একটি রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আরআইআইটি) একটি রিয়েল এস্টেট সংস্থা যা জনসাধারণকে সাধারণ শেয়ার দেয়। এইভাবে, একটি আরআইআইটি স্টক অন্য যে কোনও স্টকের সাথে সমান যা কোনও অপারেটিং ব্যবসায়ের মালিকানা উপস্থাপন করে। একটি আরআইআইটির দুটি অনন্য বৈশিষ্ট্য রয়েছে: এর প্রাথমিক ব্যবসাটি আয়-উত্পাদক সংস্থাগুলির পরিচালনা করছে এবং তার লাভের বেশিরভাগ অংশ অবশ্যই লভ্যাংশ হিসাবে বিতরণ করতে হবে। এখানে আমরা আরআইটিগুলি, তাদের বৈশিষ্ট্য এবং সেগুলি কীভাবে বিশ্লেষণ করা হয় তা একবার দেখে নিই।
যোগ্যতা
আইআরএসের সাথে একটি আরআইএটি হিসাবে যোগ্যতা অর্জনের জন্য, একটি রিয়েল এস্টেট সংস্থাকে তার লভ্যাংশে করযোগ্য মুনাফার অন্তত 90% প্রদান করতে সম্মত হতে হবে (এবং অতিরিক্ত তবে কম গুরুত্বপূর্ণ প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করবে)। আরআইআইটি-র স্থিতি লাভ করে, একটি সংস্থা কর্পোরেট আয়কর এড়িয়ে চলে। একটি নিয়মিত কর্পোরেশন একটি লাভ করে এবং তার সম্পূর্ণ মুনাফার উপর কর দেয় এবং তারপরে ট্যাক্স পরবর্তী লাভগুলি কীভাবে ডিভিডেন্ড এবং পুনরায় বিনিয়োগের মধ্যে বরাদ্দ করা যায় তা সিদ্ধান্ত নেয়; একটি আরআইআইটি কেবল তার সমস্ত বা প্রায় সমস্ত লাভ বিতরণ করে এবং কর এড়িয়ে যায়।
আলাদা রকম
বিভিন্ন ধরণের REIT গুলি রয়েছে। কিছু বন্ধকী REITs নামে একটি বিশেষ শ্রেণিতে পড়ে। এই আরআইটিগুলি রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত loansণ তৈরি করে তবে এগুলি সাধারণত রিয়েল এস্টেটের মালিকানা বা পরিচালনা করে না। বন্ধকী REITs এর জন্য বিশেষ বিশ্লেষণ প্রয়োজন। তারা ফিনান্স সংস্থাগুলি যারা তাদের সুদের হারের এক্সপোজার পরিচালনা করতে বিভিন্ন হেজিং যন্ত্র ব্যবহার করে। আমরা তাদের এখানে বিবেচনা করব না।
মুষ্টিমেয় হাইব্রিড আরআইআইটি রিয়েল এস্টেট কার্যক্রম এবং বন্ধকী loansণে লেনদেন উভয়ই চালিত করে, বেশিরভাগ আরআইআইটি রিয়েল এস্টেট ক্রিয়াকলাপের "হার্ড সম্পদ" ব্যবসায় মনোনিবেশ করে। এগুলিকে ইক্যুইটি REITs বলা হয়। আপনি যখন REITs সম্পর্কে পড়েন, আপনি সাধারণত ইক্যুইটি আরআইটিগুলি সম্পর্কে পড়েন। ইক্যুইটি আরআইটিগুলি অ্যাপার্টমেন্ট, আঞ্চলিক মল, অফিস ভবন এবং লজিং সুবিধার মতো নির্দিষ্ট বিল্ডিংয়ের মালিকানার ক্ষেত্রে বিশেষীকরণের ঝোঁক। কিছু বৈচিত্র্যযুক্ত এবং কিছু বিশেষজ্ঞ করা হয়, যার অর্থ তারা শ্রেণিবদ্ধাকে অস্বীকার করে - যেমন, উদাহরণস্বরূপ, একটি আরআইআইটি যা গল্ফ কোর্সের মালিক।
