UPREIT কি?
UPREIT অর্থ ছাতা অংশীদারিত্ব রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের আস্থা। একটি UPREIT হল একটি অনন্য REIT কাঠামো যা সম্পত্তি মালিকদের UPREIT- তে শেয়ার মালিকানার জন্য তাদের সম্পত্তি বিনিময় করতে দেয়। তবে, UPREITs সাধারণত অভ্যন্তরীণ রাজস্ব কোড (আইআরসি) বিভাগ 721 এক্সচেঞ্জের সাপেক্ষে।
কী Takeaways
- একটি UPREIT একটি অনন্য REIT কাঠামো যা সম্পত্তির মালিকদের UPREIT- এ শেয়ারের মালিকানার জন্য তাদের সম্পত্তি বিনিময় করতে দেয় an একটি ইউপিআরআইপি-তে অংশীদারিত্বের জন্য শেয়ারের বিনিময়গুলি সাধারণত ২ Intern টি অভ্যন্তরীণ রাজস্ব কোডের ধারা 721 এর অধীনে অনুমোদিত হয় are ইউপিআরআইটি ইউনিটগুলির বিনিময়ে সম্পত্তি বিক্রয়ের উপর ট্যাক্স যদিও ইউপিআরআইটি ইউনিটগুলিতে মূলধন লাভ কর স্ট্যান্ডার্ড আরআইআইটি করের অন্তর্ভুক্ত।
ইউপিআরআইটি বোঝা
রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আরআইআইটি) এক ধরণের বিকল্প রিয়েল এস্টেট মিউচুয়াল ফান্ড হিসাবে ডুইট ডি আইজেনহোয়ার দ্বারা প্রবর্তন করা হয়েছিল। আরআইআইটিগুলি এক ধরণের রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিও হিসাবে তৈরি করা হয় যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি এবং রিয়েল এস্টেট অর্থায়ন মূলধন অন্তর্ভুক্ত থাকে। আরআইআইটি হ'ল এমন একটি সত্তা যা বিনিয়োগকারীদের ইক্যুইটি ইউনিট বা ব্যবসায়ের শেয়ারের জন্য বিনিয়োগের অবদান রাখতে দেয়।
বাজারে যেমন আরআইআইটি বিকশিত হয়েছে, বিভিন্ন ধরণের বিনিয়োগকারীদের সরবরাহের জন্য কিছু বিকল্প কাঠামো তৈরি করা হয়েছে। ইউপিআরআইটি হ'ল এই জাতীয় একটি কাঠামো, মূলত শেয়ার মালিকানার বিনিময়ে সম্পত্তি অবদানের ভাতার জন্য এটি পরিচিত। ডাউনআরআইটি এবং অন্যান্য কিছু বিকল্পও অফশুট হিসাবে তৈরি করা হয়েছে।
তাদের গঠনে, আরআইটিগুলি যে কোনও ধরণের ব্যবসায়ের কাঠামো গ্রহণ করতে বেছে নিতে পারে। সর্বজনীনভাবে পরিচালিত আরআইআইটিগুলি কর্পোরেশন হিসাবে কাঠামোগত করা হবে। প্রাইভেট আরআইআইটি সাধারণত একটি ট্রাস্ট বা সমিতি হিসাবে কাঠামোযুক্ত হতে বেছে নেবে যদিও তারা অন্যান্য স্ট্যাটাসও বেছে নিতে পারে। বেশিরভাগ বেসরকারী সংস্থাগুলির মতো, বেসরকারী সংস্থাগুলিতেও কর্পোরেশন হিসাবে কর আদায়ের বিকল্প রয়েছে।
