আবাসিক রিয়েল এস্টেটের অর্থায়ন করার ক্ষেত্রে, বেশিরভাগ লেনদেনগুলি একটি ভাল-জীর্ণ প্রক্রিয়া অনুসরণ করে। বিক্রয়কটি বন্ধকের যোগ্যতা অর্জনের জন্য প্রয়োজনীয় আয়, কর্মসংস্থানের ইতিহাস এবং ক্রেডিট স্কোর সহ একটি ইচ্ছুক ক্রেতার সন্ধান করে এবং একটি ndingণদানকারী সংস্থা এই অর্থের জন্য অর্থ রাখে।
তবে কি যদি traditionalতিহ্যবাহী অর্থায়ন অনুপলব্ধ থাকে, এবং ক্রেতা এবং বিক্রেতারা এখনও বিক্রয়ের সাথে ব্যক্তিগতভাবে এগিয়ে যেতে চান? বিক্রেতা অর্থায়ন হিসাবে পরিচিত যা লিখুন। শব্দটি দ্বারা বোঝা যাচ্ছে যে, বাড়িটি বিক্রি করা ব্যক্তি ক্রেতাকে বন্ধক প্রদানের পরিবর্তে ব্যাংকটি কিনে অর্থ ব্যয় করে।
ইনস অ্যান্ড আউটস অফ সেলার-ফিনান্সড রিয়েল এস্টেট ডিলস
বিক্রেতার অর্থায়ন সম্পর্কে কী অনুকূল
Traditionalতিহ্যবাহী অর্থায়নের এই বিকল্পটি সময়ে বা এমন জায়গায় যেখানে বন্ধক পাওয়া খুব কঠিন। এইরকম কঠোর পরিস্থিতিতে, বিক্রেতার অর্থায়ন ক্রেতাদের formণের বিকল্প ফর্মটিতে অ্যাক্সেসের অনুমতি দেয়। বিক্রেতারা, পরিবর্তে, এমন ক্রেতাদের এমন জনসংখ্যাকে ট্যাপ করতে পারেন যারা arilyতিহ্যগত বন্ধক জন্য অগত্যা যোগ্যতা অর্জন করে না। এবং বিক্রেতার বিক্রয়ের জন্য অর্থায়ন করা হওয়ায়, সম্পত্তিটি আরও বেশি দামের দাম দিতে পারে।
কোনও ব্যাংক সরাসরি বিক্রেতা-অর্থায়িত বিক্রয়ের সাথে জড়িত নয়; ক্রেতা এবং বিক্রেতারা নিজেই ব্যবস্থাটি করে। তারা সুদের হার, ক্রেতার কাছ থেকে বিক্রেতার কাছে অর্থ প্রদানের সময়সূচী নির্ধারণ করে একটি প্রতিশ্রুতিযুক্ত নোট আঁকেন এবং পরিণতিগুলি ক্রেতার এই বাধ্যবাধকতার উপর ডিফল্ট হওয়া উচিত। বন্ধকের সাথে জড়িত বিক্রয়ের মতো নয়, তবে ক্রেতা থেকে বিক্রেতার কাছে অধ্যক্ষের কোনও স্থানান্তর হয় না, তবে সময়ের সাথে সাথে এই পরিমাণটি শোধ করার বিষয়ে কেবল একটি চুক্তি হয়।
কেবলমাত্র দুটি প্রধান খেলোয়াড় জড়িত থাকার সাথে, মালিকের অর্থায়ন রীতিগতভাবে বাড়ি বিক্রি করার চেয়ে দ্রুত এবং সস্তা হতে পারে। তার নাম বহনকারী হারলেম ভিত্তিক রিয়েল এস্টেট ব্রোকারীর প্রধান দালাল এবং মালিক উইলি ক্যাথরিন সুগস বলেছেন যে বিক্রয়কারী যখন আর্থিক অর্থ ব্যয় করে তখন "চুক্তিটি দ্রুত বন্ধ হয়ে যায়, কারণ ব্যাংক loanণ কর্মকর্তা, আন্ডার রাইটার এবং আইনজীবিদের জন্য অপেক্ষার অপেক্ষা রাখে না। ফাইল সাফ করার জন্য বিভাগ। " পরামর্শগুলি এও নোট করে যে "ক্রেতারা পছন্দ করে কারণ তারা কম টাকায় ঘরে.ুকতে পারে।"
