ফ্লাইপিং বনাম ভাড়া আয়ের সম্পত্তি: একটি ওভারভিউ
উল্টানো বা কেনা এবং হোল্ডিং সেরা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ কৌশল হিসাবে এই প্রশ্নের একটি সঠিক উত্তর নেই। বরং, অন্যের চেয়ে একটি পদ্ধতি বাছাইয়ের সিদ্ধান্তটি একটি স্পষ্ট কৌশলগত পরিকল্পনার অংশ হওয়া উচিত যা বিনিয়োগকারীর সামগ্রিক বিনিয়োগের লক্ষ্যগুলি বিবেচনা করে। বিবেচনার মধ্যে বিদ্যমান বাজারের উপস্থাপিত সুযোগগুলিও অন্তর্ভুক্ত থাকবে।
কেন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ?
আবাসিক রিয়েল এস্টেটের মালিকানা নীচের অনেক কারণে খুচরা বিনিয়োগকারীদের থেকে ক্রমবর্ধমান আগ্রহ অর্জন করছে:
- রিয়েল এস্টেট স্টক এবং বন্ডের চেয়ে বেশি প্রত্যাশিত রিটার্ন সরবরাহ করে eal রিয়েল এস্টেট একটি মুদ্রাস্ফীতি হেজ সরবরাহ করে কারণ ভাড়া হার এবং বিনিয়োগ নগদ প্রবাহ সাধারণত কমপক্ষে মুদ্রাস্ফীতির হারের তুলনায় বৃদ্ধি পায় eal রিয়েল এস্টেট মূলধনের জন্য এমন এক সময় দেয় যখন বিনিয়োগকারীরা অনিশ্চিত থাকে না স্টক এবং বন্ড বাজারে সম্ভাবনা বা বিনিয়োগকারীরা যখন ইক্যুইটি, debtণ যন্ত্রপাতি এবং অন্যান্য সম্পদে দীর্ঘমেয়াদী রিটার্নের অপ্রতুলতার প্রত্যাশা করেন a রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগে তৈরি ইক্যুইটি অন্যান্য বিনিয়োগের সুযোগের জন্য অর্থায়ন করার জন্য একটি দুর্দান্ত বেস সরবরাহ করে। বিনিয়োগের জন্য মূলধন পাওয়ার জন্য ieণ দেওয়ার পরিবর্তে (অর্থাত্ মার্জিনে স্টক কেনা) বিনিয়োগকারীরা অন্যান্য প্রকল্পগুলিকে অর্থায়নের জন্য তাদের ইক্যুইটির বিপরীতে orrowণ নিতে পারেন। রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের বিরুদ্ধে inণ নেওয়ার ক্ষেত্রে আপেক্ষিক স্বাচ্ছন্দ্য, বন্ধকী সুদের হ্রাসযোগ্য পরিমাণের সাথে, এই বিকল্পটি অতিরিক্ত আর্থিক ঝুঁকি গ্রহণে আরামদায়ক বিনিয়োগকারীদের জন্য অন্যান্য সুযোগের অর্থায়নের জন্য কম ব্যয়বহুল পদ্ধতি করে তোলে cash নগদ প্রবাহ প্রদানের পাশাপাশি মালিকদের জন্য, আবাসিক রিয়েল এস্টেটও বাড়ি হিসাবে বা অন্য কোনও উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা যেতে পারে (স্পষ্টতই, একই সময়ে নয়)।
বাজারের উপাদানগুলির প্রভাব
ফ্লিপ বা সিদ্ধান্তের ধারণাগুলির রূপরেখার জন্য, প্রতিটি কৌশলটির অন্তর্নিহিত বিষয়গুলি বুঝতে হবে। স্টক এবং বন্ডের তুলনায়, রিয়েল এস্টেট তুলনামূলকভাবে অদক্ষ বাজার, স্বল্প লেনদেনের পরিমাণ এবং সম্পত্তি এবং মার্কেটের ডেটা দ্বারা চিহ্নিত যা প্রায়ই খুব স্বচ্ছ হয় না transparent রিয়েল এস্টেটের সুযোগগুলি খুঁজে পাওয়ার অসুবিধা, বাজারের স্বাতন্ত্র্যের সাথে একত্রে, রিয়েল এস্টেটের লেনদেনকে স্টক এবং বন্ড ট্রেডের চেয়ে কার্যকর করা আরও কঠিন এবং ব্যয়বহুল করে তোলে।