যে কোনও আরআইআইটির জন্য প্রাথমিকভাবে গুরুত্বপূর্ণ তা হ'ল তারা আইআরসি শিরোনাম 26, ধারা 856-859 এর প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে। এই প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করার সময়, একটি আরআইটি তার আয়ের সমস্ত অংশটি তার শেয়ারহোল্ডারদের কাছে যেতে পারে। এই হিসাবে, পাস-মাধ্যমে আয়ের একটি ছাড়ের হিসাবে বিবেচনা করা হয় এবং আরআইআইটি করগুলিতে খুব কম অর্থ প্রদান করে। মূল প্রয়োজনটি হ'ল 90% এরও বেশি ব্যবসায় রিয়েল এস্টেট সম্পদের সাথে সম্পর্কিত।
বিশেষ বিবেচ্য বিষয়
সম্পত্তি বিক্রি করার পরিবর্তে, কোনও মালিক ইউনিটগুলির বিনিময়ে এটি একটি UPREIT এ অবদান রাখতে পারেন। ভাগ ইউনিট সাধারণত অবদান সম্পত্তি হিসাবে একই মান আছে। যেহেতু আরআইআইটি-র কাছে বিক্রয় সম্পত্তি আইআরসি ধারা 721 এর আওতাভুক্ত তাই লেনদেন একটি করযোগ্য ইভেন্ট তৈরি করে না।
সম্পত্তি থেকে ভাগ করে নেওয়ার ক্ষেত্রে ইউপিআরআইটি বিশেষ বিধানগুলি নির্ধারণ করতে পারে। প্রায়শই, এক্সচেঞ্জটি বিক্রেতাকে বিশেষ ইউনিট সরবরাহ করে যা সম্পত্তি বিক্রেতাকে তারা আরআইআইটিতে কীভাবে বেস্ট করতে চান তা চয়ন করতে দেয়। সম্পত্তি বিক্রেতাদের অবিলম্বে ইউনিটগুলিকে আরআইটি শেয়ারে রূপান্তর করার অনুমতি দেওয়া যেতে পারে। অন্যান্য বিকল্পগুলিও উপলভ্য হতে পারে যেমন সর্বনিম্ন এক বছরের জন্য শেয়ার রাখা এবং তারপরে নগদ প্রাপ্তি।
একবার যখন কোনও বিনিয়োগকারী তাদের সম্পত্তি একটি UPREIT এ বিক্রি করে দেয়, UPREIT এর মালিকানাধীন সম্পত্তি এবং এর সাথে জড়িত সমস্ত প্রশাসনের মালিক। ধারা 721 এক্সচেঞ্জ বিকল্প এবং নতুন ইউনিটোল্ডারের জন্য এটির সাথে আসা সমস্ত বিধানের কারণে ইউপিআরআইটি পরিচালনা বেসিক আরআইটিগুলির তুলনায় কিছুটা জটিল হতে পারে। UPREIT পরিচালনাকারীরা রিটার্ন উত্পন্ন করার উদ্দেশ্যে তাদের REIT পোর্টফোলিও পরিচালনা করার জন্য দায়বদ্ধ।
ইউপিআরআইটি-এর শেয়ারগুলি পরিচালনার কার্যক্রম, রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির মূল্যায়ন, অর্থ সংস্থান এবং অন্যান্য যে কোনও লেনদেন ঘটে তার উপর ভিত্তি করে ওঠানামা করতে পারে। এটি শেয়ারহোল্ডারদের জন্য অস্থিরতা তৈরি করতে পারে। ইউপিআরআইটি শেয়ারহোল্ডারদের সাধারণত নমনীয় তরলতা থাকবে যা তারা যখনই বেছে নেয় তাদের শেয়ারগুলিকে নগদে সহজেই রূপান্তর করতে দেয়।
UPREITs এর সুবিধা Bene
যে কোনও সম্পত্তির মালিক তাদের সম্পত্তি বিক্রয় করতে চাইছেন তাদের জন্য আপডেটগুলি একটি কার্যকর বিকল্প হতে পারে। এই হিসাবে, এটি পৃথক সম্পত্তি মালিক এবং বাণিজ্যিক সম্পত্তি মালিক উভয়ের কাছে আবেদন করতে পারে। যে কোনও সম্পত্তির মালিক যিনি একটি ইউপিআরআইটি-তে 715 ধারাটি বিনিময় করতে পছন্দ করেন, তারা ইউপিআরআইটি ইউনিট আকারে সম্পত্তিটির মূল্য গ্রহণ করতে পারেন।
