রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ট্রাস্টগুলিতে সুদের হারের প্রভাব

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আরআইআইটি) এর শেয়ারহোল্ডারদের লভ্যাংশ হিসাবে তার করযোগ্য মুনাফার কমপক্ষে 90% অর্থ প্রদান করতে হবে, যা আরআইআইটি তুলনামূলকভাবে উচ্চ-ফলনের সরঞ্জাম হিসাবে তৈরি করে। প্রকৃতপক্ষে, মোট রিটার্নের দৃষ্টিকোণ থেকে - লভ্যাংশ এবং দামের প্রশংসা - আরআইআইটি একটি সাধারণ ছোট ক্যাপ স্টকের মতো আচরণ করে। তবে একটি ছোট ক্যাপ স্টকের বিপরীতে, একটি আরআইআইটির প্রত্যাশিত প্রত্যাবর্তনের বেশিরভাগ মূল্য প্রশংসা থেকে নয়, লভ্যাংশ থেকে আসে। প্রকৃতপক্ষে, একটি আরআইআইটির প্রায় দুই-তৃতীয়াংশ ফিরতি লভ্যাংশ থেকে আসে। বিনিয়োগকারীদের জন্য এটির একটি খারাপ দিক হ'ল উচ্চ-ফলন বিনিয়োগ হিসাবে, একটি আরআইআইটি সুদের হারের পরিবর্তনের প্রতি সংবেদনশীলতা প্রদর্শন করবে বলে আশা করা যায়।, আমরা এই সম্পর্ক অন্বেষণ। (ব্যাকগ্রাউন্ড রিডিংয়ের জন্য , দেখুন আরআইএটি কি ?)

তুলনামূলকভাবে উচ্চ ফলন

চিত্র 1-এ, আমরা একটি আরইআইটি উপস্থিত ঝুঁকির উদাহরণ হিসাবে সেপ্টেম্বর 2004 পর্যন্ত প্রতিটি আরআইটি খাতের জন্য মধ্যম ফলন দেখাই। প্রতিটি বারের শীর্ষটি 75% ফলনে থাকে; নীচে 25% ফলন হয়; এবং মাঝামাঝি থেকে সবুজ থেকে নীল হয়ে যাওয়া বিরতি হ'ল মাঝারি ফলন।

চিত্র 1: বিভিন্ন REIT সেক্টরে ফলন

আপনি দেখতে পাচ্ছেন যে ক্ষেত্র অনুসারে ফলন আলাদা হয়। সেপ্টেম্বর 2004 পর্যন্ত, সমস্ত আরআইআইটিগুলির মধ্যে মধ্যম ফলন (ডানদিকে দুরেরতম অংশ) প্রায় 5.5% ছিল, তবে ফলন ছড়িয়ে পড়েছিল: 25% ফলন (নীল অংশের নীচে) প্রায় 4% এবং 75% ছিল ফলন ছিল.5.৫% (সবুজ অংশের শীর্ষ)। এর অর্থ হ'ল আরইআইটি আয়ের কেবল অর্ধেকই 4% থেকে 6.5% এর মধ্যে ছিল এবং অন্য অর্ধেক আরআইআইটি ফলন এই সীমার বাইরে ছিল। একই সময়ে, দীর্ঘমেয়াদী মার্কিন সরকারী কোষাগারে 5% এরও কম ফলন হয়েছিল। এটি পরামর্শ দেয় যে আপনার লক্ষ্যটি যদি আয় হয় তবে আপনি একটি আরআইটি দিয়ে আরও ভাল করতে পারেন তবে আপনি অতিরিক্ত ঝুঁকি গ্রহণ করবেন। দ্য

সুদের হারের তুলনায় REIT মোট রিটার্নস

প্রচলিত জ্ঞান বলে যে উচ্চতর হারগুলি সাধারণত আরআইটিগুলির পক্ষে খারাপ। সর্বাধিক জনপ্রিয় আরআইএটি সূচকটি হল ন্যারিটি ইক্যুইটি আরআইআইটি সূচক। চিত্র 2 1976 সালের শুরু থেকে 2004 সালের শেষের দিকে 10 বছরের ট্রেজারি বন্ড (টি-বন্ড) এর সাথে NAREIT সূচকের মানটির তুলনা করে:

