রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়ন সম্পর্কে আপনার কী জানা উচিত

অর্থায়ন, বিক্রয় তালিকা, বিনিয়োগ বিশ্লেষণ, সম্পত্তি বীমা, এবং কর সহ বিভিন্ন প্রয়াসের জন্য রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজনীয়। তবে বেশিরভাগ লোকের জন্য, এক প্রান্তের সম্পত্তি জিজ্ঞাসা বা ক্রয়ের মূল্য নির্ধারণ করা রিয়েল এস্টেটের মূল্যায়নের সবচেয়ে কার্যকর প্রয়োগ application এই নিবন্ধটি রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের প্রাথমিক ধারণা এবং পদ্ধতিগুলির একটি ভূমিকা সরবরাহ করবে, বিশেষত এটি বিক্রয় সম্পর্কিত।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন: আপনার যা জানা উচিত

বেসিক মূল্যায়ন ধারণা

মান

প্রযুক্তিগতভাবে বলতে গেলে কোনও সম্পত্তির মূল্য সম্পত্তির মালিকানা থেকে উদ্ভূত ভবিষ্যতের সুবিধার বর্তমান মূল্য হিসাবে সংজ্ঞায়িত হয়। অনেকগুলি ভোক্তা পণ্য যা দ্রুত ব্যবহার করা হয় তার বিপরীতে, প্রকৃত সম্পত্তির সুবিধাগুলি দীর্ঘ সময় ধরে সাধারণত উপলব্ধি করা হয়। অতএব, কোনও সম্পত্তির মূল্য সম্পর্কে একটি প্রাক্কলন অবশ্যই অর্থনৈতিক এবং সামাজিক প্রবণতা, পাশাপাশি সরকারী নিয়ন্ত্রণ বা বিধিবিধান এবং পরিবেশের পরিস্থিতি বিবেচনা করতে হবে যা মূল্যের চারটি উপাদানকে প্রভাবিত করতে পারে:

মূল্য এবং দামের তুলনায় মূল্য

মূল্য মূল্য বা দামের সমান নয় । মূল্য প্রকৃত ব্যয়কে বোঝায় - উপকরণগুলিতে, উদাহরণস্বরূপ, বা শ্রম। অন্যদিকে, দাম হ'ল পরিমাণটি যে কেউ কোনও কিছুর জন্য অর্থ প্রদান করে। যদিও ব্যয় এবং মূল্য মানকে প্রভাবিত করতে পারে , তারা মান নির্ধারণ করে না। কোনও বাড়ির বিক্রয় মূল্য $ 150, 000 হতে পারে তবে মানটি উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি বা কম হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, কোনও নতুন মালিক যদি কোনও ত্রুটিযুক্ত ভিত্তির মতো ঘরের কোনও গুরুতর ত্রুটি খুঁজে পান তবে বাড়ির মূল্য দামের চেয়ে কম হতে পারে।

বাজারদর

একটি মূল্যায়ন একটি নির্দিষ্ট তারিখ হিসাবে একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তি মূল্য সম্পর্কিত একটি মতামত বা অনুমান হয়। রিয়েল এস্টেট লেনদেন সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় মূল্যায়ন প্রতিবেদনগুলি ব্যবসায়, সরকারী সংস্থা, ব্যক্তি, বিনিয়োগকারী এবং বন্ধকী সংস্থাগুলি ব্যবহার করে। একটি মূল্যায়নের লক্ষ্য হ'ল কোনও সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণ করা - সম্পত্তিটি একটি প্রতিযোগিতামূলক এবং উন্মুক্ত বাজারে আনবে এমন সবচেয়ে সম্ভাব্য দাম।

বাজারের দাম, যে মূল্যে সম্পত্তি বিক্রি হয় সেই দামটি সর্বদা বাজার মূল্যকে উপস্থাপন করতে পারে না। উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনও বিক্রয়কর্তা পূর্বাভাসের হুমকির কারণে দৃure়তার মধ্যে থাকেন বা কোনও ব্যক্তিগত বিক্রয় অনুষ্ঠিত হয় তবে সম্পত্তিটি তার বাজার মূল্যের নীচে বিক্রি করতে পারে।

মূল্যায়ন পদ্ধতি

একটি সঠিক মূল্যায়ন তথ্য পদ্ধতিগত সংগ্রহের উপর নির্ভর করে। নির্দিষ্ট সম্পত্তি, নির্দিষ্ট সম্পত্তি সম্পর্কিত বিবরণ এবং সাধারণ তথ্য, জাতি, অঞ্চল, শহর এবং আশেপাশে যেখানে সম্পত্তি রয়েছে তার সম্পর্কিত তথ্য সম্পর্কিত তথ্য সংগ্রহ এবং মূল্যায়িত হওয়ার জন্য বিশ্লেষণ করা হয়। মূল্যায়ন কোনও সম্পত্তির মান নির্ধারণ করতে তিনটি বুনিয়াদি পদ্ধতির ব্যবহার করে।

