রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ সম্পত্তি মূল্যবান

পরিমাণগত দৃষ্টিকোণ থেকে, রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা কিছুটা শেয়ারের বিনিয়োগের মতো। লাভের জন্য, বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই সম্পত্তিটির মূল্য নির্ধারণ করতে হবে এবং সম্পত্তির প্রশংসা, ভাড়ার আয় বা উভয়ের মধ্য দিয়েই প্রতিটি কী পরিমাণ লাভ করবে সে সম্পর্কে শিক্ষিত অনুমান করতে হবে।

ইক্যুইটি মূল্যায়ন সাধারণত দুটি মূল পদ্ধতির মাধ্যমে পরিচালিত হয়: পরম মান এবং আপেক্ষিক মান। সম্পত্তি মূল্যায়নের ক্ষেত্রেও একই কথা। রিয়েল এস্টেটের উপযুক্ত ডিসকাউন্ট হারের মাধ্যমে ভবিষ্যতের নেট অপারেটিং আয়ের (এনওআই) ছাড় মূল্য স্টকের মূল্য ছাড়ের নগদ প্রবাহের (ডিসিএফ) মূল্যবোধের সমান; রিয়েল এস্টেটে মোট আয়ের গুণক মডেলকে সংহতকরণ স্টকের সাথে তুলনামূলকভাবে মূল্য মূল্যায়নের সাথে তুলনীয়। নীচে, আমরা কীভাবে এই পদ্ধতিগুলি ব্যবহার করে কোনও রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির মূল্য দিতে হবে তা একবার দেখে নিই।

শিক্ষণীয়: "প্রথমবারের বাড়ির মালিক"

মূলধনের হার

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ অনুমানের মধ্যে একটি যে প্রপার্টি মূল্যবান করার সময় একটি উপযুক্ত মূলধন হার বেছে নেওয়া হয় যা মূল্য প্রশংসা বা অবমূল্যায়নের রিয়েল এস্টেট নেটে প্রত্যাবর্তনের প্রয়োজনীয় হার। সহজ কথায় বলতে গেলে, এটি কোনও সম্পত্তির বর্তমান মূল্য নির্ধারণের জন্য নেট অপারেটিং আয়ের ক্ষেত্রে প্রয়োগের হার।

উদাহরণস্বরূপ, পরবর্তী দশ বছরে property 1 মিলিয়ন ডলারের নেট অপারেটিং আয়ের (এনওআই) উত্সাহিত হওয়ার মতো প্রত্যাশিত সম্পত্তি যদি 14% এর মূলধন হারে ছাড় হয়, তবে সম্পত্তির বাজার মূল্য $ 1, 000, 000 /.14 = $ 7, 142, 857 (নেট) অপারেটিং আয় / সামগ্রিক মূলধনের হার = বাজার মূল্য)।

Property 7, 142, 857 ডলারের বাজার মূল্য ভাল $ যদি সম্পত্তিটি at 6.5 মিলিয়ন এ বিক্রি হয়। বিক্রয় মূল্য $ 8 মিলিয়ন হলে এটি একটি খারাপ চুক্তি।

আয়-উত্পাদক সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের মূল মেট্রিকগুলির মধ্যে মূলধনের হার নির্ধারণ। যদিও এটি কোনও ফার্মের ওজনিত গড় মূলধন (ডাব্লুএসিসি) গণনার চেয়ে কিছুটা জটিল, তবুও বিনিয়োগকারীরা উপযুক্ত মূলধনের হার খুঁজে পেতে বেশ কয়েকটি পদ্ধতি ব্যবহার করতে পারেন। (সম্পর্কিত পড়ার জন্য, "রিয়েল এস্টেট ভাড়া সম্পত্তি মূল্য দেওয়ার 4 টি উপায়" দেখুন)