বিক্রয়কৃত অর্থায়িত বিক্রয়ের জন্য বন্ধের ব্যয়গুলি প্রকৃতপক্ষে কম। কোনও ব্যাংক অংশ গ্রহণ না করে লেনদেন বন্ধক বা ছাড় পয়েন্টের পাশাপাশি এরিগনিশন ফি এবং অন্যান্য চার্জের অনেকগুলি এড়ানো যায় যা thatণদানকারীরা নিয়মিতভাবে অর্থায়ন প্রক্রিয়া চলাকালীন স্তরে থাকে। চুক্তির মেয়াদ পর্যন্ত প্রয়োজনীয় ডাউন-পেমেন্ট থেকে সুদের হার পর্যন্ত loanণের বিধান সম্পর্কে কমপক্ষে স্পষ্টতই আরও বৃহত্তর নমনীয়তা রয়েছে।
বিক্রেতার অর্থায়ন সাধারণত পাঁচ বছরের মতো কেবল স্বল্প মেয়াদে চলবে, সেই সময়ের শেষে বেলুনের অর্থ প্রদানের সময় আসবে। তত্ত্ব — বা আশা, কমপক্ষে — হ'ল ক্রেতারা শেষ পর্যন্ত paymentণ-worthণ-উন্নততার সাথে সজ্জিত এবং বাড়িতে কিছুটা ইক্যুইটি জড়িত করে একটি traditionalতিহ্যবাহী nderণদানকারীর সাথে সেই অর্থ প্রদান পুনরায় পুনরায় ফিনান্স করবেন।
ক্রেতাদের কী জানা উচিত
বিক্রেতাদের অর্থায়নের সম্ভাব্য সকল সম্ভাবনার জন্য, লেনদেনগুলি এটি ব্যবহার করে উভয় পক্ষের জন্য ঝুঁকি এবং বাস্তবতা নিয়ে আসে। বিক্রেতার অর্থায়িত চুক্তি চূড়ান্ত করার আগে ক্রেতাদের কী বিবেচনা করা উচিত তা এখানে।
বন্ধকের চেয়ে ভাল শর্তের আশা করবেন না। একজন বিক্রেতার দ্বারা অর্থায়িত চুক্তির শর্তগুলি হ্রাস করা হওয়ায় নমনীয়তা প্রায়শই বাস্তবতার সাথে মিলিত হয়। বিক্রেতার সম্ভাব্য ব্যয়বহুল এবং অগোছালো উচ্ছেদের প্রক্রিয়া হওয়ার সম্ভাবনা সহ ক্রেতার defaultণের উপর খেলাপি defaultণ নেওয়ার সম্ভাবনা সহ তাদের আর্থিক চাহিদা এবং ঝুঁকিগুলি হজম করে।
আপশটটি ক্রেতার জন্য প্রশংসনীয় হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, এটি সম্ভব যে আপনি ব্যাংকগুলি যে প্রস্তাব দিচ্ছে তার চেয়ে বেশি অনুকূল সুদের হার সুরক্ষিত করবেন, তবে সম্ভবত আপনি আরও বেশি অর্থ প্রদান করবেন, সম্ভবত প্রচলিত হারের চেয়ে বেশ কয়েকটি অতিরিক্ত শতাংশ পয়েন্ট। এবং আপনাকে সম্ভবত একটি ডাউন-পেমেন্ট সরবরাহ করতে হবে যা সাধারণ বন্ধকগুলির সাথে আকারের সাথে তুলনীয় — যা সম্পত্তিটির 10% বা তার বেশি।
