বিনিয়োগকারীরা তাদের হার্ড-উপার্জিত অর্থ বিনিয়োগের ক্ষেত্রে নিজেকে জিজ্ঞাসা করতে পারেন এমন অনেকগুলি প্রশ্ন রয়েছে। বিনিয়োগ কতটা ফিরিয়ে দেবে? এর মূল্য কত? তবে আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল বিনিয়োগকারীদের এর মূল্য নিয়ে উদ্বিগ্ন হওয়া উচিত। এটি বিশেষত সত্য যখন আপনি কোনও বিনিয়োগের সম্পত্তি কেনার বিষয়টি বিবেচনা করেন।
বিনিয়োগ-সম্পর্কিত সম্পত্তি থেকে আয় historicalতিহাসিক উচ্চতায়। ভাড়াগুলি উপার্জনের ক্রমবর্ধমান উত্স সরবরাহ করে এবং এটি অর্থোপার্জনের একটি অবিচল উপায়। কিন্তু রিয়েল এস্টেট ভাড়া গেমটিতে আসার আগে, কীভাবে মূল্যায়ন করা যায়?
উচ্চ-স্তরের ভাড়া সম্পত্তিকে মূল্য দেওয়ার কয়েকটি সর্বাধিক সাধারণ উপায় খুঁজে বের করুন।
কী Takeaways
- বিনিয়োগের সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের জন্য তার ব্যয় নির্ধারণের জন্য প্রয়োজনীয় মূল্য নির্ধারণ করা ঠিক ততটাই গুরুত্বপূর্ণ n বিনিয়োগকারীরা বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির, মূলধন সম্পদের মূল্য নির্ধারণের মডেল, আয়ের পদ্ধতির এবং সম্পত্তি মূল্য নির্ধারণের জন্য ব্যয় পদ্ধতির ব্যবহার করতে পারেন। কোনও আকারের-ফিট-সব সমাধান নেই, সুতরাং এই কারণগুলির সংমিশ্রণটি প্রয়োগ করা প্রয়োজন।
একটি রিয়েল এস্টেট ভাড়া সম্পত্তি মূল্য দেওয়ার 4 উপায়
বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির
বিক্রয় তুলনা পদ্ধতির (এসসিএ) আবাসিক রিয়েল এস্টেটকে মূল্যবান করার অন্যতম স্বীকৃত ফর্ম। মূল্যায়নকারী এবং রিয়েল এস্টেট এজেন্টরা যখন সম্পত্তিগুলির মূল্যায়ন করেন তখন এটি সবচেয়ে বেশি ব্যবহৃত পদ্ধতি। এই পদ্ধতিরটি কেবলমাত্র নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে স্থানীয়ভাবে বিক্রি বা ভাড়া দেওয়া একই জাতীয় বাড়িগুলির তুলনা। বেশিরভাগ বিনিয়োগকারী কোনও সম্ভাব্য উদীয়মান প্রবণতা সংগ্রহ করতে একটি গুরুত্বপূর্ণ সময়সীমার মধ্যে একটি এসসিএ দেখতে চান।
এসসিএ একটি আপেক্ষিক মূল্যের মূল্য নির্ধারণের জন্য বৈশিষ্ট্য বা বৈশিষ্ট্যগুলির উপর নির্ভর করে। এই মানগুলি নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যের উপর ভিত্তি করে তৈরি হতে পারে যেমন শয়নকক্ষ এবং বাথরুমের সংখ্যা, গ্যারেজ এবং / অথবা ড্রাইভওয়ে, পুল, ডেক, ফায়ারপ্লেস — এমন কোনও কিছু যা কোনও সম্পত্তি অনন্য করে তোলে এবং বাইরে দাঁড়ায়। প্রতি বর্গফুট মূল্য হ'ল একটি সাধারণ এবং সহজে বোঝার জন্য মেট্রিক বিনিয়োগকারীরা তাদের সম্পত্তি কোথায় তা নির্ধারণ করতে ব্যবহার করতে পারেন মূল্য দেওয়া উচিত। অন্য কথায়, যদি ২, ০০০ বর্গফুটের টাউনহাউস $ 1 / বর্গফুটের জন্য ভাড়া নিচ্ছে, তবে বিনিয়োগকারীরা সেই বলপার্কে যুক্তিসঙ্গতভাবে আয় আশা করতে পারেন, যদি ক্ষেত্রের তুলনীয় টাউনহাউসগুলিও সে জন্য যাচ্ছে provided
