কো-অপসে থাকা যারা তাদের বার্ষিক শেয়ারহোল্ডারদের সভায় শুনতে চান তাদের সর্বশেষ বিষয়টি হল তাদের কো-অপটি খেলাপি। তবে অনেকের কাছে এটি বাস্তবতা। প্রতি বছর, কো-অপস দেউলিয়া হয়ে যাচ্ছে এবং তাদের "মালিকদের" ঠান্ডায় ফেলে চলেছে।
কোন সহযোগিতা কী?
কো-অপস হ'ল আবাসন ব্যবস্থা যেখানে বাসিন্দারা আইনসম্মত সত্তার একটি অংশের মালিক, যার নাম কর্পোরেশন। এই শেয়ারহোল্ডারগণ একটি মালিকানা লিজ, বা ডান, যা তাদের কোনও অ্যাপার্টমেন্ট বা ইউনিটে থাকতে দেয় live প্রযুক্তিগতভাবে, মালিক কেবল এই কর্পোরেশনে শেয়ারগুলির মালিকানাধীন, রিয়েল এস্টেট নিজেই নয়। কর্পোরেশন রিয়েল এস্টেটের মালিক। শেয়ারগুলির মালিক একটি মাসিক রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় প্রদান করে যা বিল্ডিং পরিচালনার ব্যয় যেমন পরিষ্কার করা, তাপ, জল, কর্মচারীদের বেতন, আবর্জনা অপসারণ, মেরামত ব্যয়, কর, বীমা এবং বিল্ডিংয়ের অন্তর্নিহিত বন্ধক হিসাবে ব্যবহৃত হয়।
ডিফল্ট প্রকার
ডিফল্টের দুটি সাধারণত পরিচিত ধরণের রয়েছে যার মধ্যে কো-অপস জড়িত থাকে: বন্ধকী ডিফল্ট এবং প্রযুক্তিগত খেলাপি।
- প্রযুক্তিগত খেলাপি মারাত্মক গুরুতর নয়। নিউইয়র্ক এবং নিউ জার্সির রিয়েল এস্টেট আইনজীবী এবং নিউইয়র্ক সিটির আবাসিক এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ফার্মের প্রধান অ্যাডাম লেইটম্যান বেইলি, পিসি বলেছেন, এই ধরণের ডিফল্ট "লঙ্ঘন করে মেরামত করতে ব্যর্থতা নিয়ে গঠিত বন্ধক চুক্তির সমস্ত আর্থিক পেমেন্ট সময়মতো প্রদান করা হলেও " সাধারণত, এই ধরণের খেলাপি মেরামতগুলি সম্পন্ন করার ব্যবস্থা করে, বা কমপক্ষে, অর্থ প্রদানের মাধ্যমে সমাধান করা যেতে পারে। বন্ধক ডিফল্ট অনেক বেশি গুরুতর কারণ theণদানকারী মূল চুক্তি অনুসারে বিল্ডিংয়ের জন্য অর্থ প্রদান করছেন না। এটি শেয়ারহোল্ডারদের জন্য হতাশাব্যঞ্জক পরিস্থিতি যারা নিখরচায় অর্থ পরিশোধের ব্যতীত মাসিক রক্ষণাবেক্ষণের জন্য অর্থ প্রদান করেছেন। এটি প্রায়শই কো-অপ্সের জন্য দেউলিয়া হয়ে যাওয়ার জন্য দ্রুততম রুট। এই পরিস্থিতিতে, nderণদানকারী বিল্ডিংয়ের পরিচালনায় ডিফল্টের বিজ্ঞপ্তি প্রেরণ করে এবং বন্ধকের ডিফল্ট সমাধান না করা হলে, পূর্বাভাস প্রক্রিয়া শুরু হয়।
সবচেয়ে খারাপ কেস পরিস্থিতি: পূর্বাভাস
দেউলিয়ার জন্য কোনও কো-অপ-ফাইল করার সময় ফোরক্লোজার হল সবচেয়ে খারাপ। একটি ফোরক্লোজার হ'ল byণদানকারী দ্বারা বিল্ডিংয়ের আইনী শিরোনাম পাওয়ার জন্য শুরু করা একটি মামলা। দেউই ও লেবুউফ এলএলপি-র অংশীদার স্টুয়ার্ট এম সাফ্ট বলেছেন যে নিউইয়র্কে ফোরক্লোজারে বেশ কয়েক বছর সময় লাগতে পারে তবে শেষ পর্যন্ত যদি কো-অপটির বৈধ প্রতিরক্ষা না থাকে, তবে রেফারি ভবনটি বিক্রয় করার জন্য নিলাম রাখবে, এবং শেয়ারহোল্ডাররা ভাড়াটে ভাড়াটে হয়ে ফিরে আসবে এবং তাদের অ্যাপার্টমেন্টগুলি "মালিকানা" রাখবে না।