পদ্ধতি 1: বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির

বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির সাধারণত একক-পরিবার বাড়ি এবং জমির মূল্য নির্ধারণে ব্যবহৃত হয়। কখনও কখনও মার্কেট ডেটা অ্যাপ্রোচ বলা হয়, এটি একই বৈশিষ্ট্যের সাথে সম্প্রতি বিক্রি হওয়া বৈশিষ্ট্যের সাথে কোনও সম্পত্তির তুলনা করে প্রাপ্ত মানের একটি অনুমান। এই অনুরূপ বৈশিষ্ট্যগুলি তুলনীয় হিসাবে উল্লেখ করা হয় , এবং একটি বৈধ তুলনা প্রদানের জন্য, প্রতিটি অবশ্যই আবশ্যক:

• যতটা সম্ভব বিষয় সম্পত্তির সাথে সমান হোন একটি উন্মুক্ত, প্রতিযোগিতামূলক বাজারে গত বছরের মধ্যে বিক্রি হয়েছে সাধারণত বাজারের বাজারে বিক্রি হয়েছে

কমপক্ষে তিন বা চারটি তুলনামূলক মূল্যায়ন প্রক্রিয়াতে ব্যবহার করা উচিত। তুলনামূলক নির্বাচন করার সময় সর্বাধিক গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলি বিবেচনা করতে হবে হ'ল আকার, তুলনামূলক বৈশিষ্ট্য এবং সম্ভবত বেশিরভাগ লোকেশন - যা কোনও সম্পত্তির বাজার মূল্যের উপর দুর্দান্ত প্রভাব ফেলতে পারে।

তুলনার যোগ্যতা

যেহেতু দুটি বৈশিষ্ট্য হুবহু এক নয়, তুলনামূলক বিক্রয় মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যগুলি ভিন্ন বৈশিষ্ট্য এবং অন্যান্য বিষয়গুলির জন্য বিবেচনা করা হবে যা মানকে প্রভাবিত করে:

• বিল্ডিংয়ের বয়স এবং শর্ত বিক্রয়ের তারিখ, যদি কোনও তুলনামূলক বিক্রয়ের তারিখ এবং মূল্যায়নের তারিখের মধ্যে অর্থনৈতিক পরিবর্তন ঘটে থাকে তবে শর্তাদি এবং বিক্রয়ের শর্তাদি যেমন কোনও সম্পত্তির বিক্রেতা স্থিতাবস্থায় ছিলেন বা যদি কোনও সম্পত্তি আত্মীয়দের মধ্যে বিক্রি হয়েছিল (এ সময়ে) একটি ছাড়যুক্ত দাম) অবস্থান, যেহেতু অনুরূপ বৈশিষ্ট্যগুলি প্রতিবেশী থেকে প্রতিবেশী অঞ্চলের মূল্যের চেয়ে আলাদা হতে পারে ফিজিকাল বৈশিষ্ট্যগুলি, অনেকগুলি আকার, ল্যান্ডস্কেপিং, নির্মাণের ধরণ এবং গুণমান, সংখ্যা এবং কক্ষের প্রকার, থাকার জায়গা বর্গফুট, শক্ত কাঠের মেঝে, একটি গ্যারেজ, রান্নাঘর সহ আপগ্রেড, একটি অগ্নিকুণ্ড, একটি পুল, কেন্দ্রীয় বাতাস ইত্যাদি etc.

বিষয় সম্পত্তির বাজার মূল্য অনুমানের তুলনামূলক সমন্বিত বিক্রয় মূল্য দ্বারা গঠিত সীমার মধ্যে পড়বে। যেহেতু তুলনামূলক বিক্রয় মূল্যে কিছু সামঞ্জস্য করা হয়েছে তা অন্যের তুলনায় বেশি বিষয়ভিত্তিক হবে, তাই ভারসাম্যপূর্ণ বিবেচনায় সাধারণত তুলনামূলকভাবে কমপক্ষে সামঞ্জস্য হওয়ার পরিমাণ রয়েছে to