আপনার নিজেকে বিক্রেতার কাছে বিক্রি করতে হতে পারে। আপনি যে কারণে aতিহ্যবাহী বন্ধকটির জন্য যোগ্যতা অর্জন করেন নি সে সম্পর্কে স্বচ্ছ এবং সোজা হতে স্মার্ট smart বিক্রয়কর্তা আপনার কর্মসংস্থান, সম্পদ, আর্থিক দাবী, এবং উল্লেখগুলি সহ আপনার ক্রেডিট ইতিহাস এবং অন্যান্য পটভূমির ডেটা যাচাই করলে যে কোনও তথ্যের বাইরে কিছু আসতে পারে।
তবে এটিও নিশ্চিত করুন যে আপনি bণ নেওয়ার আপনার ক্ষমতার উপর এমন কোনও বিধিনিষেধ তুলে ধরেন যা বিক্রেতার যথাযথ অধ্যবসায় চলাকালীন না ঘটে। বন্ধকী ব্রোকার এবং ডেনভার-ভিত্তিক হুইটনার ক্যাপিটালের সভাপতি, টড হুইটনার উল্লেখ করেছেন যে খুব ভাল ক্রেডিট এবং হাতে পেমেন্টের এক বিশাল সম্ভাব্য ক্রেতাও সম্প্রতি একটি নতুন ব্যবসা শুরু করতে পেরেছেন, এবং তাই তার জন্য যোগ্যতা অর্জন করতে অক্ষম দুই বছরের জন্য loanণ।
বিক্রেতার অর্থায়ন প্রস্তাব করার জন্য প্রস্তুত থাকুন। যে গৃহকর্মীরা বিক্রেতার জন্য অর্থ সরবরাহ করেন তারা প্রায়শই খোলামেলাভাবে সেই সত্যটি ঘোষণা করেন, বন্ধকগুলির জন্য যোগ্য নয় এমন ক্রেতাদের আকর্ষণ করার আশায়। বন্ধক দালাল টড হুইটনার বলেছেন যে আপনি যদি বিক্রেতার অর্থায়ন সম্পর্কে উল্লেখ না দেখেন তবে এটি সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করা ক্ষতি করে না।
যখন আপনি এটি করেন, তিনি বলেন, বিকল্পটি যতটা সম্ভব আপনি সুস্পষ্টভাবে প্রস্তাব করুন। মালিকদের অর্থায়ন কোনও বিকল্প কিনা তা জিজ্ঞাসার পরিবর্তে হুইটনার পরামর্শ দেয় ক্রেতারা একটি নির্দিষ্ট প্রস্তাব উপস্থাপন করুন। “উদাহরণস্বরূপ, 'আমার অফারটি 20% হ্রাস সহ পুরো দাম, 6 বছর ধরে বিক্রয়কারীকে, 000 350, 000 এর জন্য অর্থায়ন, পাঁচ বছরের বেলুন লোন দিয়ে 30 বছরেরও বেশি সময় ধরে এমর্টাইজড। আমি যদি দুই থেকে তিন বছরে পুনরায় ফিনান্স না করি তবে আমি এই হারটি চার ও পাঁচ বছরে%% এ বাড়িয়ে দেব ''
নিশ্চিত করুন বিক্রয় বিক্রয় নিখরচায়। বিক্রেতার সরাসরি সম্পত্তির মালিক যখন বিক্রেতার অর্থায়ন সহজ হয়; সম্পত্তিতে রাখা বন্ধক অতিরিক্ত জটিলতার পরিচয় দেয়। সম্পত্তিতে শিরোনাম অনুসন্ধানের জন্য অর্থ প্রদান নিশ্চিত করবে যে এটি নিখরচায় সঠিকভাবে বর্ণিত হয়েছে এবং বন্ধক বা শুল্কের দায় থেকে মুক্ত।
