ট্যাক্সম্যানকে উপশম রাখার জন্য বাণিজ্য সম্পত্তি

সদৃশ একটি বিনিময় (যা একটি বিভাগকে 1031 এক্সচেঞ্জও বলা হয়) রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা কোনও সম্পত্তি ক্রয় বা বিক্রয় করার সময় মূলধন লাভ বা ক্ষতি স্থগিত করে অনুরূপ কাজ করার অনুমতি দেয়। মূলত, অনুরূপ মত বিনিময় আপনাকে অন্য বিনিয়োগকারীর সাথে বিনিয়োগের সম্পত্তিগুলি অদলবদল করতে এবং করদাতাকে অনেক পরে অবধি সম্পত্তি থেকে নগদ হিসাবে বিক্রি করার সময় পর্যন্ত চুক্তি থেকে দূরে রাখতে দেয়। অবশ্যই, কয়েকটি বেসবল কার্ড অদলবদলের মতো প্রক্রিয়াটি এতটা সহজ নয়, তবে কীভাবে এটি হয়েছে তা এই নিবন্ধটি আপনাকে দেখায়।

কেন আপনার একটি বিনিময় বিবেচনা করা উচিত 1031 এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে করের বাধ্যবাধকতা স্থগিত করার সুযোগ (অভ্যন্তরীণ রাজস্ব কোডের ধারা 1031 এর জন্য নামযুক্ত) বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিয়োগুলিকে ভারসাম্য বজায় রাখতে এবং আরও লাভজনক ব্যবহারের জন্য অর্থ উত্সর্গ করতে উত্সাহিত করে যা তারা অন্যথায় কর প্রদান করবে। রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে পুনরায় ভারসাম্য অর্জনের ক্ষমতা বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ কারণ পৃথক স্টক এবং বন্ডের বিপরীতে একটি সম্পত্তি একটি পোর্টফোলিওর মূল্যের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ তৈরি করতে পারে।

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ঘন প্রকৃতির কারণে, পোর্টফোলিও পরিচালকদের পক্ষে তাদের পোর্টফোলিওগুলিকে ভারসাম্য বজায় রাখতে এবং বিভিন্ন সম্পত্তি খাত বা বিনিয়োগের অঞ্চলগুলিতে কৌশলগত বেটে ফেলার নমনীয়তা থাকা জরুরী। একটি 1031 এক্সচেঞ্জ বিনিয়োগকারীদের তাত্ক্ষণিকভাবে মূলধন লাভের ট্যাক্সের বোঝা ছাড়াই অন্য এক সম্পত্তি বিনিময়ের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেটের এক্সপোজারের মাধ্যমে এবং বাইরে যাওয়ার জন্য এই ধরনের পুনঃসামগ্রহকে উত্সাহ দেয়। সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও নিষ্পত্তি করার সময় ক্রমাগত 1031 এক্সচেঞ্জ ব্যবহার করে, বিনিয়োগকারীরা কিছু বা সমস্ত পোর্টফোলিও খারিজ করার সময় না হওয়া পর্যন্ত মূলধন লাভ ট্যাক্স স্থগিত করতে পারে, ট্যাক্স আইনে অনুকূল পরিবর্তন রয়েছে, বা তারা যথেষ্ট পরিমাণ মূলধনী লোকসান আদায় করেছে মূলধন লাভের বাধ্যবাধকতা অফসেট করুন। (ধারা 1031 আপনার জন্য কাজ করার বিষয়ে আরও জানতে স্মার্ট রিয়েল এস্টেট লেনদেনগুলি দেখুন ))

সংক্ষিপ্ত বিবরণ এই শুল্কের চিকিত্সার জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য, বিনিয়োগকারীরা অবশ্যই যে ধরণের বিনিময় করতে পারেন তার ধরণের বৈশিষ্ট্য, সম্পত্তিগুলির অবস্থান এবং নির্দিষ্ট কী ইভেন্টগুলির সময় সম্পর্কিত কিছু নির্দিষ্ট প্রয়োজনীয়তা এবং সীমাবদ্ধতা মেনে চলতে হবে। পরের অংশটি বিভিন্ন প্রয়োজনীয়তার বিশদ বিবরণ দেবে, তবে প্রথমে এটি লক্ষ করা গুরুত্বপূর্ণ যে প্রাথমিক বাসস্থানটি যোগ্যতা অর্জন করে না, তাই দুর্ভাগ্যক্রমে আপনি মালিবুর একটি সৈকত বাড়ির জন্য আপনার শহরতলির কনডো অদলবদল করতে পারবেন না। (ব্যক্তিগত আবাস বিক্রি করার জন্য আরও পড়ুন, আপনার বাড়ির বিক্রয় কী আপনাকে করের শক দিয়ে ছেড়ে দেবে? এবং আপনি কী নিজের বাড়ি বিক্রি করতে পারেন এবং কোনও মূলধন লাভের মূল্য পরিশোধ করতে পারবেন না এটি সত্য? )