অন্যদিকে, রিয়েল এস্টেট মানগুলির ওঠানামা আরও ধীরে ধীরে ঘটে। আবাসিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতির দ্বারা মূল্যবান এবং নিয়মিত ব্যবসায়ের দ্বারা নয়, যার ফলে বিনিয়োগের রিটার্ন আসে যা স্টক এবং বন্ডের রিটার্নের চেয়ে বেশি প্রত্যাশিত এবং কম অস্থির হয়। রিয়েল এস্টেটের চাহিদা দীর্ঘমেয়াদী অর্থনৈতিক প্রবণতাগুলির দ্বারা প্রভাবিত হয় যেমন স্থানীয় জনসংখ্যা বৃদ্ধি, চাকরি এবং সাধারণ অর্থনীতিতে, রিয়েল এস্টেট উচ্চ এবং নিম্ন মানের এবং লেনদেনের পরিমাণের মেয়াদ বাড়িয়েছে।
দীর্ঘ wardর্ধ্বমুখী প্রবণতাতে রিয়েল এস্টেটের বাজারগুলি বর্ধিত চাহিদা এবং সময়কালের দ্বারা চিহ্নিত করা হয় যেখানে বিনিয়োগকারীরা "সূর্যের আলো জ্বলে ওঠে", যখন ডাউন মার্কেটগুলি সীমিত বাণিজ্য দেখায়, যখন বাজার পুনরুদ্ধার না হওয়া অবধি বিনিয়োগকারীরা কাগজের লোকসান গ্রহণ করে এবং তারা আবার উপলব্ধি করতে পারে লাভ।
সামগ্রিক বিনিয়োগের কৌশলগুলিতে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের তুলনামূলকভাবে উচ্চ ব্যয় প্রদর্শনের জন্য, ইক্যুইটিতে 200, 000 ডলারের বিনিয়োগ এবং সম্পত্তিতে সমান বিনিয়োগের মধ্যে পার্থক্যটি তুলনা করুন। বড় ইক্যুইটি এক্সপোজার গ্রহণের সময়, কোনও বিনিয়োগকারী তাত্ক্ষণিকভাবে মুনাফার জন্য বিনিয়োগের একটি অংশ বিক্রি করতে এবং ডলার-ব্যয় গড়ের ব্যালেন্স ধরে রাখতে পারেন, যখন তারা ভবিষ্যতের সম্ভাব্য লাভের জন্য অপেক্ষা করেন, বা সেই শিল্প বা সংস্থায় দীর্ঘমেয়াদী অবস্থান নিতে পারেন । সম্পত্তিতে একটি 200, 000 ডলার অবস্থান একক পরিবারের বাড়ি থেকে শুরু করে বেশ কয়েকটি ছোট ছোট সম্পত্তি হতে পারে।
সিকিউরিটিজড রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ যেমন রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (আরআইআইটি) বাদে আবাসিক সম্পত্তির একটি সমস্যা হ'ল এটি সহজে বিভক্ত নয়। স্টকগুলির মতো অন্যান্য ধরণের বিনিয়োগের সাথে যদি কোনও বিনিয়োগকারী কোনও নির্দিষ্ট এক্সপোজার নিয়ে অস্বস্তি বোধ করেন, তবে তিনি ডেরাইভেটিভগুলির সাহায্যে বা বিনিয়োগের একটি অংশ বিক্রি করে এক্সপোজারটিকে "ছাড়" দিতে পারেন। রিয়েল এস্টেটের সাথে, যদি কোনও বিনিয়োগকারীর একমাত্র মালিকানা থাকে, তবে এক্সপোজার হ্রাস করার একমাত্র ব্যবহারিক উপায় হ'ল সম্পত্তিতে অংশীদারিত্বের আগ্রহ বিক্রি করা, যা নিয়ন্ত্রণ, আইনী এবং পরিচালনার সমস্যাগুলির দিকে পরিচালিত করতে পারে।
ফ্লিপিং এর পেশাদার এবং কনস