জ্যান্সার বারখোল্ডারের মতে, ল্যাঙ্কাস্টার, প্যাচ-এর ওয়েইচার্টের সাথে রিয়েল এস্টেট এজেন্টের বিক্রয়কর্মী এবং রিয়েল এস্টেট এজেন্ট, "বেশিরভাগ বন্ধকের কাছে 'বকেয়া বিক্রয়' ধারা রয়েছে যা বিক্রয়ককে বন্ধক প্রদান না করেই বাড়ি বিক্রি করা নিষেধ করে So যদি কোনও বিক্রেতা মালিককে অর্থায়ন করে এবং বন্ধকী সংস্থা এটি জানতে পারে, তবে সে বাড়িটি 'বিক্রয়িত' বিবেচনা করবে এবং তাত্ক্ষণিকভাবে পুরো debtণ পরিশোধের দাবি করবে, যা nderণদানকারীকে পূর্বাভাস দেওয়ার অনুমতি দেয়।"
বিক্রেতাদের কী জানা উচিত
আপনি যদি কোনও বাড়ি বিক্রির জন্য অর্থায়ন বিবেচনা করেন তবে এই টিপস এবং বাস্তবতাগুলি মাথায় রাখুন।
আপনি অগত্যা দীর্ঘকাল জন্য বিক্রয় অর্থ প্রয়োজন হয় না। বিক্রেতা হিসাবে, আপনি যে কোনও সময়ে, কোনও বিনিয়োগকারী বা nderণদানকারীর কাছে প্রতিশ্রুতি নোটটি বিক্রয় করতে পারেন, যার কাছে ক্রেতা তারপরে অর্থ প্রদানগুলি প্রেরণ করে। সেন্ট্রাল ফ্লোরিডায় একজন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী এবং বাড়িওয়ালা রবিন ড্যানিয়েলের মতে, "অনেক বিক্রয়কর্তা মালিকদের অর্থায়নের সাথে বিক্রি করতে ভয় পান তবে তারা জানেন না যে নোটটি তাদের কাছে রয়েছে এমন কিছু যা অন্য কারও কাছে বিক্রি করা যেতে পারে same একই দিনে ঘটতে পারে could বন্ধ হিসাবে, তাই বিক্রয়কারী এখনই নগদ পান।"
অন্য কথায়, বিক্রেতাদের নগদ থাকা দরকার নেই, বা তাদের ndণদাতা হওয়ারও দরকার নেই। তবে সচেতন থাকুন যে নোটটি বিক্রি করার জন্য আপনাকে সম্ভবত পুরো মূল্যটির চেয়ে কম গ্রহণ করতে হবে, এভাবে সম্পত্তির উপর আপনার রিটার্ন কমবে। গৌণ-বাজারের তহবিলে বিশেষত এমন একটি সংস্থা আমেরিনোটেক্সচেঞ্জের মতে, সম্পত্তিগুলির প্রতিজ্ঞাগত নোটগুলি সাধারণত তাদের মুখের 65% থেকে 90% পর্যন্ত বিক্রি করে।
সম্পত্তি বিক্রয় করার জন্য বিক্রেতাদের অর্থোপার্জনের অংশটি করুন যেহেতু বিক্রেতার অর্থায়ন অপেক্ষাকৃত বিরল, সম্পত্তি তালিকা দিয়ে শুরু করে আপনি এটি সরবরাহ করছেন তা প্রচার করুন। পাঠ্যের সাথে "বিক্রেতার অর্থায়ন উপলব্ধ" শব্দ যুক্ত করা সম্ভাব্য ক্রেতাদের এবং তাদের এজেন্টদের সতর্ক করবে যে বিকল্পটি টেবিলে রয়েছে।
যখন সম্ভাব্য ক্রেতারা আপনার বাড়িটি দেখে, অর্থের ব্যবস্থা সম্পর্কে আরও বিশদ সরবরাহ করুন। বিক্রেতার অর্থায়ন কী তা সম্পর্কে সাধারণ ব্যাখ্যা সহ অর্থের শর্তাদি বর্ণনা করে এমন একটি তথ্য পত্র প্রস্তুত করুন, কারণ অনেক ক্রেতা এর সাথে অপরিচিত থাকবেন।