বিল্ড-আপ পদ্ধতি

একটি সাধারণ পদ্ধতির বিল্ড-আপ পদ্ধতি। সুদের হার দিয়ে শুরু করে এটিকে যুক্ত করুন:

1. উপযুক্ত তরল প্রিমিয়াম (রিয়েল এস্টেটের অনন্য প্রকৃতির কারণে উদ্ভূত হয়) পুনরুদ্ধার প্রিমিয়াম (নেট জমি প্রশংসা জন্য অ্যাকাউন্ট) ঝুঁকি প্রিমিয়াম (রিয়েল এস্টেট বাজারের সামগ্রিক ঝুঁকি এক্সপোজার প্রকাশ করে)

৪% এর সুদের হার, একটি নন-লিকুইডিটি হার %.৫%, একটি পুনরায় দখল প্রিমিয়াম 1.5%। এবং 2.5% ঝুঁকির হার, ইক্যুইটি সম্পত্তির মূলধনের হার হিসাবে সংখ্যায় যুক্ত করা হয়: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5%। যদি নেট অপারেটিং আয় $ 200, 000 হয় তবে সম্পত্তির বাজার মূল্য value 200, 000 /.115 = $ 1, 739, 130।

স্পষ্টতই, এই গণনা সম্পাদন করা খুব সোজা is জটিলতা মূলধনের হারের পৃথক উপাদানগুলির জন্য সঠিক অনুমানের মূল্যায়ন করার মধ্যে রয়েছে যা চ্যালেঞ্জিং হতে পারে। বিল্ড-আপ পদ্ধতির সুবিধাটি হ'ল এটি ছাড় হারের পৃথক উপাদানগুলি সংজ্ঞায়িত করতে এবং সঠিকভাবে পরিমাপ করার চেষ্টা করে।

বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতি

বাজার-নিষ্কাশন পদ্ধতিটি ধরে নিয়েছে যে তুলনামূলক আয়-উত্পাদক বৈশিষ্ট্যগুলির উপর বর্তমান, সহজেই উপলভ্য নেট অপারেটিং আয় এবং বিক্রয় মূল্য সম্পর্কিত তথ্য রয়েছে। বাজার নিষ্কাশন পদ্ধতির সুবিধা হ'ল মূলধনের হার প্রত্যক্ষ আয়ের মূলধনকে আরও অর্থবহ করে তোলে।

মূলধনের হার নির্ধারণ করা তুলনামূলক সহজ। ধরে নিন কোনও বিনিয়োগকারী একটি পার্কিং লট কেনা বিবেচনা করবেন যা নেট অপারেটিং আয়ের মধ্যে $ 500, 000 আয় করবে। এই অঞ্চলে, পার্কিংয়ের অনেকগুলি সম্পত্তি তৈরি করার তুলনায় তিনটি বিদ্যমান রয়েছে।

• পার্কিং লট 1 এর নেট অপারেটিং আয় income 250, 000 এবং বিক্রয় মূল্য million 3 মিলিয়ন। এই ক্ষেত্রে মূলধনের হার হ'ল: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33%। লট 2 পার্কিংয়ের নেট অপারেটিং আয় has 400, 000 এবং বিক্রয় মূল্য sale 3.95 মিলিয়ন। মূলধনের হার হ'ল:, 000 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10.13%। লট 3 পার্কিংয়ের নেট অপারেটিং আয় $ 185, 000 এবং বিক্রয় মূল্য million 2 মিলিয়ন। মূলধনের হার হ'ল: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9.25%।

এই তিনটি তুলনামূলক বৈশিষ্ট্য (8.33%, 10.13%, এবং 9.25%) জন্য গণনা হারের ভিত্তিতে, 9.4% সামগ্রিক মূলধন হার বাজারের যুক্তিসঙ্গত উপস্থাপনা হবে। এই মূলধন হার ব্যবহার করে, একজন বিনিয়োগকারী সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ করতে পারেন। পার্কিং লট বিনিয়োগের সুযোগটির মূল্য হ'ল, 000 500, 000 /.094 =, 5, 319, 149।