যদি কোনও বন্ধক তার বন্ধকের উপর খেলাপির ফলস্বরূপ দেউলিয়া হওয়ার জন্য একটি কো-অপ ফাইল করে, nderণদানকারী বিল্ডিংয়ে পূর্বাভাস দেওয়ার এবং শেয়ারহোল্ডারদের উচ্ছেদ করার ক্ষমতা রাখে। বেইলি আরও যোগ করেছেন, "অন্তর্নিহিত বন্ধকের nderণদানকারী প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট শেয়ারহোল্ডারের পরে যেতে পারবেন না কারণ বিল্ডিংয়ের বন্ধকটি শেয়ারহোল্ডারদের ব্যক্তিগত গ্যারান্টি নয়" " দেউলিয়ারিতে, কো-অপের ব্যাংক শেয়ারহোল্ডারদের সামনে অর্থ প্রদান করবে।
সুতরাং, দেউলিয়ার ফোরক্লোজার বিক্রয় থেকে যে কোনও উপার্জন ব্যাংককে দিতে হবে। শেয়ারহোল্ডাররা যারা ব্যক্তিগত বন্ধকগুলি পেয়েছেন তারা অ্যাপার্টমেন্টের শেয়ারের মালিকানা হারিয়ে ফেললেও সেই অর্থ প্রদানের জন্য দায়ী থাকবেন।
এই পরিস্থিতিতে, শেয়ারহোল্ডারদের অনেক বিকল্প নেই। যদি কো-অপ্ট একটি অধ্যায় 11 (একটি পুনর্গঠন) ফাইল করতে বেছে নেয়, কো-অপ্ট বন্ধকী এটিকে 7 অধ্যায়ে রূপান্তর করতে যেতে পারে, যা তরলকরণ, যেখানে বিল্ডিংটি তত্ক্ষণাত্ বিক্রয় করা হয়।
দেউলিয়ার বা ফোরক্লোজারে, কো-অপ্ট শেয়ারহোল্ডাররা যদি সেখানে বাস করেন তবে তারা ভাড়াটে হিসাবে রয়ে যায়, তবে তাদের মালিকানা লিজ বাতিল করা হয়। সাফ নিশ্চিত করে যে তারা যদি তাদের অ্যাপার্টমেন্টে কোনও বন্ধকী owণী থাকে এবং অর্থ প্রদান না করে তবে "তাদের আয়করের বিরূপ প্রতিক্রিয়া হতে পারে, " সাফ্ট নিশ্চিত করে।
খেলাপিদের সমস্যায় পড়তে পারে এমন সমবায়ীরা অতিরিক্ত তহবিল orrowণ নিয়ে, মাসিক রক্ষণাবেক্ষণ বাড়াতে বা মূল্যায়ন যুক্ত করে অর্থ প্রদানের চেষ্টা করতে এবং চেষ্টা করতে পারে। একটি মূল্যায়ন হ'ল মাসিক রক্ষণাবেক্ষণের সাময়িক বৃদ্ধি। এই বৃদ্ধিটি মেরামত বা অন্যান্য ব্যয়ের জন্য মনোনীত করা হয়েছে কো-অপটিকে আবরণ প্রয়োজন।
কো-অপ-দেউলিয়ারস কি সাধারণ?
কো-অপ-দেউলিয়ারস একটি বিরল ঘটনা। সাফ বলেছেন, "যতদূর আমরা জানি, দ্বিতীয় বিশ্বযুদ্ধের পর থেকে এনওয়াইসিতে 10 টিরও কম কো-অপসকে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে, সুতরাং এখন তা হওয়ার সম্ভাবনা নেই। তবে, এটি সজাগ থাকার জন্য অর্থ প্রদান করে।" কোনও প্রযুক্তিগত ডিফল্ট দেউলিয়া হতে পারে যদি নোটের সমস্ত অর্থ প্রযুক্তিগত ডিফল্টের ফলে হয়ে যায় তবে এটি অসম্ভাব্য।
শেয়ারহোল্ডাররা কী করতে পারে?