বিনিয়োগ বিশ্লেষণ
আরআইএটি হ'ল লভ্যাংশ-প্রদানের স্টক যা রিয়েল এস্টেটের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। আপনি যদি আয়ের সন্ধান করেন, আপনি তাদের উচ্চ-ফলন বন্ড তহবিল এবং লভ্যাংশ প্রদানকারী স্টক সহ বিবেচনা করবেন। লভ্যাংশ প্রদানকারী স্টক হিসাবে, আরআইআইটিগুলি অন্যান্য স্টকের মতোই বিশ্লেষণ করা হয়। সম্পত্তির অ্যাকাউন্টিং চিকিত্সার কারণে কিছু বড় পার্থক্য রয়েছে।
আসুন সরল উদাহরণ দিয়ে উদাহরণ দিয়ে দেখি। মনে করুন যে একটি আরআইআইটি একটি বিলিয়ন ডলারে কিনে। অ্যাকাউন্টিংয়ের দরকার হয় যে আমাদের REIT সম্পদের বিরুদ্ধে মূল্য হ্রাস করবে। আসুন ধরে নেওয়া যাক আমরা ২০ বছরেরও বেশি অবচয়কে একটি সরলরেখায় ছড়িয়ে দিয়েছি। প্রতি বছর আমরা অবচয় ব্যয় $ 50, 000 ছাড় করব (প্রতি বছর x 20 বছর = $ 1 মিলিয়ন) $ 50, 000
আসুন উপরের সরলিকৃত ব্যালেন্সশিট এবং আয়ের বিবরণটি দেখুন। 10 বছরে, আমাদের ব্যালেন্স শিটটি বিল্ডিংয়ের মূল্য $ 500, 000 (ওরফে, বইয়ের মূল্য) বহন করে: মূল historicalতিহাসিক ব্যয় million 1 মিলিয়ন বিয়োগ $ 500, 000 সঞ্চিত অবমূল্যায়ন (প্রতি বছর 10 বছর x $ 50, 000)। আমাদের আয়ের বিবরণী আয় থেকে 200, 000 ডলার থেকে 190, 000 ডলার ব্যয় হ্রাস করে তবে ব্যয়ের $ 50, 000 ব্যয় হ্রাসমান চার্জ।
তবে, আমাদের আরআইআইটি 10 বছরে এই অর্থ ব্যয় করে না; অবচয় হ'ল নগদ অর্থ। সুতরাং, অপারেশন (এফএফও) থেকে তহবিল উত্পাদন করতে আমরা নিট আয়ের অবমূল্যায়ন চার্জটি আবার যুক্ত করি। ধারণাটি হ'ল অবমূল্যায়ন অন্যায়ভাবে আমাদের নিট আয়কে হ্রাস করে কারণ আমাদের বিল্ডিং সম্ভবত গত 10 বছরে তার অর্ধেক মূল্য হারাতে পারে নি। এফএফও অবচয় চার্জ বাদ দিয়ে এই অনুমানযুক্ত বিকৃতিটি ঠিক করে। (এফএফওতে কয়েকটি অন্যান্য সমন্বয়ও অন্তর্ভুক্ত রয়েছে))
আমাদের লক্ষ্য করা উচিত যে এফএফও নেট আয়ের চেয়ে নগদ প্রবাহের আরও কাছাকাছি যায়, তবে এটি নগদ প্রবাহ ক্যাপচার করে না। প্রধানত, উপরের উদাহরণে লক্ষ্য করুন যে আমরা বিল্ডিং (মূলধন ব্যয়) অর্জন করতে ব্যয় করা million 1 মিলিয়ন কখনই গণনা করি না। আরও সঠিক বিশ্লেষণ মূলধন ব্যয়কে অন্তর্ভুক্ত করবে। মূলধন ব্যয় গণনা করা অ্যাডজাস্টেড এফএফও হিসাবে পরিচিত একটি চিত্র দেয়, তবে এর গণনার বিষয়ে সর্বজনীন conক্যমত্য নেই।
