প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট তহবিল উচ্চ-নেট-মূল্যবান ব্যক্তি এবং এনওডমেন্টস এবং পেনশন তহবিলের মতো প্রতিষ্ঠানের সম্পত্তি সম্পত্তিতে ইক্যুইটি এবং debtণ হোল্ডিংয়ে বিনিয়োগের অনুমতি দেয়। সক্রিয় পরিচালনার কৌশল ব্যবহার করে, প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির মালিকানার ক্ষেত্রে বৈচিত্র্যযুক্ত পদ্ধতি গ্রহণ করে। সাধারণ অংশীদাররা বিভিন্ন স্থানে বিভিন্ন ধরণের সম্পত্তি বিনিয়োগ করে। মালিকানা কৌশলগুলি নতুন বিকাশ এবং কাঁচা জমি হোল্ডিং থেকে শুরু করে বিদ্যমান সম্পত্তিগুলির নগদ-প্রবাহের ইনজেকশনগুলি সংঘটিত সম্পত্তিগুলিতে সম্পূর্ণ করতে পারে। ( আরও তথ্যের জন্য, পড়ুন: বেসরকারী ইক্যুইটি কি? )
বিনিয়োগকারীরা কীভাবে প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেটে অংশ নিতে পারেন এবং শিল্পের সুযোগ, ঝুঁকি এবং বিধিনিষেধের একটি সংক্ষিপ্ত বিবরণ এখানে দেখুন।
আদর্শ ব্যক্তিগত ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট তহবিল সন্ধান করা
প্রথমত, গড়পড়তা ব্যক্তি ব্যক্তিগত-ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে অংশ নিতে অক্ষম। Traditionalতিহ্যবাহী বেসরকারী-ইক্যুইটি তহবিলের জন্য বিনিয়োগকারীদের একটি তহবিলের জন্য সর্বনিম্ন 250, 000 ডলার ইনজেকশনের প্রয়োজন, যদিও বেশিরভাগ পরিচালকরা এমন বিনিয়োগকারী বা প্রতিষ্ঠানকে খুঁজছেন যা অন্যান্য বিনিয়োগকারীদের সাথে দীর্ঘমেয়াদী সম্মিলিত বিনিয়োগ প্রকল্পে 20 মিলিয়ন থেকে 25 মিলিয়ন ডলার পর্যন্ত প্রদান করতে ইচ্ছুক।
যেহেতু প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট তহবিলগুলির উপর খুব কম নিয়ন্ত্রণ রয়েছে, তাই সুযোগগুলি traditionতিহ্যগতভাবে "অনুমোদিত অনুমোদিত বিনিয়োগকারীদের" মধ্যে সীমাবদ্ধ থাকে This এর অর্থ বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই কমপক্ষে million 1 মিলিয়ন (তাদের প্রাথমিক বাসিন্দাদের মূল্য সহ) এর ব্যক্তিগত বা যৌথ সম্পদ থাকতে হবে বা ব্যক্তির বার্ষিক আয় অবশ্যই কমপক্ষে 200, 000 ডলার হতে হবে। যে দম্পতিরা গত দুই বছরে কমপক্ষে $ 300, 000 আয় করেছে - এবং তাদের একটি "যুক্তিসঙ্গত প্রত্যাশা" রয়েছে যে তাদের আয়ের স্তরটি চলতি বছরে এই স্তরে থাকবে - তারাও যোগ্য।
ব্যক্তি বা দম্পতিরা প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে চাইছেন এমন একটি ফার্মের সন্ধান করা উচিত যা শৃঙ্খলায় বিশেষী। একটি বেসরকারী ইক্যুইটি ফার্মের তহবিলগুলির বিকল্পগুলি পরীক্ষা করার পরে, তাদের প্রতিটি বেসরকারী ইক্যুইটি তহবিলের কাঠামোর প্রকৃতি বোঝা উচিত, যা সাধারণত সীমিত অংশীদারিত্ব is