চিত্র 2 - কপিরাইট NAREIT সূচি

পিরিয়ড শেষ হওয়ার জন্য বার্ষিক রিটার্ন 2004 এ সেপ্টেম্বর 2004 সমাপ্ত

1 বছর	২ বছর	3 বছর	4 বছর	5 বছর	6 বছর	7 বছর
25.6%	26%	20.4%	18.6%	18.8%	13.7%	9.2%

1 নং টেবিল

সুদের হারের তুলনায় আরআইএটির দামের রিটার্নগুলি দুর্ভাগ্যক্রমে, আমরা সম্ভবত ধরে নিতে পারি যে এগুলি হিসাবে অতীতের রিটার্নগুলি সামগ্রিকভাবে শিল্পের দীর্ঘমেয়াদে ভবিষ্যতে প্রতিলিপি করা যায় না। স্বল্পমেয়াদে ব্যতিক্রম থাকবে।

আসুন আরআইআইটি স্টকের দামের উপাদানটির দিকে মনোনিবেশ করা যাক। নীচে চিত্র 3 এ, আমরা একই 10 বছরের ট্রেজারি বন্ডের হারকে কেবলমাত্র মূল্য-সূচকের সাথে তুলনা করি। অন্য কথায়, আমরা লভ্যাংশ বাদ দিয়েছি এবং 1972 সালে যদি এটি বিনিয়োগ করা হয় তবে 100 ডলারের কী হবে তা দেখার জন্য দামের পরিবর্তনে আলাদা করে ফেলি।

চিত্র 3 - ক্রিয়াকলাপ থেকে কপিরাইট তহবিল (এফএফও)।

যদিও এই ধরণের লাভগুলি এগিয়ে গিয়ে প্রতিলিপি করা যেতে পারে, তবে এটি অসম্ভব। তদুপরি, এটি সম্পূর্ণভাবে সম্ভব যে দামগুলি পূর্ববর্তী গুণাগুলিতে ফিরে যেতে পারে (উদাহরণস্বরূপ, এফএফওর একাধিক হিসাবে দাম)।

দ্বিতীয়ত, মধ্যমেয়াদী সুদের হার historicalতিহাসিক মান অনুসারে কম। এটি সম্পূর্ণরূপে সম্ভবত যে এই সুদের হার wardর্ধ্বমুখী হবে। যদি উপরে দেখানো হার এবং আরআইআইটি দামের মধ্যে 15 বছরের বিপরীতমুখী সম্পর্ক অব্যাহত থাকে, তবে REIT এর দাম ক্ষতিগ্রস্থ হতে পারে।

সারসংক্ষেপ

উপরোক্ত 15 বছরের মেয়াদে দেখা গেছে যে REIT মূল্য এবং সুদের হারের মধ্যে একটি শক্তিশালী বিপরীত সম্পর্ক রয়েছে। গড় হিসাবে, এটি ধরে নেওয়া নিরাপদ হবে যে সুদের হার বৃদ্ধি আরআইআইটির দাম হ্রাসের সাথে পূরণ হতে পারে। অবশ্যই, ক্ষেত্রগুলি দ্বারা প্রতিক্রিয়া পৃথক হবে। উদাহরণস্বরূপ, কিছু যুক্তিযুক্ত যে আবাসিক এবং অফিসের আরআইআইটিগুলির ক্ষেত্রে সুদের হার বৃদ্ধির ফলে আরআইএটির দাম বাড়বে কারণ বর্ধমান হারগুলি অর্থনৈতিক বৃদ্ধি এবং আরও চাহিদার সাথে মিলে যায়। তবে আপনার যেমন পরিবেশে নির্বাচনী হতে হবে। আরআইআইটি সম্পর্কে সুসংবাদটি হ'ল উচ্চ ফলন দাম হ্রাসের বিরুদ্ধে এক প্রকারের হেজ: আপনি যদি উচ্চ-ফলন প্রাপ্ত আরআইআইটি কিনে থাকেন তবে এর মধ্যে যে কোনও দামের হ্রাস উচ্চ আয়ের দ্বারা হ্রাস পাবে।

আরআইআইটি সম্পর্কে আরও জানতে, রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের মূল মূল্যায়ন (আরআইআইটি) এবং আরআইআইটি উপায় দেখুন ।