আমাদের অনুমানের ব্যালেন্স শীট আমাদের অন্যান্য সাধারণ আরআইএটি মেট্রিক, নেট সম্পদ মান (এনএভি) বুঝতে সহায়তা করতে পারে। 10 বছরে, আমাদের বিল্ডিংয়ের বইয়ের মূল্যটি মাত্র 500, 000 ডলার ছিল কারণ মূল ব্যয়ের অর্ধেক হ্রাস পেয়েছিল। সুতরাং, বইয়ের মূল্য এবং সম্পর্কিত অনুপাত যেমন মূল্য-পুস্তক - সাধারণ ইক্যুইটি বিশ্লেষণের ক্ষেত্রে প্রায়শই সন্দেহজনক - REIT- এর পক্ষে বেশ বেহুদা। এনএভি বাজার মূল্যের আরও ভাল অনুমানের সাথে কোনও সম্পত্তির বইয়ের মূল্য প্রতিস্থাপনের চেষ্টা করে।
এনএভি গণনা করার জন্য আরআইএটির হোল্ডিংগুলির কিছুটা বিষয়গত মূল্যায়ন প্রয়োজন। উপরের উদাহরণে, আমরা দেখি যে বিল্ডিংটি অপারেটিং আয়ের $ 100, 000 (অপারেটিং ব্যয়ের জন্য রাজস্ব বিয়োগ 200, 000 ডলার) উপার্জন করে। একটি পদ্ধতি হ'ল বাজারের হারের ভিত্তিতে অপারেটিং আয়ের মূলধন তৈরি করা। যদি আমরা মনে করি যে এই ধরণের বিল্ডিংয়ের জন্য বাজারের বর্তমান ক্যাপের হার 8%, তবে আমাদের বিল্ডিংয়ের মূল্য সম্পর্কে অনুমান $ 1.25 মিলিয়ন ডলার (অপারেটিং আয়ের ক্ষেত্রে 100, 000 ডলার / 8% ক্যাপ রেট = $ 1, 250, 000) হয়ে যায়। এই বাজার মূল্য অনুমানটি বিল্ডিংয়ের বইয়ের মূল্য প্রতিস্থাপন করে। তারপরে আমরা নেট সম্পত্তির মূল্য পেতে বন্ধকী debtণ (দেখানো হয়নি) কেটে নেব would সম্পদ বিয়োগ debtণ সমতা সমান, যেখানে এনএভিতে 'নেট' অর্থ ofণের জাল। চূড়ান্ত পদক্ষেপটি হল প্রতি শেয়ার এনএভি পেতে সাধারণ শেয়ারগুলিতে এনএভি বিভক্ত করা, যা অভ্যন্তরীণ মূল্যের একটি অনুমান। তত্ত্ব অনুসারে, উদ্ধৃত শেয়ারের দাম শেয়ার প্রতি এনএভি থেকে খুব বেশি দূরে থাকা উচিত নয়।
টপ-ডাউন বনাম বটম-আপ
স্টক বাছাই করার সময় আপনি মাঝে মাঝে শীর্ষ-ডাউন বনাম নীচের অংশের বিশ্লেষণ শুনতে পান। টপ-ডাউন একটি অর্থনৈতিক দৃষ্টিকোণ দিয়ে শুরু হয় এবং থিম বা সেক্টরগুলিতে বাজি ধরে (উদাহরণস্বরূপ, একজন বয়স্ক জনসংখ্যক ড্রাগ ড্রাগ সংস্থাগুলির পক্ষে হতে পারে)। নীচের অংশে নির্দিষ্ট সংস্থাগুলির ফান্ডামেন্টালগুলিতে মনোনিবেশ করা হয়। REIT স্টকগুলিতে স্পষ্টতই উপরের-ডাউন এবং নীচের অংশের উভয় বিশ্লেষণের প্রয়োজন।
শীর্ষ-নিচের দৃষ্টিকোণ থেকে, REITs সম্পত্তির সরবরাহ এবং চাহিদাকে প্রভাবিত করে এমন কোনও কিছুই দ্বারা প্রভাবিত হতে পারে। জনসংখ্যা এবং কাজের বৃদ্ধি সকল REIT প্রকারের পক্ষে অনুকূল থাকে। সুদের হারগুলি সংক্ষেপে, একটি মিশ্র ব্যাগ। সুদের হার বৃদ্ধি সাধারণত একটি উন্নত অর্থনীতির ইঙ্গিত দেয়, যা REIT- এর পক্ষে ভাল কারণ লোকেরা ব্যয় করছেন এবং ব্যবসায়ীরা বেশি জায়গা ভাড়া নিচ্ছেন। বাড়তি সুদের হার অ্যাপার্টমেন্টের আরআইএটিগুলির পক্ষে ভাল হওয়ার কারণ লোকেরা নতুন বাড়ি কেনার চেয়ে ভাড়াটে, পছন্দ করে। অন্যদিকে, আরআইটিগুলি প্রায়শই তাদের সুদের ব্যয় হ্রাস করে এবং এর ফলে তাদের লাভজনকতা বাড়িয়ে কম সুদের হারের সুবিধা নিতে পারে।