পদ্ধতি 2: ব্যয় পদ্ধতির

এক বা একাধিক বিল্ডিংয়ের সাহায্যে উন্নত গুণাগুণগুলির মূল্য নির্ধারণের জন্য ব্যয় পদ্ধতির ব্যবহার করা যেতে পারে। এই পদ্ধতিতে অবচয়কে বিবেচনায় রেখে বিল্ডিং (গুলি) এবং জমির জন্য পৃথক পৃথক মানের মূল্য নির্ধারণের সাথে জড়িত। সম্পূর্ণ উন্নত সম্পত্তির মান গণনা করতে অনুমানগুলি একসাথে যুক্ত করা হয়। ব্যয় পদ্ধতির ধারণা এই ধারণাটি তৈরি করে যে যুক্তিসঙ্গত ক্রেতা তুলনামূলক লট কিনতে এবং তুলনামূলক বিল্ডিং নির্মাণের জন্য দামের চেয়ে বিদ্যমান উন্নত সম্পত্তির জন্য বেশি অর্থ প্রদান করবে না। সম্পত্তিটি মূল্যায়ন করার সময় এই পদ্ধতির কার্যকর হয় এমন ধরণ যা প্রায়শই বিক্রি হয় না এবং আয়ও উত্পন্ন করে না। উদাহরণগুলির মধ্যে রয়েছে স্কুল, গীর্জা, হাসপাতাল এবং সরকারী ভবন।

বর্গফুট পদ্ধতি সহ যেখানে বিল্ডিং ব্যয়গুলি সর্বাধিক নির্মিত নির্মিত তুলনীয়ের বর্গফুট ব্যয় বিষয় ভবনের বর্গফুট সংখ্যার দ্বারা গুণিত হয় সহ বিভিন্ন উপায়ে অনুমান করা যায়; ইউনিট-ইন-প্লেস পদ্ধতি, যেখানে শ্রম এবং উপকরণগুলি সহ পৃথক বিল্ডিং উপাদানগুলির পরিমাপের ইউনিট প্রতি নির্মাণ ব্যয়ের ভিত্তিতে ব্যয় নির্ধারিত হয়; এবং পরিমাণ-জরিপ পদ্ধতি, যা উপকরণের বর্তমান মূল্য এবং সম্পর্কিত ইনস্টলেশন ব্যয়ের পাশাপাশি সাবজেক্ট বিল্ডিং প্রতিস্থাপনের জন্য প্রয়োজনীয় কাঁচামালগুলির পরিমাণের অনুমান করে।

অবচয়

মূল্যায়নের উদ্দেশ্যে অবমূল্যায়ন এমন কোনও শর্তকে বোঝায় যা রিয়েল প্রোপার্টিতে উন্নতির মানকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করে এবং বিবেচনায় নিয়েছে:

• শারীরিক অবনতি, যেমন নিরাময়ের অবনতি, যেমন পেইন্টিং এবং ছাদ প্রতিস্থাপন, এবং অসাধ্য অবনতি, যেমন কাঠামোগত সমস্যাগুলি কার্যকরী অপ্রচলিতত্ব, যা শারীরিক বা নকশার বৈশিষ্ট্যগুলিকে বোঝায় যা সম্পত্তি মালিকদের দ্বারা আর পছন্দসই হিসাবে বিবেচিত হয় না, যেমন পুরানো সরঞ্জামগুলি, তারিখ অনুসারে ফিক্সচারগুলি বা চারটি শয়নকক্ষ বিশিষ্ট ঘরগুলি, তবে কেবলমাত্র একটি স্নানের অর্থনৈতিক অপ্রচলতা, যা সম্পত্তির বাহ্যিক কারণগুলির দ্বারা সৃষ্ট যেমন শোরগোলের বিমানবন্দর বা দূষণকারী কারখানার নিকটে অবস্থিত।

প্রণালী বিজ্ঞান

• জমির মূল্য নির্ধারণ করুন যেমন এটি শূন্য ছিল এবং তার সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের জন্য ব্যবহারের জন্য উপলব্ধ ছিল, কারণ বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির ব্যবহার করে জমি অবমূল্যায়ন করা যায় না the বিল্ডিং (বিল্ডিং) নির্মাণের বর্তমান ব্যয় এবং সাইটের উন্নতিগুলি অনুমান করুন s অবনতি, কার্যকরী অপ্রচলতা বা অর্থনৈতিক অবসন্নতার ফলে উন্নতি হ্রাসের পরিমাণ the আনুমানিক নির্মাণ ব্যয় থেকে অবচয় হ্রাস করুন building জমির আনুমানিক মূল্য বিল্ডিংয়ের অবমূল্যায়ন ব্যয় এবং মোট নির্ধারণের জন্য সাইটের উন্নতি সংযোজন করুন সম্পদের মূল্য.