ব্যান্ড অফ বিনিয়োগ বিনিয়োগ পদ্ধতি

Propertiesণ এবং ইক্যুইটি ফিনান্সিং উভয়ই ব্যবহার করে এমন সম্পত্তিগুলির জন্য স্বার্থের পৃথক হার ব্যবহার করে মূলধন হার গণনা করা হয়। ব্যান্ড-অফ বিনিয়োগের পদ্ধতির সুবিধা হ'ল অর্থায়িত রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য এটি সবচেয়ে উপযুক্ত মূলধন হার।

প্রথম পদক্ষেপটি ডুবন্ত তহবিলের ফ্যাক্টর গণনা করা। এটি এমন শতকরা সময় যা ভবিষ্যতের সময়ে নির্দিষ্ট পরিমাণের জন্য প্রতিটি পিরিয়ডকে আলাদা করে রাখতে হবে। অনুমান করুন যে 950, 000 ডলারের নেট অপারেটিং আয়ের একটি সম্পত্তি 50% অর্থায়িত, 15 বছর ধরে orণ হিসাবে 7% সুদে ব্যবহার করে। বাকি 10% ফেরতের প্রয়োজনীয় হারে ইক্যুইটি সহ প্রদান করা হয়। ডুবে ফান্ড ফ্যাক্টর হিসাবে গণনা করা হবে:

$\frac{\frac{\mathrm{আমি}\mathrm{এন}\mathrm{টি}ইRই\mathrm{গুলি}\mathrm{টি}\mathrm{আর}\mathrm{একটি}\mathrm{টি}ই}{12\mathrm{এম}ণ\mathrm{এন}\mathrm{টি}জ\mathrm{গুলি}}}{{}^{(\#ণচ\mathrm{ওয়াই}ই\mathrm{একটি}R\mathrm{গুলি}*12\mathrm{এম}ণ\mathrm{এন}\mathrm{টি}জ\mathrm{গুলি})}-1}$ (বছরের # বছরের 12 মাস) −112 মাস ইন্টারেস্টেস্ট হার

নম্বর প্লাগিং, আমরা পেতে:

.07 / 12

^{X 15x12} } - 1

এটি প্রতি মাসে.003154 তে গণনা করে। প্রতি বছর, এই শতাংশটি:.003154 x 12 মাস = 0.0378। যে হারে কোনও nderণদানকারীকে প্রদান করতে হবে তা ডুবন্ত তহবিল ফ্যাক্টরের সাথে সুদের হারের সমান। এই উদাহরণে, এই হারটি:.07 +.0378 = 10.78%, বা.1078।

সুতরাং, ightedণের জন্য 50% ওজন এবং ইক্যুইটির জন্য 50% ওজন ব্যবহার করে ওজনযুক্ত গড় হার বা সামগ্রিক মূলধন হার: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%। ফলস্বরূপ, সম্পত্তির বাজার মূল্য: $ 950, 000 /.1039 = $ 9, 143, 407।

একটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের সম্পত্তি কীভাবে মূল্যবান

তুলনামূলক ইক্যুইটি মূল্য

নিখুঁত মূল্যায়ন মডেলগুলি ভাগের অভ্যন্তরীণ মূল্য পেতে ভবিষ্যতে আগত নগদ প্রবাহের বর্তমান মূল্য নির্ধারণ করে; সর্বাধিক সাধারণ পদ্ধতি হ'ল লভ্যাংশ ছাড়ের মডেল (ডিডিএম) এবং ছাড়যুক্ত নগদ প্রবাহ (ডিসিএফ) কৌশল techniques অন্যদিকে, আপেক্ষিক মান পদ্ধতিগুলি সুপারিশ করে যে দুটি তুলনামূলক সিকিউরিটি একইভাবে তাদের উপার্জন অনুযায়ী মূল্য নির্ধারণ করা উচিত। স্টোরের অধীনে বা অতি-মূল্যবান কিনা তা নির্ধারণ করতে অন্যান্য অন্তর্-শিল্প সংস্থাগুলির সাথে দাম-থেকে-উপার্জন এবং দাম-থেকে-বিক্রয় হিসাবে অনুপাতের তুলনা করা হয়। ইক্যুইটি মূল্যায়ন হিসাবে, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন বিশ্লেষণের সম্ভাব্য মানগুলির একটি সীমা নির্ধারণের জন্য উভয় পদ্ধতিই প্রয়োগ করা উচিত।