সম্পত্তির বিনিয়োগগুলি উল্টানোর সর্বাধিক স্পষ্ট সুবিধা হ'ল তাত্ক্ষণিকভাবে লাভগুলি উপলব্ধি করার ক্ষমতা এবং সম্ভাব্যতম সময়ের জন্য মূলধনটি বেঁধে রাখা। এছাড়াও, শেয়ারবাজারের বিপরীতে, যা দিনের মাঝামাঝি সময়ে পরিণত হতে পারে, রিয়েল এস্টেটের বাজারগুলি আরও সহজেই পূর্বাভাস দেওয়া হয় এবং প্রসারিত সম্পত্তিগুলি উল্টানোর জন্য বিনিয়োগকারীদের ক্ষতিপূরণ দেয় এমন বর্ধিত সময়সাম উত্পাদন করতে পারে। এই অর্থে, ফ্লাইপিং সম্পত্তিগুলিকে একটি নিরাপদ বিনিয়োগের কৌশল হিসাবে বিবেচনা করা যেতে পারে কারণ এটি ন্যূনতম সময়ের জন্য মূলধনকে ঝুঁকিতে রাখার উদ্দেশ্য এবং কারণ এতে রিয়েল এস্টেট ধারণের অন্তর্নিহিত পরিচালন এবং লিজের ঝুঁকির অভাব রয়েছে।
রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য দুটি বড় ধরণের সম্পত্তি ক্রয় / বিক্রয় পদ্ধতির ব্যবহার করা যেতে পারে। প্রথমটি হ'ল বাড়িগুলি বা অ্যাপার্টমেন্টগুলি যা বর্তমান বাজার মূল্যের নীচে কেনা যায় কারণ তারা আর্থিক সঙ্কটে রয়েছে। দ্বিতীয়টি হ'ল ফিক্সার-ওপার, স্ট্রাকচারাল, ডিজাইন ইস্যু বা শর্ত সম্পর্কিত সমস্যা সহ এমন একটি সম্পত্তি যা মান তৈরি করতে পারে।
যে সমস্ত বিনিয়োগকারীরা দুর্দশাগুলি বৈশিষ্ট্যগুলিতে নজর রাখেন তারা এমন গৃহকর্তাদের সনাক্ত করে যা তাদের সম্পত্তিগুলি আর পরিচালনা বা বজায় রাখতে পারবেন না বা এমন বৈশিষ্ট্যগুলি খুঁজে বের করে যা ওভারএলয়েজড এবং ডিফল্টে যাওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছে। অন্যদিকে যারা ফিক্সারদের পছন্দ করেন তারা কোনও সম্পত্তি পুনর্নির্মাণ বা উন্নত করবেন যাতে এটি বাড়ির মালিকদের পক্ষে আরও ভাল কাজ করে বা অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়াটেদের জন্য আরও দক্ষ।
এই কৌশলটি ব্যবহার করে, একজন ফিক্সারের ক্রেতা উচ্চ বিনিয়োগের বিনিময়ের জন্য স্বল্প ভিত্তিতে সম্পত্তি কেনার বিপরীতে মূল্য বৃদ্ধি করতে বিনিয়োগকৃত মূলধনের উপর নির্ভর করে। অবশ্যই, সম্পত্তিগুলি উল্টানোর সময় এই দুটি কৌশল একত্রিত করাও সম্ভব এবং অনেক বিনিয়োগকারী ঠিক তা করেন।
তবে, সম্পত্তি ফ্লিপিং এমন ব্যয় এবং করের সমস্যা তৈরি করতে পারে যা দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের মুখোমুখি হয় না। উল্টানোয় জড়িত ব্যয়গুলি প্রচুর অর্থ দাবি করতে পারে, যার ফলে নগদ প্রবাহের সমস্যা দেখা দিতে পারে। কেনা-বেচা উভয় দিকেই লেনদেনের ব্যয় খুব বেশি, তারা লাভগুলিকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করতে পারে। বৈশিষ্ট্যগুলির দ্রুত পরিবর্তন (এবং গতিবেগই সফল ফ্লিপিং ডিলের মধ্যে সমস্ত কিছু) আয়ের ক্ষেত্রে এমন ঝুলি তৈরি করতে পারে যা করের বিলকে উত্সাহিত করতে পারে - বিশেষত যদি দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভের ট্যাক্সের বিধিগুলির সুযোগ নিতে জিনিসগুলি খুব দ্রুত অগ্রসর হয়।