721 ধারাটি একটি UPREIT- এ বিনিময় করযোগ্য ইভেন্ট তৈরি করে না। তবে, ইউনিটোল্ডাররা সাধারণ আরআইআইটি করের মানের ভিত্তিতে কর আদায় করা হয়। কিছু সম্পত্তি মালিক এস্টেট পরিকল্পনার জন্য এই ধরণের বিনিয়োগের ব্যবহার বেছে নিতে পারেন কারণ এটি সম্ভবত পুরোপুরি করকে বাইপাস করতে পারে।
UPREITs জন্য প্রয়োজনীয়তা
সমস্ত স্ট্যান্ডার্ড অ্যাকাউন্টিং এবং ট্যাক্স নির্দেশিকাগুলির আওতায় একটি UPREIT হল একটি REIT। মালিকানা ভাগের বিনিময়ে আরইআইটি-তে সম্পত্তি অবদানের অনুমতি দেওয়ার জন্য UPREIT তৈরি করা হয়েছিল। এই কাঠামোগুলি আইআরসি ধারা 721 এর মানদণ্ড দ্বারা পরিচালিত হয়েছে যা বিনিময় ভাগ করে নেওয়ার জন্য সম্পত্তির জন্য কর sালগুলি নিয়ে আলোচনা করে। সাধারণভাবে, কোনও আরআইআইটি যা আরইআইটি-র মধ্যে ধারা 721 এক্সচেঞ্জের জন্য অনুমতি দেয় তা একটি UPREIT হিসাবে বিবেচিত হতে পারে।
বেশিরভাগ আরআইআইটি রিয়েল এস্টেটের বাজারের একটি নির্দিষ্ট অংশে মনোনিবেশ করবে, যদিও গাইডিং স্ট্যান্ডার্ডগুলি কেবলমাত্র রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি এবং সম্পর্কিত ফিনান্সিংকে ব্যবসায়ের 90% এরও বেশি আপ করতে হবে বলে নির্দেশ দেয়। ইউপিআরআইটিগুলি সাধারণত একই বিনিয়োগ কৌশল অনুসরণ করবে, একটি লক্ষ্যযুক্ত রিয়েল এস্টেট কুলুঙ্গি উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে।
বিভাগ 721 সম্পত্তির বিনিময়ে শেয়ারহোল্ডার ইউনিটগুলির মুক্তির জন্য গাইডিং স্ট্যান্ডার্ড সরবরাহ করে। বিভাগ 721 আইআরসি ধারা 1031 এক্সচেঞ্জের বিকল্প হতে পারে। সেকশন 1031 এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে সম্পত্তি এড়ানোর জন্য কোনও সম্পত্তি মালিককে তাদের সম্পত্তি বিক্রয় করতে এবং উপার্জনটি সদৃশ একটি বিনিময়ে বিনিয়োগ করতে দেওয়া হয়।
সেকশন 1031 এক্সচেঞ্জগুলি ইউপিআরআইটিসে অনুমোদিত নয় কারণ তাদের মতো সদৃশ এক্সচেঞ্জ প্রয়োজন এবং সম্পত্তিকে মালিকানা বিনিময় ভাগ করতে দেয় না। সুতরাং, একটি UPREIT এ সেকশন 721 এক্সচেঞ্জ আকর্ষণীয় হতে পারে। 721 এবং 1031 এক্সচেঞ্জ উভয়ই সম্পত্তি মালিককে কর স্থগিত করার অনুমতি দেয়।
ডাউনলোড বনাম ডাউনরেট
আপডেট, ডাউনরেটস এবং অন্যান্য সমস্ত বিশেষ আরআইআইটি সত্তা তাদের মূল পৃষ্ঠায় কেবলমাত্র বিশেষ সংস্থাগুলির সাথে REITs যা তাদের কিছু বাড়িয়ে নমনীয়তা দেয়। ডাউনআরআইটি একটি সম্পত্তি বিনিয়োগকারীকে একটি আরআইটি-র সাথে একটি যৌথ উদ্যোগে প্রবেশের অনুমতি দেয়। ডাউনআরআইটি-তে, ইউনিট এক্সচেঞ্জটি মূলত যৌথ উদ্যোগে সম্পত্তির মূল্যের উপর ভিত্তি করে যা যৌথ উদ্যোগের ইউনিটহোল্ডারের জন্য আরও ভাল আয় করতে পারে।