মনে রাখবেন যে এসসিএ কিছুটা জেনারেল — অর্থাত্ প্রতিটি বাড়িতে একটি স্বতন্ত্রতা থাকে যা সর্বদা পরিমাণমুক্ত হয় না। ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের স্বতন্ত্র স্বাদ এবং পার্থক্য রয়েছে। এসসিএ বলতে বেসলাইন বা যুক্তিসঙ্গত মতামত বোঝানো হয়, এবং রিয়েল এস্টেটের জন্য কোনও নির্ভুল ভবিষ্যদ্বাণী বা মূল্যায়ন সরঞ্জাম নয় not এটি একটি পদ্ধতি যা তুলনামূলকভাবে অনুরূপ বাড়ির সাথে তুলনা করতে ব্যবহার করা উচিত। সুতরাং আপনি যদি আপনার আগ্রহী সেই সম্পত্তিটিকে মূল্য দিতে যাচ্ছেন তা কার্যকর হয় না, এটি গ্যারেজ, সুইমিং পুল, ছয়টি শয়নকক্ষ এবং পাঁচটি পূর্ণ বাথরুমের সাথে আরও দুটি সংখ্যক শয়নকক্ষ রয়েছে যার অর্ধেক সংখ্যক শয়নকক্ষ রয়েছে, কোনও পুল নেই এবং এটি কেবল 1, 200 বর্গফুট।
তুলনামূলক বাজার বিশ্লেষণের জন্য অনুরোধ করার সময় বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি প্রত্যয়িত মূল্যায়নকারী বা রিয়েল এস্টেট এজেন্ট ব্যবহার করা গুরুত্বপূর্ণ। এটি জালিয়াতি মূল্যায়নের ঝুঁকি হ্রাস করে, যা ২০০ real এর রিয়েল এস্টেট সংকটের সময়ে ব্যাপক আকার ধারণ করে।
মূলধন সম্পদ মূল্য মডেল
মূলধন সম্পদ মূল্য মডেল (সিএপিএম) একটি আরও ব্যাপক মূল্যবান সরঞ্জাম। রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য সিএপিএম ঝুঁকি এবং সুযোগ ব্যয়ের ধারণাগুলি উপস্থাপন করে। এই মডেলটি ভাড়ার আয়ের থেকে প্রাপ্ত বিনিয়োগের উপর সম্ভাব্য রিটার্ন (আরওআই) দেখায় এবং এটি অন্য বিনিয়োগগুলির সাথে তুলনা করে যার কোনও ঝুঁকি নেই, যেমন মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের ট্রেজারি বন্ড বা রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের বিকল্প ফর্ম, যেমন রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ট্রাস্ট (আরআইআইটি) ।
সংক্ষেপে, যদি ঝুঁকিমুক্ত বা গ্যারান্টিযুক্ত বিনিয়োগের প্রত্যাশিত প্রত্যাশা ভাড়া আয়ের থেকে সম্ভাব্য আরওআইকে ছাড়িয়ে যায়, তবে ভাড়া সম্পত্তির ঝুঁকি নিতে কেবল আর্থিক বোধ হয় না। ঝুঁকি সম্পর্কিত, সিএপিএম প্রকৃত সম্পত্তি ভাড়ার অন্তর্নিহিত ঝুঁকি বিবেচনা করে।
উদাহরণস্বরূপ, সমস্ত ভাড়ার সম্পত্তি এক নয়। অবস্থান এবং সম্পত্তি বয়স গুরুত্বপূর্ণ বিবেচ্য বিষয়। পুরানো সম্পত্তি ভাড়া দেওয়ার অর্থ বাড়িওয়ালা সম্ভবত উচ্চ রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় করতে পারে। উচ্চ-অপরাধের জায়গায় ভাড়া দেওয়ার জন্য কোনও সম্পত্তি সম্ভবত কোনও উত্সাহী সম্প্রদায়ের ভাড়ার চেয়ে বেশি সুরক্ষার সতর্কতা প্রয়োজন।