দুর্ভাগ্যক্রমে শেয়ারহোল্ডারদের জন্য, ইতিমধ্যে তারা কো-অপ্ট অ্যাপার্টমেন্টটি কিনে থাকলে এমন অনেক কিছুই করা যায় না। যদি তারা কোনও সমস্যাগ্রস্থ কো-অপেতে শেয়ার কিনে থাকে তবে তাদের গাইডেন্সের জন্য যোগ্য আইনজীবির পরামর্শ নেওয়া উচিত। মূলটি হ'ল চারপাশে কেনাকাটা করার সময় শিক্ষিত সিদ্ধান্ত নেওয়া এবং কেনার আগে কো-অপটিকে তদন্ত করা।
বেইলি বলেছেন যে যখন তিনি কোনও ক্রেতার প্রতিনিধিত্ব করেন, তিনি বিগত দুই বছর ধরে বিল্ডিংয়ের আর্থিক বিশ্লেষণ করে বিল্ডিং স্থিতিশীল করে তোলেন। তিনি আর্থিক বিবরণীর যে কোনও বড় কাঠামোগত উন্নতি বা প্রয়োজনীয় মেরামতগুলির সাথে তুলনা করেন এবং বিল্ডিংয়ের শক্ত নগদ মজুদ রয়েছে কিনা তা দেখুন। যে বিল্ডিং বন্ধকী অর্থ প্রদান বা ব্যয় মেটাতে পারে না তা সুনির্দিষ্ট লাল পতাকা are
কো-অপ-অ্যাপার্টমেন্টের শিকারীরা নিজেরাই আর্থিক চেয়ে জিজ্ঞাসা করে "খারাপ" কো-অপেমে পড়া এড়াতে পারেন। দু'বছরের ইতিহাস দেখার পরে ভবন কতটা ভাল (বা খারাপ) কাজ করছে তার একটি ভাল ঝলক সরবরাহ করতে পারে। একটি স্বল্প নগদ রিজার্ভ, উদাহরণস্বরূপ, কো-অপারেটে জরুরী মেরামত কভার করার জন্য পর্যাপ্ত তহবিল থাকবে না তা বোঝাতে পারে। এই ক্ষেত্রে, কো-অপটিকে অন্য ণ আকারে বা শেয়ারহোল্ডারদের কাছ থেকে ব্যাংক থেকে তহবিল অর্জন করতে হবে।
অ্যাপার্টমেন্টে গবেষণা করার সময় শেয়ারহোল্ডারদের মূল প্রশ্ন জিজ্ঞাসা করা উচিত। উদাহরণস্বরূপ, জিজ্ঞাসা করুন যে কো-অপশন মাসিক বন্ধকী অর্থ প্রদান করে আসছে। তারা যদি পেমেন্ট মিস করে থাকে তবে কেন তা জিজ্ঞাসা করুন। বন্ধক ব্যতীত অন্য কোনও ধরণের pendingণ মুলতুবি রয়েছে কিনা তা জিজ্ঞাসা করুন, যদি আসন্ন কোনও বড় মেরামত হয় এবং তা যদি হয় তবে তাদের জন্য কীভাবে সহযোগিতা করার পরিকল্পনা করা হচ্ছে।
সাফ কয়েকটি টিপসের পরামর্শ দিয়েছিল: "হিসাবরক্ষক একটি পরিষ্কার নিরীক্ষা চিঠি জারি করেছেন কিনা তা দেখার জন্য সর্বশেষ আর্থিক বিবরণীর দিকে নজর দিন; আপনার আইনজীবীকে দেখুন যে বিল্ডিংয়ের বিরুদ্ধে কোনও দায়েরকৃত মামলা রয়েছে বা রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স পরিশোধ করা হয়নি কিনা তা খুঁজে বের করার চেষ্টা করুন। ম্যানেজিং এজেন্টের কাছ থেকে যদি অনেক শেয়ারহোল্ডার তাদের রক্ষণাবেক্ষণের জন্য অর্থ ব্যয় করতে ব্যর্থ হয় your আপনার আইনজীবী কোনও সমস্যা আছে কিনা তা দেখার জন্য কো-অপ্টের মিনিটটি পড়ুন ""
তলদেশের সরুরেখা
কো-অপ্ট বোর্ডের সম্ভাব্য ক্রেতা হিসাবে আপনাকে আপনার আর্থিক ইতিহাস সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করার অধিকার রয়েছে। এটি আপনার নিজের ব্যক্তিগত বন্ধকী অর্থ প্রদানের পাশাপাশি মাসিক রক্ষণাবেক্ষণের দায়িত্বও সার্থক করে তুলতে সক্ষম হবেন তা নিশ্চিত করতে চায়। তবে, ক্রেতা হিসাবে, আপনার যে বাসস্থানটি শেষ হবে তা অর্থনৈতিকভাবে স্থিতিশীল রয়েছে তা নিশ্চিত করার অধিকার আপনারও রয়েছে। আপনি প্রতিটি বিশদ সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করেছেন তা নিশ্চিত করুন। এটি আপনার ভবিষ্যত, তাই আপনার অধিকার প্রয়োগ করুন।