কোনও তহবিলে যোগদানের পরে, বাইরের বিনিয়োগকারীরা সীমিত অংশীদার হয়ে উঠবেন, যার অর্থ তারা তহবিলে বিনিয়োগের অর্থের দায় স্বীকার করে এবং সাধারণ অংশীদারদের (জিপি) দ্বারা নির্বাচিত সম্পত্তিগুলির কোনও ভেটো নিয়ন্ত্রণ রাখে না। সীমিত অংশীদারদের অর্থ অন্য অংশগ্রহীত বিনিয়োগকারীদের সাথে চালিত করা হবে এবং তহবিল পরিচালকরা লাভজনকতা সর্বাধিকীকরণ এবং আর্থিক ঝুঁকি হ্রাস করার উদ্দেশ্যে সম্পত্তিগুলির একটি পোর্টফোলিও তৈরি করবেন।
তহবিলের ব্যয় এবং বিনিয়োগের কাঠামো বোঝা
বেসরকারী ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট তহবিলগুলির বেশ কয়েকটি পরিচালনা ও পারফরম্যান্স ফি রয়েছে যা বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই প্রদান করতে হবে। এটি সাধারণ যে প্রাইভেট ইক্যুইটি তহবিলের দৃ firm় বেতন, ডিল সোর্সিং এবং আইনী পরিষেবাদি, ডেটা এবং গবেষণা ব্যয়, বিপণন এবং অতিরিক্ত স্থির এবং পরিবর্তনশীল ব্যয়গুলির জন্য বিনিয়োগের জন্য মূলধনের 2% ফি বিনিয়োগ করা হয়। তবে এই বিনিয়োগকারীদের ফিগুলির কোনও সীমা নেই।
ব্যক্তিদের বিনিয়োগের আগে এই ব্যয়গুলির ভাল উপলব্ধি হওয়া উচিত কারণ এটি বিনিয়োগের মোট আয়কে সীমাবদ্ধ করবে। উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনও প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট তহবিল $ 500 মিলিয়ন জোগাড় করে, তবে এটি প্রতি বছর যুক্ত ব্যয় প্রদানের জন্য 10 মিলিয়ন ডলার সংগ্রহ করবে। তার 10-বছরের চক্রের সময়কালে, একটি তহবিল ফি বাবদ ১০০ মিলিয়ন ডলার সংগ্রহ করবে, যার অর্থ সেই দশকে কেবলমাত্র 400 মিলিয়ন ডলারই বিনিয়োগ করা হবে।
প্রাইভেট ইক্যুইটি ম্যানেজাররা একটি "ক্যারি" পান যা একটি পারফরম্যান্স ফি যা প্রচলিতভাবে তহবিলের 20% অতিরিক্ত মোট মুনাফার। বিনিয়োগকারীরা কর্পোরেট প্রশাসন এবং পরিচালনার সমস্যাগুলি হ্রাস করতে সহায়তার জন্য তহবিলের সক্ষমতা কারণে এই ফিগুলি দিতে traditionতিহ্যগতভাবে ইচ্ছুক এটি কোনও পাবলিক সংস্থাকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করতে পারে।
বেশিরভাগ প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট তহবিলগুলি "প্রয়োজন ভিত্তিক" বিনিয়োগ হিসাবে বিবেচিত হয়, যার অর্থ অংশীদারিগুলি সাধারণ অংশীদারদেরকে প্রয়োজনীয় ভিত্তিতে কিস্তিতে মূলধন দেয়। জিপিরা সম্ভাব্য বিনিয়োগের বৈশিষ্ট্যগুলি সনাক্ত করার কারণে, তহবিল মূলধনের জন্য একটি আনুষ্ঠানিক অনুরোধ প্রেরণ করবে যা চক্রের শুরুতে সীমিত অংশীদারদের রিয়েল এস্টেট তহবিলে অঙ্গীকার করেছিল। "মূলধন কল" হিসাবে পরিচিত এটি একটি আইনী বাধ্যবাধকতা যা সীমিত অংশীদারদের অবশ্যই পালন করতে হবে more (আরও পড়ুন: বেসরকারী ইক্যুইটি বিনিয়োগের লিংগো শিখুন))