প্রয়োজনীয় উপাদানগুলিকে সমন্বয় করা বরং একটি কঠিন কাজ হতে পারে। প্রয়োজনীয় বাণিজ্য ও ডকুমেন্টেশনের সুবিধার্থে বিনিয়োগকারীদের একটি তৃতীয় পক্ষের ক্লিয়ারিং হাউস "যোগ্য মধ্যস্থতাকারী (কিউআই)" ব্যবহার করতে হবে, যা সম্পত্তি ক্রয়, বিক্রয় এবং বিনিময় সম্পর্কিত সমস্ত তহবিল পরিচালনা করে। যেহেতু করদাতাদের অ্যাকাউন্টগুলির মাধ্যমে তহবিলগুলি সরাসরি প্রবাহিত হয় না এবং লেনদেনের মাধ্যমে উত্পাদিত নগদের কোনওরূপ করদাতার নিয়ন্ত্রণ থাকে না, তাই বিনিয়োগকারী কার্যকরভাবে মূলধন লাভগুলি এক্সচেঞ্জের সম্পত্তিগুলিতে রূপান্তরিত করে এবং বিক্রয় পর্যন্ত মূলধন লাভের কর স্থগিত করতে পারে নগদ জন্য রিয়েল সম্পত্তি সম্পত্তি।

1031 এক্সচেঞ্জের সেটআপ এবং সম্পাদন এবং লেনদেনের সংশ্লিষ্ট করের চিকিত্সা খুব জটিল হতে পারে। পরের অংশটি 1031 এক্সচেঞ্জ কার্যকর করতে প্রয়োজনীয় প্রয়োজনীয়তা এবং পদক্ষেপগুলির একটি সংক্ষিপ্ত এবং সরলীকৃত বিবরণ দেবে।

লেনদেন প্রয়োজনীয়তা

যোগ্যতা অর্জনের বৈশিষ্ট্যগুলি বিনিময় কেবল বিনিয়োগের রিয়েল এস্টেট বা ব্যবসায়ের বৈশিষ্ট্যের জন্য কাজ করে। বিনিয়োগের সম্পত্তি হ'ল এমনটি যা আয়ের ইজারা ও আয়ের জন্য ক্রয় করা হয়। ব্যবসায়ের সম্পত্তি হ'ল মালিকানাধীন এবং ব্যবসায়ের দ্বারা ব্যবহৃত হয় এবং এটি সম্পদ হিসাবে ব্যালেন্স শীটে রাখা হয়। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে সমস্ত প্রকৃত সম্পত্তি, উন্নত বা অ-উন্নত হোক না কেন, সাধারণত ধরণের হয়। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের বাইরের আসল সম্পত্তি "ধরণের ধরণের নয়" সম্পত্তি হিসাবে বিবেচিত হয়। বিভাগ 1031 ইনভেন্টরি, স্টক, বন্ড, নোট, অন্যান্য সিকিওরিটি বা কোনও ধরণের ব্যক্তিগত সম্পত্তির বিনিময়গুলিতে প্রযোজ্য নয়। (বিভিন্ন ধরণের সম্পত্তির সংক্ষিপ্তসার জন্য, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের অন্বেষণ এবং রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের জন্য আমাদের টিউটোরিয়ালটি দেখুন))

অ-যোগ্যতা সম্পন্ন সম্পদ এবং বুট যদি লেনদেনে অ-যোগ্য যোগ্য সম্পত্তি (নগদ নয়) সম্পত্তি বা নগদ জড়িত থাকে, তবে বিনিয়োগকারীকে অবশ্যই বিক্রয়টির লাভটি স্বীকৃতি দিতে হবে এবং তদনুসারে কর প্রদান করতে হবে। এক্সচেঞ্জের সম্পত্তিগুলির মধ্যে একটির মান অন্যের মানের চেয়ে বেশি বলে ধরে নিলে, এক্সচেঞ্জের মধ্যে থাকা মানটিকে এমনকি "বুট" হিসাবে আখ্যায়িত করার জন্য ব্যবহৃত নন-কোয়ালিফাইং সম্পদগুলিকে "বুট" বলা হয় এবং এটি এখনও সাধারণ মূলধন লাভের করের সাপেক্ষে।

