সুদের হার, বিশেষত আন্তঃব্যাংক এক্সচেঞ্জ এবং ট্রেজারি বিলের হারগুলি যে কোনও বিনিয়োগের যানবাহনের মতো আয়-উত্পাদনকারী রিয়েল এস্টেটের মূল্যের উপর গভীর প্রভাব ফেলে। যেহেতু একজন ব্যক্তির আবাসিক সম্পত্তি ক্রয়ের ক্ষমতার প্রভাব (বন্ধকের মূলধনের ব্যয় বৃদ্ধি বা হ্রাস করে) এত গভীর, তাই অনেকে ভুলভাবে ধরে নিয়েছেন যে রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের একমাত্র সিদ্ধান্ত নেওয়া কারণটি বর্তমান বন্ধক হার।
যাইহোক, বন্ধকী হার হ'ল সম্পত্তি মূল্যগুলিকে প্রভাবিতকারী একটি মাত্র সুদ সম্পর্কিত ফ্যাক্টর। সুদের হারগুলি মূলধন প্রবাহকেও প্রভাবিত করে, মূলধন সরবরাহকারীদের এবং বিনিয়োগের জন্য প্রয়োজনীয় হারের হারের জন্য সরবরাহ এবং চাহিদা, সুদের হার বিভিন্ন উপায়ে সম্পত্তির দামকে চালিত করে।
সুদের হারগুলি কীভাবে সম্পত্তির মানগুলিকে প্রভাবিত করে
মূল্যায়ন মৌলিক
কীভাবে সরকার-প্রভাবিত সুদের হার, মূলধন প্রবাহ এবং অর্থের হার সম্পত্তি মূল্যগুলিকে প্রভাবিত করে তা বুঝতে, আপনার রিয়েল এস্টেটের মূল্যবোধের আয়ের পদ্ধতির একটি প্রাথমিক বোঝাপড়া হওয়া উচিত। যদিও রিয়েল এস্টেটের মানগুলি প্রদত্ত লোকলে সম্পত্তির সরবরাহ এবং চাহিদা এবং নতুন সম্পত্তি বিকাশের প্রতিস্থাপন ব্যয় দ্বারা প্রভাবিত হয়, তবে আয়ের পদ্ধতির বিনিয়োগকারীদের জন্য সর্বাধিক সাধারণ মূল্যায়ন কৌশল। বাণিজ্যিক সম্পত্তির মূল্যায়নকারীদের দ্বারা এবং রিয়েল এস্টেট-ব্যাক বিনিয়োগের আন্ডার রাইটার এবং বিনিয়োগকারীদের দ্বারা প্রদত্ত আয়ের পদ্ধতির ইক্যুইটি এবং বন্ড বিনিয়োগের উপর পরিচালিত ছাড় নগদ প্রবাহ বিশ্লেষণের সাথে খুব মিল।
সহজ কথায়, মূল্যায়ন সম্পত্তি আয়ের পূর্বাভাস দিয়ে শুরু হয়, যা প্রত্যাশিত ইজারা প্রদানের রূপ নেয় বা হোটেলগুলির ক্ষেত্রে, প্রত্যাশিত দখল প্রতি রুমে গড় ব্যয়ের সাথে বহুগুণে বৃদ্ধি পায়। তারপরে, অর্থ ব্যয় সহ সমস্ত সম্পত্তি-স্তরের ব্যয় নিয়ে বিশ্লেষক নেট অপারেটিং আয়ের (এনওআই) বা সমস্ত অপারেটিং ব্যয়ের পরে নগদ প্রবাহে উপস্থিত হন।
সমস্ত মূলধন ব্যয়, পাশাপাশি এনওআই থেকে সম্পত্তি এবং অন্যান্য অ-সম্পত্তি-নির্দিষ্ট ব্যয় বজায় রাখতে বা মেরামত করার জন্য যে কোনও বিনিয়োগের মূলধন বিয়োগ করে, ফলাফলটি নেট নগদ প্রবাহ (এনসিএফ)। সম্পত্তিগুলি সাধারণত নগদ রাখে না বা বিবৃত লভ্যাংশ নীতিমালা না থাকায় এনসিএফ বিনিয়োগকারীদের কাছে নগদ হিসাবে সমান হয় এবং লভ্যাংশ থেকে নগদ হিসাবে সমান হয় যা ইক্যুইটি বা স্থায়ী-আয়ের বিনিয়োগের মূল্যবান হিসাবে ব্যবহৃত হয়। লভ্যাংশকে মূলধন করে বা প্রদত্ত বিনিয়োগের সময়কালের জন্য নগদ প্রবাহের স্ট্রিম (কোনও অবশিষ্ট অবধি সহ) ছাড় দিয়ে, সম্পত্তি মান নির্ধারণ করা হয়।