এছাড়াও, দীর্ঘ সময় ধরে, ধারাবাহিকভাবে এই সুযোগগুলি খুঁজে পাওয়া কঠিন হতে পারে। বেশিরভাগ বিনিয়োগকারীদের জন্য, দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের পরিকল্পনার চেয়ে ফ্ল্যাপিং সম্পত্তিগুলিকে কৌশলগত কৌশল হিসাবে বিবেচনা করা উচিত।
হোল্ডিং এর প্রো এবং কনস
এটি একটি সুপরিচিত সত্য যে রিয়েল এস্টেট কেনা এবং ধরে রাখা বড় ধন সম্পদ অর্জনের একটি রেসিপি। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র এবং বিদেশে বেশিরভাগ "পুরানো অর্থ" জমির মালিকানার মাধ্যমে জমা হয়েছিল। ক্রমহ্রাসমান দামের পরেও, জমির মান সীমিতভাবে সরবরাহের কারণে দীর্ঘমেয়াদে প্রায় সবসময় প্রত্যাবর্তন ঘটে।
তবে, দীর্ঘমেয়াদী রিয়েল এস্টেটের মালিকানা পরিচালনা এবং আইনী সমস্যাগুলির একটি অগণিত বহন করে যা নিয়ে স্টক এবং বন্ডের বিনিয়োগকারীদের কখনও লড়াই করতে হয় না। রিয়েল এস্টেটের মালিকানা একটি পরিচালনা-নিবিড় প্রচেষ্টা যা অনেক বিনিয়োগকারীদের দক্ষতার সেটের বাইরে থাকে।
ইক্যুইটি বিনিয়োগকারীদের একটি নির্দিষ্ট বাজার, একটি নির্দিষ্ট সংস্থা এবং তার ব্যবসায়ের কৌশলগুলি সম্পাদন করার পরিচালনার দক্ষতা বিশ্লেষণ করার দক্ষতা থাকতে হবে। একটি দীর্ঘমেয়াদী রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের একই দক্ষতার প্রয়োজন তবে তার সম্পত্তি বা ব্যবসায়ের কৌশলগুলি তৈরি এবং বাস্তবায়নের অতিরিক্ত দায়িত্ব রয়েছে।
অনেক বিনিয়োগকারী, বিশেষত প্রথমবারের ভাড়া সম্পত্তিগুলির মালিকরা জমিদার হওয়ার সাথে সাথে যে সমস্ত দায়িত্ব আসে সেগুলি মোকাবেলা করার জন্য অ-প্রস্তুত বা অ-সজ্জিত। সম্পত্তির রক্ষণাবেক্ষণ ও রক্ষণাবেক্ষণ পরিচালনার সাথে সাথে মানসম্পন্ন ভাড়াটেদের সন্ধান এবং তাদের প্রয়োজনগুলি পরিবেশন করার প্রক্রিয়াটি একটি চাপ ও সময়-নিবিড় উদ্যোগ হতে পারে, তবে কারও বিনিয়োগ থেকে চলমান নগদ প্রবাহ নিশ্চিত করার জন্য সফল সম্পত্তি পরিচালন প্রয়োজনীয় necessary
দীর্ঘমেয়াদী রিয়েল এস্টেটের মালিকানার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত ঝুঁকিগুলি দুর্দান্ত তবে যদি তা হ্রাস করা হয় তবে বিনিয়োগকারীরা তাদের ধরে নেওয়ার জন্য ভাল ক্ষতিপূরণ দেওয়া হয়। এর মধ্যে বেশিরভাগ ঝুঁকিগুলি, যার মধ্যে সম্পত্তি ক্রয় ও বিক্রয় সম্পর্কিত লেনদেনের ঝুঁকি, সম্পত্তির সুস্বাস্থ্যের ঝুঁকি এবং ভাড়াটেদের সন্ধান ও সেবা দেওয়ার ঝুঁকিগুলি সিস্টেমেটিক ঝুঁকি হিসাবে বিবেচনা করা হয়, বা যদি বিনিয়োগের ঝুঁকিগুলি উপযুক্ত সংখ্যায় আলাদা করা যায় তবে বিনিয়োগের একটি ভাল-নকশা করা পোর্টফোলিও কেনা হয়। বেশিরভাগ বিনিয়োগকারীদের সমস্যা হ'ল রিয়েল এস্টেট মূলধন-নিবিড়। এই ঝুঁকিগুলি হ্রাস করতে পর্যাপ্ত সম্পত্তি কেনার জন্য প্রয়োজনীয় পরিমাণটি তাদের উপায় বা যোগ্যতার বাইরে।