এই মডেলটি আপনার বিনিয়োগ বিবেচনা করার আগে বা কোনও ভাড়া মূলক কাঠামো স্থাপনের আগে এই ঝুঁকিতে ফ্যাক্টরিংয়ের পরামর্শ দেয়। সিএপিএম আপনাকে আপনার অর্থকে ঝুঁকির মধ্যে রাখার জন্য কোন প্রকারের প্রাপ্য তা নির্ধারণ করতে সহায়তা করে।
আয় পদ্ধতির
আয়ের পদ্ধতির প্রাথমিক বিনিয়োগের তুলনায় ভাড়ার সম্পত্তির জন্য সম্ভাব্য আয় কী দেয় তার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। আয়ের পদ্ধতির বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য প্রায়শই ব্যবহৃত হয়।
বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের সাথে আয়ের পদ্ধতির ঘন ঘন ব্যবহৃত হয়।
আয়ের পদ্ধতির বিনিয়োগের জন্য বার্ষিক মূলধন হার নির্ধারণের উপর নির্ভর করে। এই হারটি সম্পত্তির বর্তমান মানের দ্বারা বিভক্ত মোট ভাড়ার গুণক থেকে অনুমানিত বার্ষিক আয় income সুতরাং যদি কোনও অফিস বিল্ডিং কেনার জন্য $ 120, 000 ব্যয় করে এবং ভাড়া থেকে প্রত্যাশিত মাসিক আয় $ 1, 200 হয়, তবে প্রত্যাশিত বার্ষিক মূলধনের হার হ'ল:
14, 400 ($ 1, 200 x 12 মাস) $ 120, 000 = 0.12 বা 12%
এটি কয়েকটি অনুমান সহ একটি খুব সরল মডেল। সম্ভাব্যতার চেয়ে আরও বেশি, বন্ধকীর উপর সুদের ব্যয় রয়েছে। এছাড়াও, ভবিষ্যতের ভাড়ার আয় আজকের চেয়ে পাঁচ বছর কম বা কম মূল্যবান হতে পারে।
অনেক বিনিয়োগকারী টাকার নেট বর্তমান মূল্য সম্পর্কে পরিচিত। রিয়েল এস্টেটে প্রয়োগ করা, এই ধারণাটি ছাড় নগদ প্রবাহ হিসাবেও পরিচিত। ভবিষ্যতে প্রাপ্ত ডলারগুলি মুদ্রাস্ফীতির পাশাপাশি ডিফ্লেশনারি ঝুঁকি সাপেক্ষে এবং এ জন্য অ্যাকাউন্টে ছাড়ের ক্ষেত্রে উপস্থাপিত হয়।
গ্রস রেন্ট মাল্টিপ্লায়ার অ্যাপ্রোচ
এই পদ্ধতির কোনও বিনিয়োগকারী প্রতি বছর সংগ্রহ করতে পারে তার পরিমাণের ভিত্তিতে একটি ভাড়া সম্পত্তিকে মূল্য দেয়। কোনও সম্পত্তি বিনিয়োগের পক্ষে মূল্যবান কিনা তা পরিমাপ করার এটি দ্রুত এবং সহজ উপায়। এটি অবশ্যই কোনও কর, বীমা, ইউটিলিটি এবং সম্পত্তির সাথে সম্পর্কিত অন্যান্য ব্যয় বিবেচনার আগে, তাই এটি লবণের দানা দিয়ে নেওয়া উচিত।
যদিও এটি আয়ের পদ্ধতির অনুরূপ হতে পারে, গ্রস রেন্ট মাল্টিপ্লায়ার (জিআরএম) পদ্ধতি তার ক্যাপ রেট হিসাবে নেট অপারেটিং আয়ের ব্যবহার করে না, বরং এর পরিবর্তে স্থূল ভাড়া। মোট ভাড়ার গুণকটির ক্যাপের হার একের বেশি, যখন আয়ের পদ্ধতির জন্য ক্যাপের হারটি শতাংশের মান। একটি আপেল থেকে আপেল তুলনা পেতে, আপনার জিআরএম এবং আপনার যেমন আগ্রহী তার অনুরূপ অন্যান্য সম্পত্তি, ভাড়া আয়ের দিকে নজর দেওয়া উচিত।