মূলধন প্রবাহ
সুদের হার অর্থায়ন এবং বন্ধকী হারের ব্যয়কে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করতে পারে, যা ঘুরেফিরে সম্পত্তি-স্তরের ব্যয়কে প্রভাবিত করে এবং ফলে মানগুলিকে প্রভাবিত করে। তবে, মূলধন এবং প্রতিযোগিতামূলক বিনিয়োগের জন্য সরবরাহ এবং চাহিদা রিটার্নের প্রয়োজনীয় হারগুলি (আরআরআর) এবং বিনিয়োগের মানগুলিতে সর্বাধিক প্রভাব ফেলে। যেহেতু ফেডারেল রিজার্ভ বোর্ড অর্থনীতির উদ্দীপনা বা মুদ্রাস্ফীতি রোধের উপায় হিসাবে সুদের হার পরিচালনার দিকে মনোযোগ নীতি থেকে আরও দূরে সরিয়ে নিয়েছে, তার নীতিটি সমস্ত বিনিয়োগের মূল্যের উপর প্রত্যক্ষ প্রভাব ফেলেছে।
আন্তঃব্যাংক বিনিময় হার হ্রাস পাওয়ার সাথে সাথে তহবিলের ব্যয় হ্রাস পাবে এবং তহবিলগুলি সিস্টেমে প্রবাহিত হবে; বিপরীতে, যখন হারগুলি বৃদ্ধি পায়, তহবিলের প্রাপ্যতা হ্রাস পায়। রিয়েল এস্টেট হিসাবে, আন্তঃব্যাঙ্ক ndingণদানের হারগুলি পরিবর্তনগুলি বিনিয়োগের জন্য উপলব্ধ মূলধনের পরিমাণকে যুক্ত করে বা হ্রাস করে। মূলধনের পরিমাণ এবং মূলধনের ব্যয় চাহিদাকে প্রভাবিত করে তবে সরবরাহও করে - যা রিয়েল এস্টেট ক্রয় এবং বিকাশের জন্য উপলব্ধ অর্থ। উদাহরণস্বরূপ, যখন মূলধনের প্রাপ্যতা কড়া হয়, মূলধন সরবরাহকারীরা অন্তর্গত মান হিসাবে শতাংশ হিসাবে কম ndণ দেয় বা "মূলধন স্ট্যাক" পর্যন্ত না থাকে। এর অর্থ হ'ল valueণগুলি অনুপাতের মূল্য নির্ধারণের জন্য নিম্ন loanণে তৈরি করা হয়, ফলে উত্তোলিত নগদ প্রবাহ এবং সম্পত্তির মান হ্রাস পায়।
মূলধন প্রবাহের এই পরিবর্তনগুলি সম্পত্তির সরবরাহ ও চাহিদা গতিতে সরাসরি প্রভাব ফেলতে পারে। মূলধন এবং মূলধনের প্রাপ্যতার ব্যয় সম্পত্তি উন্নয়নের জন্য অতিরিক্ত মূলধন সরবরাহ করে সরবরাহকে প্রভাবিত করে; তারা সম্ভাব্য ক্রেতাদের ডিল সন্ধানের জনসংখ্যাকেও প্রভাবিত করে। সম্পত্তির মান নির্ধারণ করতে এই দুটি কারণ একসাথে কাজ করে।
ছাড়ের হার
রিয়েল এস্টেটের মানগুলির উপর সুদের হারের সর্বাধিক সুস্পষ্ট প্রভাব ছাড় বা মূলধনের হারের ব্যয়কে দেখা যায়। মূলধন হারকে একজন বিনিয়োগকারীর প্রয়োজনীয় লভ্যাংশ হার হিসাবে দেখা যায়, যখন একটি ছাড়ের হার বিনিয়োগকারীর মোট রিটার্ন প্রয়োজনীয়তার সমান হয়। কে সাধারণত আরআরওআরকে বোঝায়, যখন মূলধন হার সমান (কেজি) হয়, যেখানে জি আয়ের প্রত্যাশিত বৃদ্ধি বা মূলধন প্রশংসা বৃদ্ধি।