একটি রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির নেট অপারেটিং আয়ের গণনা করা

বাজারের মান = r − gNOI1 = আরএনওআই 1 যেখানে: এনওআই = নেট অপারেটিং আয়ের = রিয়েল এস্টেট সম্পদের উপর প্রয়োজনীয় হার জি = এনওআর এর বৃদ্ধি হার = মূলধনের হার (r − g)

নেট অপারেটিং ইনকামটি আয়ের প্রতিফলন ঘটায় যা অপারেটিং ব্যয়গুলিতে ফ্যাক্টরিংয়ের পরে সম্পত্তিটি উত্পন্ন হবে তবে কর এবং সুদের অর্থের ছাড়ের আগে। ব্যয় হ্রাসের আগে বিনিয়োগ থেকে প্রাপ্ত মোট আয় নির্ধারণ করতে হবে। প্রত্যাশিত ভাড়া রাজস্ব কাছাকাছি তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যগুলির ভিত্তিতে প্রাথমিকভাবে পূর্বাভাস দেওয়া যেতে পারে। বাজারের যথাযথ গবেষণার মাধ্যমে, কোনও বিনিয়োগকারী নির্ধারিত করতে পারেন ভাড়াটে ভাড়াটেদের জন্য এলাকায় কী দাম নেওয়া হচ্ছে এবং ধরে নিতে পারেন যে প্রতি বর্গফুট ফিট একই সম্পত্তিতে এই প্রযোজ্য হতে পারে property সূত্রের মধ্যে বৃদ্ধির হারের জন্য ভাড়াগুলিতে পূর্বাভাসের পরিমাণ বৃদ্ধি করা হয়।

যেহেতু উচ্চ শূন্যতার হার রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের রিটার্নগুলির জন্য একটি সম্ভাব্য হুমকি, সম্পদটি সম্পূর্ণ ক্ষমতাতে ব্যবহার না করা হলে ভুলে যাওয়া আয় নির্ধারণের জন্য সংবেদনশীলতা বিশ্লেষণ বা বাস্তববাদী রক্ষণশীল অনুমান ব্যবহার করা উচিত।

পরিচালন ব্যয়গুলির মধ্যে এমনগুলি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে যা বিল্ডিংয়ের প্রতিদিন-দিনের অপারেশনের মাধ্যমে সরাসরি ব্যয় করা হয় যেমন সম্পত্তি বিমা, পরিচালনা ফি, রক্ষণাবেক্ষণ ফি এবং ইউটিলিটি ব্যয় costs নোট করুন যে অবমূল্যায়ন মোট ব্যয়ের গণনায় অন্তর্ভুক্ত নয়। রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির নিট অপারেটিং আয় সুদ, কর, অবমূল্যায়ন এবং amণকরণের (ইবিআইটিডিএ) আগে আয়ের মতো।