মূলধন বাজারের শর্তগুলিও গুরুত্বপূর্ণ, যথা REIT ইক্যুইটির জন্য প্রাতিষ্ঠানিক চাহিদা। অল্প সময়ে, এই চাহিদা মৌলিকতাকে ছাপিয়ে যেতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, আরআইআইটি স্টকগুলি 2001 সালে এবং 2002 এর প্রথমার্ধে অপ্রয়োজনীয় মৌলিকতা সত্ত্বেও বেশ ভাল করেছে, কারণ পুরো সম্পদ শ্রেণিতে অর্থ প্রবাহিত হয়েছিল।
পৃথক আরআইএটি স্তরে, আপনি আয়ের বৃদ্ধির দৃ strong় সম্ভাবনা দেখতে চান, যেমন ভাড়া আয়, সম্পর্কিত পরিষেবা উপার্জন এবং এফএফও O আপনি দেখতে চান REIT এর পেশা উন্নয়নে এবং ভাড়া বাড়ানোর জন্য একটি অনন্য কৌশল আছে কিনা। আরআইআইটি সাধারণত অধিগ্রহণের মাধ্যমে প্রবৃদ্ধি অর্জন করে এবং অদক্ষভাবে চালিত বৈশিষ্ট্যগুলিকে একীভূত করে স্কেলের অর্থনীতি উপলব্ধি করার আরও লক্ষ্য অর্জন করে। রাজস্বের শতাংশ হিসাবে অপারেটিং ব্যয় হ্রাস দ্বারা স্কেলের অর্থনীতিগুলি উপলব্ধি করা হবে। তবে অধিগ্রহণ একটি দ্বি-তরোয়াল তরোয়াল। যদি একটি আরআইআইটি অধিগ্রহণের হারগুলি উন্নত করতে না পারে এবং / বা ভাড়া বাড়িয়ে তুলতে পারে তবে বৃদ্ধির বৃদ্ধির জন্য এটি অযৌক্তিক বিবেচিত অধিগ্রহণে বাধ্য করা যেতে পারে।
বন্ধকী debtণ যেমন ইক্যুইটি মূল্যে বড় ভূমিকা পালন করে, তাই ভারসাম্য শিটটি দেখার মতো এটি। কেউ কেউ verageণ-থেকে-ইক্যুইটি রেশন হিসাবে লিভারেজের দিকে তাকানোর পরামর্শ দেয়। তবে বাস্তবে, কখন লাভ বেশি হয়ে গেছে তা বলা মুশকিল। স্থির বনাম ভাসমান-হারের debtণের অনুপাতটি ওজন করা আরও গুরুত্বপূর্ণ। বর্তমানের স্বল্প-সুদের হারের পরিবেশে, এমন একটি আরআইআইটি যা কেবলমাত্র ভাসমান-debtণ ব্যবহার করে সুদের হার বাড়লে ক্ষতিগ্রস্থ হবে।
তলদেশের সরুরেখা
আরআইআইটি হ'ল রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলি যা আরআইটি স্থিতির কর সুবিধা উপভোগ করতে অবশ্যই উচ্চ লভ্যাংশ প্রদান করতে হবে। স্থিতিশীল আয় যা ট্রেজারি ফলন ছাড়িয়ে যেতে পারে দামের অস্থিরতার সাথে একত্রে মিলিত হয় মোট ছোট রিটার্নের সম্ভাবনা যা ক্ষুদ্র-মূলধন সংস্থার প্রতিদ্বন্দ্বীদের। একটি আরআইটি বিশ্লেষণের জন্য অবমূল্যায়নের কারণে সৃষ্ট অ্যাকাউন্টিং বিকৃতিগুলি বোঝার এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক প্রভাবগুলিতে সাবধানতার সাথে মনোযোগ দেওয়া দরকার।