সীমিত অংশীদার যদি মূলধন কলটি পূরণ করতে ব্যর্থ হয়, তহবিল সেই ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানকে ডিফল্টরূপে বাধ্য করতে এবং তাদের পুরো মালিকানার অংশটি জব্দ করতে পারে। অন্যান্য সীমিত অংশীদাররা সাধারণত এই জাতীয় কোনও ডিফল্ট হওয়ার ক্ষেত্রে যে কোনও জব্দকৃত শেয়ার কেনার সুযোগ পান।
প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট কৌশলগুলির প্রকারগুলি
বেসরকারী ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার সময়, traditionতিহ্যগতভাবে চার ধরণের বিনিয়োগের কৌশল রয়েছে:
- কোর সর্বাধিক রক্ষণশীল কৌশল এবং এগুলিতে কেবল স্বল্প-ঝুঁকিপূর্ণ এবং নিম্ন সম্ভাব্য রিটার্ন সরবরাহকারী বৈশিষ্ট্য অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে কারণ এগুলি সু-জনবহুল বা সু-ভ্রমণ স্থানে রয়েছে exist এই কৌশলটি উচ্চ-মানের, উচ্চ-মানসম্পন্ন বৈশিষ্ট্যে বিনিয়োগের জন্যও খুব বেশি মনোযোগ দিতে পারে যার জন্য খুব কম পুনর্নির্মাণ বা রক্ষণাবেক্ষণ প্রয়োজন। এই বৈশিষ্ট্যগুলি পূর্বাভাসযোগ্য নগদ প্রবাহ সরবরাহ করে এবং সাধারণত সম্পূর্ণভাবে ইজারা দেওয়া, বহু-ভাড়াটে কাঠামো সমন্বিত থাকে। কোর-প্লাসের জন্য আরও কিছুটা ঝুঁকি প্রয়োজন, তবে মূল কৌশলটির চেয়ে উচ্চতর রিটার্ন অফার করতে পারে। এই বৈশিষ্ট্যগুলির মান-সংযোজিত ক্রিয়াকলাপের বিন্যাসের স্তর বা অবস্থানটিতে উন্নতি প্রয়োজন। সংযোজন করা মান হ'ল মাঝারি থেকে উচ্চ-প্রত্যাবর্তন, মধ্যপন্থী-ঝুঁকিপূর্ণ কৌশল যা সম্পত্তির বিকাশ এবং বাজারের সময়কালে আরও কেন্দ্র করে। এই কৌশলটিতে, পোর্টফোলিও পরিচালকগণ সম্পত্তি কিনে, কিছু স্তর পুনর্নবীকরণে জড়িত হন এবং বাজার সম্পাদন করার সময় বিক্রয় করে। মান সংযোজন বৈশিষ্ট্যগুলির সাধারণত পরিচালনা, শারীরিক উন্নতি বা মূলধনের সীমাবদ্ধতার সমাধানের প্রয়োজন হয়। এই পদক্ষেপগুলির মধ্যে রয়েছে সংস্কার করা এবং বাজারের উন্নতিতে ভাড়ার হার বাড়ানোর উপায় অনুসন্ধান করা। মান সংযোজন কৌশলগুলিও ব্যর্থ অপারেটিং সংস্থাগুলির রূপান্তর বা অন্তর্নিহিত বৈশিষ্ট্যগুলি নিয়ন্ত্রণের জন্য assণ গ্রহণ করে include সুযোগটি সর্বোচ্চ স্তরের রিটার্ন সরবরাহ করে তবে সর্বাধিক ঝুঁকি গ্রহণ করে। এই কৌশলটি দিয়ে, পরিচালনাকারীরা এমন সংস্থানগুলি কিনে যার মধ্যে অনুন্নত জমি বা এমন বাজারগুলিতে অন্তর্ভুক্ত থাকে যা হালকা ব্যবসা বা হালকা পাচার হয় traffic