করের পরামর্শ অনুসন্ধান করুন এবং loanণ-পরিষেবা সহায়তাও বিবেচনা করুন।
যেহেতু বিক্রেতারাই অর্থায়িত ডিলগুলি কর জটিলতা সৃষ্টি করতে পারে, তাই বিক্রয়ের জন্য আপনার দলের অংশ হিসাবে একটি আর্থিক পরিকল্পনাকারী বা কর বিশেষজ্ঞকে জড়িত করুন। এছাড়াও, যদি আপনি nderণদানকারীর হিসাবে অভিজ্ঞ এবং স্বাচ্ছন্দ্য না হন, তবে মাসিক পেমেন্ট সংগ্রহ, বিবৃতি প্রদান এবং manণ পরিচালনার সাথে জড়িত অন্যান্য কাজ সম্পাদনের জন্য carryণ-পরিষেবা প্রদানকারী সংস্থাকে নিয়োগ দেওয়ার কথা বিবেচনা করুন।
তলদেশের সরুরেখা
এটি বেশিরভাগ মানুষের কাছে অস্বাভাবিক এবং অপরিচিত হিসাবে, রিয়েল-এস্টেটের বাজারগুলিকে চ্যালেঞ্জ জানাতে বিক্রেতার অর্থায়ন একটি সহায়ক বিকল্প হতে পারে। তবে, ব্যবস্থাটি ক্রেতা এবং বিক্রেতার জন্য কিছু বিশেষ ঝুঁকির সূত্রপাত করে এবং এগুলি হ্রাস করার জন্য পেশাদার সহায়তায় জড়িত হওয়া এবং প্রক্রিয়াটি খুব সহজেই চালিত হতে দেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ।
উভয় পক্ষেরই বিক্রয় সংক্রান্ত চুক্তি এবং প্রতিশ্রুতিবদ্ধ নোট এবং সম্পর্কিত কাজের পাশাপাশি পর্যালোচনা করার জন্য একটি অ্যাটর্নি বা রিয়েল এস্টেট এজেন্ট নিয়োগ করা উচিত। এমন পেশাদারদের সন্ধানের চেষ্টা করুন যিনি বিক্রয়-অর্থায়িত হোম লেনদেনের সাথে অভিজ্ঞ — এবং সম্ভব হলে আপনি কোথায় থাকেন অভিজ্ঞ, যেহেতু কিছু প্রাসঙ্গিক বিধি (যেমন বেলুনের অর্থ প্রদানকে নিয়ন্ত্রণ করে) এখতিয়ার অনুসারে আলাদা হয়।
পেশাদাররা ক্রেতাকে এবং বিক্রেতাকে সেই নির্দিষ্ট চুক্তির বিষয়ে সিদ্ধান্ত নিতে সহায়তা করতে পারে যা তাদের পক্ষে সর্বোপরি উপযুক্ত এবং বিক্রয় পরিস্থিতি বিবেচনা করে। যদি এটি কোনও বিক্রেতা-অর্থায়িত চুক্তি না হয় তবে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী সলিউশন 3 ডি এলএলসি'র ডন টেইপার উল্লেখ করেছেন যে "buyতিহ্যবাহী বন্ধকী ব্যবস্থা ছাড়া অন্য কয়েকটি উপায় কিনতে আসলেই আছে" arrangements -শক্তি, ইজারা-কেনা, জমির চুক্তি, চুক্তির জন্য চুক্তি, ইক্যুইটি ভাগাভাগি এবং বন্ধক মোড়ক। "বেশিরভাগ ক্রেতা এবং বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা জানেন না যে এগুলির কোনওটি কীভাবে কাজ করে, " তিনি বলে।