পদ্ধতি 3: আয় মূলধন পদ্ধতি

প্রায়শই সাধারণ উপার্জনের পদ্ধতির নামে অভিহিত হয়, এই পদ্ধতিটি কোনও বিনিয়োগকারীকে যে পরিমাণ প্রত্যাবর্তন করতে হয় তার হার এবং কোনও সম্পত্তি উত্পাদন করে এমন নেট আয়ের মধ্যে সম্পর্কের উপর ভিত্তি করে। এটি অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স, অফিস ভবন এবং শপিং সেন্টারগুলির মতো আয়ের উত্পাদনকারী বৈশিষ্ট্যের মূল্য অনুমান করতে ব্যবহৃত হয়। যখন আয়ের সম্পত্তি ভবিষ্যতের আয় উত্সাহিত করা যায় এবং যখন এর ব্যয় অনুমানযোগ্য এবং অবিচল থাকে তখন আয়ের মূলধন পদ্ধতির ব্যবহারের মূল্যায়নগুলি মোটামুটি সোজা হতে পারে।

প্রত্যক্ষ মূলধন

সরাসরি মূলধন পদ্ধতি ব্যবহার করার সময় মূল্যায়নকারী নিম্নলিখিত পদক্ষেপগুলি সম্পাদন করবেন:

• বার্ষিক সম্ভাব্য মোট আয়ের আনুমানিক হিসাব করুন effective কার্যকর মোট আয় নির্ধারণের জন্য শূন্যস্থান এবং ভাড়া আদায়ের ক্ষতির বিষয়টি বিবেচনা করুন the বার্ষিক নিট অপারেটিং আয়ের গণনা করতে বার্ষিক অপারেটিং ব্যয় নির্ধারণ করুন a নির্দিষ্ট বিনিয়োগকারী নির্দিষ্টভাবে উত্পাদিত আয়ের জন্য যে মূল্য দিতে হবে তা নির্ধারণ করুন প্রকার এবং সম্পত্তি শ্রেণি। এটি প্রত্যাবর্তনের হার বা মূলধন হারের মূল্য নির্ধারণের মাধ্যমে সম্পন্ন হয় the সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের জন্য সম্পত্তির বার্ষিক নিট অপারেটিং আয়ের জন্য মূলধনের হার প্রয়োগ করুন।

গ্রস ইনকাম মাল্টিপ্লায়ার্স

মোট আয়ের গুণক (জিআইএম) পদ্ধতিটি এমন অন্যান্য সম্পত্তিগুলির মূল্যায়ন করতে ব্যবহার করা যেতে পারে যা সাধারণত আয়ের সম্পত্তি হিসাবে কেনা হয় না তবে এটি ভাড়া দেওয়া যেতে পারে, যেমন এক- এবং দুই-পরিবারের বাড়ি। জিআরএম পদ্ধতি কোনও প্রত্যাশিত ভাড়া আয়ের সাথে কোনও সম্পত্তির বিক্রয়মূল্যের সাথে সম্পর্কিত। (সম্পর্কিত পড়ার জন্য, "রিয়েল এস্টেট ভাড়া সম্পত্তি মূল্য দেওয়ার 4 টি উপায়" দেখুন)

আবাসিক সম্পত্তিগুলির জন্য, মোট মাসিক আয় সাধারণত ব্যবহৃত হয়; বাণিজ্যিক এবং শিল্প সম্পত্তিগুলির জন্য, মোট বার্ষিক আয় ব্যবহৃত হত। নিখরচায় মোট আয়ের গুণক পদ্ধতিটি গণনা করা যেতে পারে:

বিক্রয় মূল্য ÷ ভাড়া আয় = মোট আয় গুণক

কমপক্ষে তিনটি অনুরূপ বৈশিষ্ট্য থেকে সাম্প্রতিক বিক্রয় এবং ভাড়া ডেটা সঠিক জিআইএম স্থাপন করতে ব্যবহার করা যেতে পারে। এরপরে জিআইএম এর বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য বিষয় সম্পত্তির আনুমানিক ন্যায্য বাজারের ভাড়াতে প্রয়োগ করা যেতে পারে, যা নিম্নলিখিত হিসাবে গণনা করা যেতে পারে:

ভাড়া আয়ের এক্স জিআইএম = আনুমানিক বাজার মূল্য

তলদেশের সরুরেখা

সঠিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন বন্ধকী ndণদাতা, বিনিয়োগকারী, বীমা প্রদানকারী এবং ক্রেতা এবং প্রকৃত সম্পত্তি বিক্রয়কারীদের কাছে গুরুত্বপূর্ণ। সাধারণত মূল্যবান দক্ষ পেশাদারদের দ্বারা মূল্যায়ন করা হয়, তবে সত্যিকারের লেনদেনের সাথে জড়িত যে কেউ রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের বিভিন্ন পদ্ধতির বুনিয়াদি বোঝাপড়া অর্জন করতে পারেন।