টাইমিং

যদিও লেনদেনগুলি একযোগে করার প্রয়োজন হয় না, তবে নির্দিষ্ট লেনদেনের সময়কালীন উপাদানগুলির উপরও বিধিনিষেধ রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, একটি লেনদেনকে 1031 এক্সচেঞ্জ হিসাবে যোগ্যতা অর্জনের জন্য, একজন বিনিয়োগকারীকে সমাপ্তির আগে বিনিময় হওয়া সম্পত্তিটি সনাক্ত করতে হবে এবং প্রথম সম্পদ বিক্রি বন্ধ হওয়ার 45 দিনের মধ্যে প্রতিস্থাপনের সম্পত্তিটি সনাক্ত করতে হবে। উপরন্তু, প্রতিস্থাপন সম্পত্তি অর্জনের লেনদেন প্রথম চুক্তির বিক্রয় সম্পাদনের 180 দিনের মধ্যে কার্যকর করতে হবে। বেশিরভাগ বিনিয়োগকারীদের জন্য, ত্যাগ করা সম্পদ বিক্রি করার 45 দিনের মধ্যে প্রতিস্থাপনের সম্পদ চিহ্নিত করা সবচেয়ে কঠিন কাজগুলির মধ্যে একটি। তবুও, এটি গুরুত্বপূর্ণ যে তারা তা করা উচিত কারণ এই সময়সীমাবদ্ধতাগুলি অত্যন্ত কঠোর এবং আইআরএস এক্সটেনশান দেয় না।

যোগ্য মধ্যস্থতাকারী এই ব্যবস্থাগুলির জটিলতা এবং বিনিময়কে ঘিরে প্রয়োজনীয়তা এবং বিধিনিষেধের কারণে, বিনিময়টির স্পনসরকারী বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই চুক্তির সুবিধার্থে একটি যোগ্য মধ্যস্থতাকারী ব্যবহার করতে হবে। যোগ্য মধ্যস্থতাকারী, একটি কর্পোরেশন হিসাবে সংজ্ঞায়িত যা 1031 এক্সচেঞ্জের সুবিধার্থে ফুলটাইম ব্যবসায়ের ক্ষেত্রে আইনী বা করের পরামর্শ সরবরাহ করে না। এটি কোনও ব্যবসায়িক দল হতে পারে না, যেমন কোনও সিপিএ ফার্ম, অ্যাটর্নি বা রিয়েল এস্টেট এজেন্ট যার প্রথম সম্পত্তি লেনদেনের 24 মাস আগে ট্যাক্সেবল পার্টির সাথে কোনও সম্পর্ক ছিল। অগ্রাধিকার হিসাবে, কিউআইটি একটি তৃতীয় পক্ষের ব্যবসা হওয়া উচিত যা পূর্বে কোনও লেনদেন অংশগ্রহণকারীদের এই পরিষেবাগুলির কোনও সরবরাহ করে নি।

কিউআই বিভিন্ন সুবিধামত পরিষেবা সম্পাদন করে এবং এক্সচেঞ্জের কাঠামোয় কার্যকর করতে সহায়তা করার জন্য জড়িত পক্ষগুলির মধ্যে একটি সেতু হিসাবে কাজ করে। এর দায়িত্বগুলির মধ্যে রয়েছে:

• সমস্ত প্রয়োজনীয় দলিলাদি প্রস্তুত করা এবং একটি ক্লিয়ারিং হাউস হিসাবে কাজ করা এই নিশ্চয়তা প্রদানের জন্য যে সমস্ত উপযুক্ত পক্ষ দলিল প্রাপ্তি করে। নিশ্চিত করে যে তহবিলগুলি সুরক্ষিত এবং বীমাপ্রাপ্ত ব্যাংক অ্যাকাউন্টে রাখা হয় এবং যে কোনও বিতরণ লেনদেন সম্পন্ন হলে অ্যাকাউন্টগুলি বাড়িয়ে দেওয়া হয় a জমা দেওয়া করদাতাদের রেকর্ডগুলির জন্য লেনদেনের সম্পূর্ণ হিসাবরক্ষণ এবং করদাতাদের এবং একটি প্রয়োজনীয় ফর্ম 1099 নথিভুক্ত আইআরএসকে একটি ফর্ম 1099 প্রদান করে এবং প্রদত্ত যে কোনও মূলধন লাভের ট্যাক্স প্রদান করা হয়।