ধরা যাক আপনি যে বানিজ্যিক সম্পত্তি পাড়ায় বিক্রি করেছেন তা আপনি neighborhood 500, 000 অনুসন্ধান করছেন, বার্ষিক আয় 90, 000 ডলার। এর জিআরএম গণনা করতে, আমরা বার্ষিক ভাড়া আয়ের দ্বারা বিক্রয় মূল্যকে বিভক্ত করি: $ 500, 000 ÷ $ 90, 000 = 5.56। আপনি যতক্ষণ না তার বার্ষিক ভাড়া আয় জানেন ততক্ষণ আপনি এই চিত্রটিকে তার সাথে তুলনা করতে পারেন। জিআরএম এর বার্ষিক আয়ের দ্বারা গুণ করে আপনি এর বাজার মূল্যটি সন্ধান করতে পারেন। এটি সম্প্রতি যে বিক্রি হয়েছে তার চেয়ে বেশি যদি - অর্থাত্ $ 500, 000 ডলারের বিনিময়ে — এটি উপযুক্ত নাও হতে পারে, তাই এগিয়ে যাওয়ার কথা বিবেচনা করুন।
খরচ পদ্ধতির
রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের ব্যয় পদ্ধতির বিবরণে বলা হয় যে সম্পত্তি কেবলমাত্র এটির জন্য উপযুক্ত যার জন্য এটি ব্যবহারযোগ্য can জমির মূল্য এবং যে কোনও উন্নতির অবচয় মূল্যকে একত্রিত করে এটি অনুমান করা হয়।
এই বিদ্যালয়ের মূল্যায়নকারীরা প্রায়শই আসল সম্পত্তিতে ব্যয়ের পদ্ধতির সংক্ষিপ্তসার হিসাবে সর্বাধিক এবং সর্বোত্তম ব্যবহারকে সমর্থন করে। এটি প্রায়শই শূন্য ভূমির মূল্য হিসাবে ভিত্তি হিসাবে ব্যবহৃত হয়।
উদাহরণস্বরূপ, আপনি যদি অ্যাপার্টমেন্ট বিকাশকারী হন যদি কনডমিনিয়ামে রূপান্তর করতে বন্ধ্যা অঞ্চলে তিন একর জমি ক্রয় করতে দেখেন তবে সেই জমির মূল্য সেই জমির সর্বোত্তম ব্যবহারের ভিত্তিতে হবে be যদি জমিটি তেল ক্ষেত্র দ্বারা বেষ্টিত থাকে এবং নিকটতম ব্যক্তি 20 মাইল দূরে বসবাস করেন, তবে সর্বোত্তম ব্যবহার এবং সেইজন্য সেই সম্পত্তির সর্বোচ্চ মূল্য অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে রূপান্তরিত হচ্ছে না, তবে সম্ভবত আরও তেল অনুসন্ধানের জন্য ড্রিলিংয়ের অধিকারগুলি প্রসারিত করা হচ্ছে।
আর একটি সেরা ব্যবহারের যুক্তি সম্পত্তি জোনিংয়ের সাথে সম্পর্কিত। যদি সম্ভাব্য সম্পত্তি আবাসিক উদ্দেশ্যে জোন না করা হয় তবে এর মান হ্রাস পাবে, কারণ বিকাশকারীকে পুনর্বাসনের জন্য উল্লেখযোগ্য ব্যয় করতে হবে। এটি আরও নির্ভরযোগ্য হিসাবে বিবেচিত হয় যখন নতুন কাঠামোতে ব্যবহৃত হয় এবং পুরানো বৈশিষ্ট্যের জন্য কম নির্ভরযোগ্য। বিশেষ ব্যবহারের বৈশিষ্ট্যগুলি দেখার জন্য এটি প্রায়শই একমাত্র নির্ভরযোগ্য পন্থা।
তলদেশের সরুরেখা
ভাড়ার সম্পত্তিটির মূল্য নির্ধারণের কোনও উপায় নেই। বেশিরভাগ গুরুতর বিনিয়োগকারীরা ভাড়ার সম্পত্তি সম্পর্কিত বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে এই সমস্ত মূল্যায়ন পদ্ধতির উপাদানগুলি দেখেন। এই প্রবর্তনমূলক মূল্যায়ন ধারণাগুলি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের গেমটিতে প্রবেশের সঠিক দিকের এক ধাপ হওয়া উচিত। তারপরে, একবার আপনি এমন একটি সম্পত্তি খুঁজে পেয়েছেন যা আপনাকে অনুকূল পরিমাণে আয়ের উপার্জন করতে পারে, বন্ধকী ক্যালকুলেটর ব্যবহার করে আপনার নতুন সম্পত্তিটির জন্য অনুকূল সুদের হারটি সন্ধান করুন। কোনও সম্ভাব্য ভাড়া সম্পত্তি মূল্যায়ন করার সময় এই সরঞ্জামটি ব্যবহার করা আপনাকে আরও কংক্রিট পরিসংখ্যানগুলির সাথে কাজ করতেও সহায়তা করবে।
