব্যয়কে প্রভাবিত করে। সমস্ত জিনিস সমান হচ্ছে, সময়ের সাথে সাথে প্রিপেইমেন্ট জরিমানাও ছড়িয়ে যায়।
বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loanণের শর্তাদি নিয়ে আলোচনার সময়, orrowণগ্রহীতাদের পরিপক্ক হওয়ার আগে বাধ্যবাধকতা পরিশোধের কোনও ইচ্ছা না থাকলেও তাদের স্থির হারের loansণ পরাস্ত করার ক্ষমতা জিজ্ঞাসা করা উচিত। বাজারের সুদের হার বাড়ার সাথে সাথে আয়-উত্পন্ন ইভেন্ট তৈরি করার দক্ষতার কারণে পরাজয় অন্যান্য প্রিপেইমেন্ট অপশনের তুলনায় যে স্বতন্ত্র সুবিধা প্রদান করে তা উল্লেখযোগ্য। অনুমানযোগ্য যে ক্রমবর্ধমান সুদের হারের সময়কালে, রিয়েল এস্টেটের মালিকরা যারা স্থির-হারের অর্থায়ন পছন্দ করেন তাদের debtণের দায়বদ্ধতার উপর মূলধন লাভ করতে পারে যা রিয়েল এস্টেটের মূল্যবোধের হ্রাসকে আরও অফসেট করতে পারে। বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট স্থির করে বিক্রি করার পরে আর্থিক উত্তোলন ব্যবহার করে স্বল্প-মেয়াদী, পরিবর্তনশীল-হারের অর্থায়নের একটি আকর্ষণীয় বিকল্প হিসাবে পরাজয় বিকল্পের সাথে স্থির-হারের অর্থায়ন বিবেচনা করা উচিত।