এই হারগুলির প্রতিটি বিস্তৃত সুদের হার দ্বারা প্রভাবিত হয় কারণ এগুলি ঝুঁকিমুক্ত হার এবং ঝুঁকি প্রিমিয়ামের সমান । বেশিরভাগ বিনিয়োগকারীদের জন্য, ঝুঁকিমুক্ত হার হ'ল মার্কিন ট্রেজারিগুলির হার; ফেডারাল সরকারের creditণ দ্বারা গ্যারান্টিযুক্ত, এগুলি ঝুঁকিমুক্ত হিসাবে বিবেচিত হয় কারণ খেলাপি হওয়ার সম্ভাবনা এত কম। যেহেতু উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ বিনিয়োগগুলি বহনকারী অতিরিক্ত ঝুঁকির জন্য ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য যথেষ্ট উচ্চতর রিটার্ন অর্জন করতে হবে, ছাড়ের হার এবং মূলধনের হার নির্ধারণ করার সময়, বিনিয়োগকারীরা প্রতিটি বিনিয়োগের জন্য প্রয়োজনীয় ঝুঁকি-সমন্বিত রিটার্ন নির্ধারণের জন্য ঝুঁকিমুক্ত হারে একটি ঝুঁকি প্রিমিয়াম যুক্ত করে ।
যেহেতু কে (ছাড়ের হার) ঝুঁকিমুক্ত হারের তুলনায় ঝুঁকিবিহীন হারের সমান, তাই মূলধন হার ঝুঁকিমুক্ত হারের সমতুল্য একটি ঝুঁকি প্রিমিয়ামের সমান, আয়ের ক্ষেত্রে প্রত্যাশিত বৃদ্ধি (ছ) কম। যদিও সরবরাহ ও চাহিদা এবং বাজারে অন্যান্য ঝুঁকির ফলে ঝুঁকির প্রিমিয়ামগুলি পরিবর্তিত হয়, তবুও ছাড়ের হারগুলি পরিবর্তিত হওয়ার কারণে তাদের হারে সুদের হারের পরিবর্তনের কারণে ছাড়ের হারগুলি পৃথক হবে। প্রতিযোগী বা বিকল্প বিনিয়োগে প্রয়োজনীয় রিটার্ন বৃদ্ধি পেলে রিয়েল এস্টেটের মূল্য হ্রাস পায়; বিপরীতে যখন সুদের হার কমে যায়, রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পায়।
তলদেশের সরুরেখা
বন্ধকী হারগুলিতে মনোযোগ কেন্দ্রীভূত করা গুরুত্বপূর্ণ কারণ রিয়েল এস্টেটের দামগুলিতে তাদের সরাসরি প্রভাব রয়েছে। আপনি যদি কোনও সম্ভাব্য বাড়ির মালিক বা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী হন তবে বর্তমান সুদের হারগুলি অনুসন্ধানের একটি সহজ উপায় হ'ল বন্ধকী ক্যালকুলেটর ব্যবহার করা।
এটি বলেছিল, এটি উল্লেখ করা গুরুত্বপূর্ণ যে সুদের হার পরিবর্তন রিয়েল এস্টেটের অসংখ্য দিককে প্রভাবিত করে। আপনার নতুন বাড়ির দামের বাইরে, সুদের হারগুলি মূলধনের সহজলভ্যতা এবং বিনিয়োগের চাহিদাকেও প্রভাবিত করে। এই মূলধন প্রবাহ সম্পত্তি সরবরাহ এবং চাহিদা প্রভাবিত করে এবং ফলস্বরূপ, তারা সম্পত্তির দামকে প্রভাবিত করে।
এছাড়াও, সুদের হারগুলি বিকল্প বিনিয়োগের রিটার্নগুলিকেও প্রভাবিত করে এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের অন্তর্নিহিত ঝুঁকির সাথে তাল মিলিয়ে দামের পরিবর্তন হয়। রিয়েল এস্টেটের জন্য প্রয়োজনীয় হারে ফেরতের এই পরিবর্তনগুলিও ক্রেডিট বাজারে অস্থিতিশীলতার সময়কালে পরিবর্তিত হয়। বিনিয়োগকারীরা ভবিষ্যতের হারের পরিবর্তনশীলতা বা ঝুঁকির বৃদ্ধির পূর্বে যেমন ঝুঁকির প্রিমিয়ামগুলি বাড়িয়ে তোলে, তেমনি সম্পত্তির দামের উপর আরও নিচে চাপ পড়ছে।