বাজার মূলধনের হার দ্বারা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ থেকে নিট অপারেটিং আয়ের ছাড় ছাড় ডিভিডেন্ড বৃদ্ধির জন্য সামঞ্জস্য রেখে উপযুক্ত প্রয়োজনীয় হারের দ্বারা ভবিষ্যতের লভ্যাংশ প্রবাহকে ছাড়ের সাথে সমান। লভ্যাংশের বৃদ্ধির মডেলগুলির সাথে পরিচিত ইক্যুইটি বিনিয়োগকারীদের অবিলম্বে সাদৃশ্যটি দেখতে হবে। (ডিডিএম আর্থিক তত্ত্বগুলির অন্যতম ভিত্তি, তবে এটি কেবল অনুমানের মতোই ভাল "" ডিভিডেন্ড ডিসকাউন্ট মডেলটিতে খনন করে দেখুন Check ")

কোনও সম্পত্তির আয়-উত্পন্ন ক্ষমতা সন্ধান করা

$\text{এম}\text{একটি}\text{R}\text{ট}\text{ই}\text{টি}\text{ভী}\text{একটি}\text{ঠ}\text{তোমার দর্শন লগ করা}\text{ই}\text{=}\text{জি}\text{R}\text{ণ}\text{গুলি}\text{গুলি}\text{আমি}\text{এন}\text{গ}\text{ণ}\text{মি}\text{ই}\times \text{জি}\text{R}\text{ণ}\text{গুলি}\text{গুলি}\text{আমি}\text{এন}\text{গ}\text{ণ}\text{মি}\text{ই}\text{এম}\text{তোমার দর্শন লগ করা}\text{ঠ}\text{টি}\text{আমি}\text{পি}\text{ঠ}\text{আমি}\text{ই}\text{R}$ বাজার মূল্য = মোট আয় × মোট আয় গুণক

মোট আয়ের গুণক পদ্ধতির একটি আপেক্ষিক মূল্যায়ন পদ্ধতি যা একই ক্ষেত্রের বৈশিষ্ট্যগুলি যে তারা উত্পন্ন হতে পারে এমন আয়ের তুলনায় আনুপাতিকভাবে মূল্যবান হবে the নামটি থেকে বোঝা যায় যে কোনও অপারেটিং ব্যয় হ্রাসের আগে মোট আয় মোট আয়। যাইহোক, খালি হারগুলি অবশ্যই নিখুঁত আয়ের আনুমানিক প্রাপ্তির পূর্বাভাস দিতে হবে।

উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনও রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী একটি 100, 000 বর্গফুট বিল্ডিং ক্রয় করেন তবে তিনি তুলনীয় সম্পত্তি ডেটা থেকে নির্ধারণ করতে পারেন যে প্রতিবেশী প্রতি বর্গফুট হিসাবে গড় গ্রস মাসিক আয় $ 10। যদিও বিনিয়োগকারীরা প্রাথমিকভাবে ধরে নিতে পারে যে মোট বার্ষিক আয় 12 মিলিয়ন ডলার (10 x 12 মাস x 100, 000 বর্গফুট), নির্দিষ্ট সময়ে বিল্ডিংয়ে কিছু শূন্য ইউনিট থাকার সম্ভাবনা রয়েছে। ধরে নিলাম যে 10% শূন্যতার হার রয়েছে, মোট বার্ষিক আয় $ 10.8 মিলিয়ন ((12 এমএম x 90%)। নেট অপারেটিং আয়ের পদ্ধতির ক্ষেত্রেও একই ধরণের পদ্ধতির প্রয়োগ হয়।

রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের পরবর্তী পদক্ষেপটি মোট আয়ের গুণক নির্ধারণ করা। কারও কাছে historicalতিহাসিক বিক্রয় ডেটা থাকলে এটি অর্জন করা হয়। তুলনীয় বৈশিষ্ট্যগুলির বিক্রয়মূল্যের দিকে তাকানো এবং উত্পন্ন মোট বার্ষিক আয়ের মাধ্যমে সেই মানটি ভাগ করা অঞ্চলের জন্য গড় গুণক উত্পাদন করে।