একটি কৌশল নির্বাচন করা
সম্পত্তি ফ্লিপ করা বা দীর্ঘমেয়াদী ধরে রাখা সবচেয়ে উপযুক্ত কৌশল কিনা তা সিদ্ধান্ত নিতে, কয়েকটি সমালোচনামূলক প্রশ্নের উত্তর দেওয়া প্রয়োজন। একজন বিনিয়োগকারীকে সিদ্ধান্ত নিতে হবে যে মূলধন বরাদ্দ স্থায়ী বা ক্ষণস্থায়ী এবং এটি সামগ্রিক বিনিয়োগের কৌশলটির মূল অংশ বা আয় বাড়ানোর উপায় means তাদের বিনিয়োগের পোর্টফোলিওগুলির এই অংশের জন্য কী ঝুঁকি এবং রিটার্ন অনুপাত উপযুক্ত এবং এটি নির্ধারণ করা দরকার যে বিনিয়োগকারীদের উভয় ধরণের বিনিয়োগের সাথে পরিচালিত পরিচালনার দায়িত্বগুলি গ্রহণ করার উপযুক্ত সহনশীলতা এবং দক্ষতা রয়েছে কিনা।
মূলধন যদি বৈচিত্র্যময় পোর্টফোলিও কেনার জন্য না পাওয়া যায় তবে একজন সম্ভাব্য বিনিয়োগকারীকে অবশ্যই স্বতন্ত্র সম্পত্তির ঝুঁকি এবং বাড়ির মালিক বা ভাড়াটে ব্যক্তিদের দ্বারা সম্পত্তির চাহিদা বৃদ্ধির অভাব সহ আনসিস্টেমিক ঝুঁকি নিতে প্রস্তুত থাকতে হবে। কেনা বেচার কৌশল গ্রহণের সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষেত্রে, একজন বিনিয়োগকারীকেও নির্ধারণ করতে হবে যে তিনি দু: খিত বিক্রয় সম্পত্তি বা ফিক্সার-আপারগুলি উন্মোচন করার দক্ষতা রাখেন কি না। এই লেনদেনের কৌশলটিতে, দালালি, অর্থায়ন, এবং সমাপনী ফি সহ, কেনা বেচা উভয় ক্ষেত্রে লেনদেনের ব্যয়কে কাটিয়ে ওঠার জন্য একটি নির্দিষ্ট বিনিয়োগের সময়কালে মূলধনকে পর্যাপ্ত সময়ে পরিণত করা যায় কিনা তা নির্ধারণ করা গুরুত্বপূর্ণ।
তলদেশের সরুরেখা
যদিও প্রশ্নে দুটি কৌশলগুলির মধ্যে পছন্দ কারও নির্দিষ্ট আর্থিক পরিস্থিতি এবং বিনিয়োগের লক্ষ্যগুলির উপর নির্ভর করে, দীর্ঘমেয়াদী হোল্ডিং স্ট্র্যাটেজি তাদের সামগ্রিক বিনিয়োগের পোর্টফোলিওগুলির মূল অংশ হিসাবে রিয়েল এস্টেট ব্যবহার করার ক্ষেত্রে সাধারণত বেশি উপযুক্ত; রিয়েল এস্টেট সংযুক্ত বা রিটার্ন-বর্ধন কৌশল হিসাবে ব্যবহৃত হয় তখন ফ্লিপিং বৈশিষ্ট্যগুলি আরও উপযুক্ত।
বিনিয়োগকারীদের সম্পদ আহরণ করতে এবং তাদের রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ থেকে আয় করতে ইচ্ছুক বিনিয়োগকারীদের দীর্ঘমেয়াদে রিয়েল এস্টেট ধরে রাখার বিষয়ে বিবেচনা করা উচিত, অন্য বিনিয়োগের সুযোগসুবিধির জন্য পোর্টফোলিওর মধ্যে নির্মিত ইক্যুইটি ব্যবহার করে অবশেষে উন্নত সংস্থাগুলিতে সম্পত্তি বিক্রয় করার সম্ভাবনা রয়েছে। বৈশিষ্ট্যগুলি উল্টানো এমন কৌশল যা স্টক এবং বন্ডের বাজারে সম্ভাবনা কম থাকায় বা বর্তমান বাজার যতক্ষণ অনুমতি পাবে ততক্ষণ স্বল্প-মেয়াদী মূলধন লাভ উপলব্ধি করতে আগ্রহী বিনিয়োগকারীদের জন্য উপযুক্ত।