নির্দিষ্ট প্রয়োজনীয়তার বিষয়ে আইআরএসের কঠোর নিয়মগুলি উপযুক্ত মধ্যস্থতাকারীর মান এবং একটি উপযুক্তটিকে বাছাইয়ের গুরুত্বকে আন্ডারস্কোর করে। কিউআইয়ের অন্যতম প্রধান পরিষেবা হ'ল লেনদেনকারীদের ট্র্যাক করে রাখা এবং করদাতাদের তাদের রিয়েল এস্টেট লাভের পছন্দসই ট্যাক্স চিকিত্সার জন্য যোগ্যতা অর্জনের জন্য প্রয়োজনীয় প্রয়োজনীয়তা পূরণ করা তা নিশ্চিত করা, তাই বিনিয়োগকারীরা গবেষণা এবং তাদের লেনদেনের মধ্যস্থতাকে সাবধানতার সাথে বেছে নেওয়া গুরুত্বপূর্ণ important (সম্পর্কিত পড়ার জন্য, রিয়েল এস্টেট অ্যাটর্নি ব্যবহারের সুবিধাগুলি দেখুন ))

পরবর্তী বিভাগে মাল্টি-প্রপার্টি এক্সচেঞ্জগুলি কভার করা হবে এবং বেসিক টাইমলাইনের বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই মেনে চলতে হবে।

একাধিক সম্পত্তি বিনিময় একটি সদৃশ এক্সচেঞ্জে, একজন বিনিয়োগকারীকে একের জন্য এক-এক সম্পত্তি সম্পত্তি বিনিময় করতে হয় না। নিম্নলিখিত বিধিগুলি মেনে যতক্ষণ না এক্সচেঞ্জের দু'দিকে একাধিক বৈশিষ্ট্য ব্যবহার করা যেতে পারে। এই নিয়মগুলিকে সাধারণত "তিন সম্পত্তি", "95%" এবং "200%" বিধি বলা হয়।

• ত্রি-সম্পত্তি নিয়ম - যে কোনও তিনটি সম্পত্তি বাজার মূল্য নির্বিশেষে যোগ্য হতে পারে। 95% বিধি - যে কোনও সংখ্যক সম্পত্তি ততক্ষণ যোগ্য হতে পারে যতক্ষণ না বিনিময় সময়কালের শেষে প্রাপ্ত সম্পত্তিগুলির ন্যায্য বাজার মূল্য (এফএমভি) সনাক্ত করা সমস্ত সম্ভাব্য প্রতিস্থাপনের সম্পত্তিগুলির সম্মিলিত এফএমভিয়ের 95% এর বেশি নয়। 200% বিধি - প্রতিস্থাপনের সম্পত্তিগুলির সংশ্লেষিত এফএমভি প্রাথমিক ট্রান্সফার তারিখে সমস্ত এক্সচেঞ্জ হওয়া সংস্থার সম্মিলিত FMV এর 200% এর বেশি না হওয়া পর্যন্ত যে কোনও সংখ্যক সম্পত্তি অদলবদল করা যেতে পারে।

যদিও মূলধনী লাভের কর স্থগিতকরণে সহায়তা করার জন্য এটি আদান-প্রদানের অনুমতি দেবে সংস্থার সংখ্যায় আইআরএস যথেষ্ট নমনীয় তবে এই সম্পত্তিগুলি চিহ্নিতকরণ এবং এক্সচেঞ্জ পরিচালনার জন্য সময় সম্পর্কে এটি খুব কঠোর।

লেনদেন পরিকল্পনা এবং সময়রেখা যদিও লেনদেনের পরিকল্পনা এবং 1031 এক্সচেঞ্জের সময়সীমা অত্যন্ত জটিল হয়ে উঠতে পারে, নির্দিষ্ট আইটেমগুলি একটি মৌলিক ফর্ম্যাট অনুসরণ করে এবং বেশিরভাগ লেনদেনের জন্য অনুরূপ।