এই ধরণের মূল্যায়ন পদ্ধতির তুলনামূলক লেনদেন বা স্টককে মূল্য দেওয়ার জন্য বহুগুণ ব্যবহারের অনুরূপ। অনেক বিশ্লেষক কোনও সংস্থার আয়ের পূর্বাভাস এবং শিল্পের পি / ই অনুপাত দ্বারা শেয়ার প্রতি উপার্জন (ইপিএস) চিত্রটি বহুগুণ করবেন। রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন একই ব্যবস্থা গ্রহণের মাধ্যমে পরিচালিত হতে পারে।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের পথে রোডব্লকস

এই উভয় রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতি অপেক্ষাকৃত সহজ বলে মনে হচ্ছে। যাইহোক, অনুশীলনে, এই গণনাগুলি ব্যবহার করে আয়-উত্পাদক সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ মোটামুটি জটিল। প্রথমত, সূত্র ইনপুটগুলির সমস্ত সম্পর্কিত প্রয়োজনীয় তথ্য যেমন নেট অপারেটিং আয়, মূলধনের হারের অন্তর্ভুক্ত প্রিমিয়াম এবং তুলনামূলক বিক্রয় ডেটা প্রাপ্তি অত্যন্ত সময় সাশ্রয়ী ও চ্যালেঞ্জ হিসাবে প্রমাণিত হতে পারে।

দ্বিতীয়ত, এই মূল্যায়ন মডেলগুলি যথাযথভাবে রিয়েল এস্টেটের বাজারে বড় ধরনের পরিবর্তন যেমন ক্রেডিট সঙ্কট বা রিয়েল এস্টেটের গম্ভীর পক্ষে ফ্যাক্টর করে না। ফলস্বরূপ, অর্থনৈতিক পরিবর্তনশীলগুলির সম্ভাব্য প্রভাবের পূর্বাভাস এবং ফ্যাক্টরটির জন্য আরও বিশ্লেষণ করা উচিত।

কারণ সম্পত্তি বাজারগুলি শেয়ার বাজারের তুলনায় কম তরল এবং স্বচ্ছ, কখনও কখনও পুরোপুরি অবহিত বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার জন্য প্রয়োজনীয় তথ্য অর্জন করা কঠিন। এটি বলেছে যে সাধারণত বৃহত মূলধন বিনিয়োগের জন্য একটি বড় বিকাশ কেনার জন্য প্রয়োজনীয়, এই জটিল বিশ্লেষণটি যদি কোনও মূল্যহীন সম্পত্তি (ইক্যুইটি বিনিয়োগের অনুরূপ) আবিষ্কারের দিকে পরিচালিত করে তবে এটি একটি বড় অর্থ পরিশোধ করতে পারে। সুতরাং, প্রয়োজনীয় ইনপুটগুলি গবেষণা করতে সময় নেওয়া সময় এবং শক্তি ভাল worth

তলদেশের সরুরেখা

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন প্রায়শই ইক্যুইটি বিশ্লেষণের অনুরূপ কৌশলগুলির উপর ভিত্তি করে। ছাড় প্রাপ্ত নেট অপারেটিং আয় এবং মোট আয়ের গুণক পদ্ধতির পাশাপাশি অন্যান্য পদ্ধতিগুলিও প্রায়শই ব্যবহৃত হয় - এই সম্পদ শ্রেণীর জন্য কিছু অনন্য। উদাহরণস্বরূপ, কিছু শিল্প বিশেষজ্ঞের নগর স্থানান্তর এবং বিকাশের নিদর্শনগুলির একটি সক্রিয় কাজের জ্ঞান রয়েছে। ফলস্বরূপ, তারা নির্ধারণ করতে পারে যে কোন স্থানীয় অঞ্চলগুলি সবচেয়ে দ্রুত প্রশংসা হারের অভিজ্ঞতা অর্জন করতে পারে।

যে কোনও পদ্ধতির ব্যবহার করা হোক না কেন, কৌশলটির সাফল্যের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ভবিষ্যদ্বাণী এটি কতটা ভাল গবেষণা করা হয়।