ঝুঁকি এবং দীর্ঘমেয়াদী আউটলুক গ্রহণ করা
প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেটের বিনিয়োগকারীদের বুঝতে হবে যে কোনও তহবিলে বিনিয়োগের মাধ্যমে তাদের অবশ্যই মেনে নিতে হবে যে তাদের মূলধন একটি পূর্বনির্ধারিত সময়ের জন্য বেঁধে দেওয়া যেতে পারে যা বহু বছর স্থায়ী হতে পারে।
এছাড়াও, রিয়েল এস্টেটের বাজারে একাধিক ঝুঁকি রয়েছে এবং কোনও ব্যক্তির নগদ প্রবাহ কম থাকে এমন সময়ে মূলধন কল করার সময় প্রচুর পরিমাণে বিনিয়োগের প্রয়োজন হতে পারে। অনেক জিপি তাদের তহবিলকে দশক-দীর্ঘ বিনিয়োগ বা তার চেয়ে বেশি হিসাবে কাঠামোবদ্ধ করে এবং তারা বিনিয়োগকারীদের তাদের অর্থ উত্তোলন বা ছাড়ানোর জন্য খুব কম বা কোনও সুযোগ সরবরাহ করে না। প্রাইভেট ইক্যুইটি তহবিলের অনন্য প্রকৃতির জন্য বিনিয়োগকারীদের তাদের অর্থ একটি বর্ধিত সময়ের জন্য আবদ্ধ করার ঝুঁকি বুঝতে হবে।
বেসরকারী ইক্যুইটি তহবিল কাঠামোর প্রকৃতি একটি তহবিলের আর্থিক কর্মক্ষমতা বা এটির সম্পত্তিগুলির মূল্যায়ন করা খুব কঠিন করে তোলে। যেহেতু প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেট তহবিলের সীমাবদ্ধ নিয়ন্ত্রণ রয়েছে, সাধারণ অংশীদারদের বিনিয়োগকারীদের সম্ভাব্য বিনিয়োগ, পোর্টফোলিওয়ের মূল্যায়ন বা বিনিয়োগ সম্পর্কিত কোনও অতিরিক্ত তথ্য সম্পর্কিত কোনও আপডেট দেওয়ার প্রয়োজন হয় না। প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের জন্য উল্লেখযোগ্য মূলধন প্রতিশ্রুতিবদ্ধ করার জন্য সীমিত অংশীদারদের প্রয়োজন এবং পূর্ণ বিশ্বাস যে তহবিলের ব্যবস্থাপক কোনও প্রয়োজনীয় স্তরের স্বচ্ছতা ছাড়াই তার বিনিয়োগ লক্ষ্যগুলি পূরণ করবে meet তহবিল পরিচালকদের তবে সাধারণত তাদের বিনিয়োগকারীদের আপডেট আপডেট পাঠানো হয় এবং বর্তমান বা ভবিষ্যতের তহবিলের প্রতি আস্থা বাড়াতে কর্মক্ষমতা সম্পর্কে স্বচ্ছ হতে বেছে নিতে পারেন।
তলদেশের সরুরেখা
প্রাইভেট ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের আগে ব্যক্তিদের অবশ্যই নির্ধারণ করতে হবে যে তারা প্রক্রিয়াটিতে অংশ নিতে উপযুক্ত কিনা। যারা যোগ্য তারা রিয়েল এস্টেটের বাজারগুলিতে ঝুঁকির জন্য তাদের ব্যক্তিগত বিনিয়োগের উদ্দেশ্য, তরলতার প্রয়োজনীয়তা এবং সহনশীলতা অনুসন্ধান করতে চান want একজন আর্থিক উপদেষ্টার সাথে কথা বলার পরে, বিনিয়োগকারীদের সাধারণ অংশীদারদের পরিচালনার কৌশল এবং অন্যান্য সম্পত্তি তহবিলের অতীত পারফরম্যান্স সম্পর্কে আরও ভাল বোঝার জন্য বিভিন্ন তহবিলের বিভিন্ন গবেষণা করা উচিত।