1. প্রাথমিকভাবে, একই ধরণের বিনিময় করতে ইচ্ছুক কোনও বিনিয়োগকারী বিক্রয় করা সম্পত্তি বা সম্পত্তি - "পরিত্যাগ করা সম্পত্তি" - এবং তারপরে, মধ্যস্থতাকারীর সহায়তায়, এটি তৃতীয় পক্ষের কাছে বিক্রয় করতে পারবেন। মধ্যস্থতাকারী বিক্রেতার হিসাবে তহবিল গ্রহণ করে এবং এসক্রোতে সমস্ত তহবিল সুরক্ষিত করে esc এসক্রোতে তহবিলের সাথে, বিনিয়োগকারীকে বিনিময়টির জন্য এক বা একাধিক "প্রতিস্থাপনের বৈশিষ্ট্য" নির্বাচন করার জন্য 45 দিনের সময় থাকে, যা অবশ্যই তৃতীয় পক্ষের বিক্রেতার কাছ থেকে 180 এর মধ্যে কেনা উচিত must প্রথম লেনদেনের দিন মধ্যস্থতাকারী ক্রেতা হিসাবে কাজ করে, এসক্রোতে তহবিল সুরক্ষিত করে এবং তারপরে উপযুক্ত তহবিল বিক্রয়কারী বা বিক্রেতাদের কাছে ফরোয়ার্ড করে। (কোনও প্রতিস্থাপন সন্ধানের জন্য , কোনও লাভজনক ভাড়ার সম্পত্তির শীর্ষ 10 বৈশিষ্ট্যগুলি দেখুন এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে ফরচুন খুঁজুন Find ) পরবর্তী, কিউআই করদাতার জন্য সমস্ত অ্যাকাউন্টিং ডকুমেন্টেশন প্রস্তুত করে যা দেখায় যে তহবিলগুলি কিউআই ক্লিয়ারিং হাউসে গেছে gone এবং করদাতা / বিনিয়োগকারীদের অ্যাকাউন্টগুলিতে কোনও তহবিল পাওয়া যায় নি। কিউআই অযোগ্য যোগ্য "বুট" এবং লেনদেনের অংশ হিসাবে প্রদেয় যে কোনও ট্যাক্স তৈরি করে যে কোনও মূলধন লাভকে বোঝায় এবং একটি ফর্ম আইআরএসের কাছে প্রেরণ করে এবং একটি আইআরএস ফর্ম 8824 আইআরএসের সাথে জমা দেবে, তার জন্য একটি ফর্ম 1099 প্রস্তুত করে vent, সমপরিমাণ যে নথি রাষ্ট্রের যেখানে সম্পত্তি রয়েছে সেগুলি বা করদাতা বসবাস করে তার জন্য প্রয়োজনীয় whatever বিনিময় সহজতর করার পাশাপাশি, যোগ্য মধ্যস্থতাকারী লেনদেনের জন্য প্রয়োজনীয় সমস্ত বিনিময় দলিল যেমন সম্পত্তি সম্পত্তি এবং রিয়েল এস্টেট চুক্তিও উত্পাদন করে।

যেহেতু কিউআই এক্সচেঞ্জ হওয়া সম্পত্তি ক্রয় ও ক্রয় উভয় থেকেই তহবিল নিয়ন্ত্রণ করে এবং বিনিয়োগকারীরা নগদ অর্থের বিনিময়ে সম্পত্তি ত্যাগ করে সম্পত্তি ত্যাগ করে সম্পত্তি ত্যাগ করার কারণে, মূলধন লাভ পিছিয়ে যায়। কোনও "বুট" ব্যতীত, অবশেষে নগদ অর্থের বিনিময়ে সম্পত্তি বিক্রি না হওয়া পর্যন্ত ধনাত্মক মত বিনিময়গুলির মাধ্যমে অবিচ্ছিন্ন মূলধন লাভ স্থগিত করা যায়। এই মুহুর্তে, প্রচলিত কর পদ্ধতি ব্যবহার করে জমে থাকা মূলধন লাভগুলি ট্যাক্স হবে।

উপসংহার আপনার যুবকের বেসবল কার্ডের ব্যবসায়ের মতো সমান মত বিনিময় যেমন সহজ না হয় তবে এটি আপনাকে আপনার বিনিয়োগের সম্পত্তিগুলিতে বাণিজ্য করতে এবং ট্যাক্সম্যানকে চুক্তি থেকে দূরে রাখতে দেয়। ক্রমাগত এই জাতীয় সদৃশ এক্সচেঞ্জগুলিতে প্রবেশ করে, বিনিয়োগকারীরা নির্দিষ্ট সম্পত্তি খাতের এক্সপোজার বাড়াতে বা হ্রাস করতে প্রকৃত সম্পত্তি স্থানান্তর সম্পাদন করতে পারে এবং একই সাথে সম্পত্তিগুলি নগদ হিসাবে বিক্রি না হওয়া পর্যন্ত মূলধন লাভ স্থগিত করতে পারে। আপনি একবার গেমের নিয়মগুলি বুঝতে পারলে আপনার রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিও দক্ষতার সাথে ভারসাম্য বজায় রাখার এক দুর্দান্ত উপায়।

ট্যাক্স লোকের থেকে এক ধাপ এগিয়ে থাকার আরও কৌশলগুলির জন্য, ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীর জন্য করের টিপস এবং অর্থ সঞ্চয়গুলি বছরের শেষের দিকে কর টিপস পড়ুন ।