রিয়েল এস্টেট ডেরাইভেটিভসের জন্য গাইড

Orতিহাসিকভাবে, রিয়েল এস্টেটের স্টক এবং বন্ড বিনিয়োগের জন্য পারফরম্যান্সের ভিত্তিতে একটি কম পারস্পরিক সম্পর্ক রয়েছে, এটি একটি আকাঙ্ক্ষিত পোর্টফোলিও বৈচিত্র্যকরণ সরঞ্জাম হিসাবে তৈরি করেছে। দুর্ভাগ্যক্রমে, শারীরিক সম্পত্তি কেনা বেচা সিকিওরিটির পক্ষে প্রায় সহজ নয়।

রিয়েল এস্টেট ডেরাইভেটিভস, ওরফে সম্পত্তি ডেরিভেটিভস প্রবেশ করান। এই উপকরণগুলি বিনিয়োগকারীদের বাস্তবে নিজস্ব বিল্ডিং না করেই রিয়েল এস্টেট সম্পদ শ্রেণীর এক্সপোজার অর্জন করতে দেয়। পরিবর্তে, তারা রিয়েল এস্টেট রিটার্ন সূচকের পারফরম্যান্সের সাথে প্রকৃত সম্পত্তিটি প্রতিস্থাপন করে। এইভাবে, বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেট ইক্যুইটি বা debtণ নিয়ে খেলতে পারবেন, কখনও আসল সম্পদ না কিনে বা রিয়েল এস্টেটকে জামানত হিসাবে ব্যবহার না করে। এটি কোনও বিনিয়োগকারীকে তার সামনের মূলধন প্রতিশ্রুতি কমাতে এবং বিকল্প ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার কৌশল সরবরাহ করার সময় ক্ষয়ক্ষতিতে রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিওগুলিকে আশ্রয় দেওয়ার অনুমতি দেয়।

এনপিআই সূচক

ন্যাশনাল কাউন্সিল অফ রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ফিডুসিয়ারিজ প্রপার্টি ইনডেক্স (এনপিআই) হ'ল গ্রহণযোগ্য সূচক যা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট মার্কেটের বিনিয়োগের পারফরম্যান্সকে गेজ করতে তৈরি করা হয়। মূলত 1982 সালে বিকশিত, আনলেভারেজড ইনডেক্সটি 7, 670 টিরও বেশি সংখ্যক সম্পত্তি নিয়ে গঠিত, মোট মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে প্রায় 581 বিলিয়ন ডলার (Q2 2018 হিসাবে) এর মোট মূল্য রয়েছে from

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগগুলি নিম্নলিখিত বিনিয়োগের ধরণের মধ্যে শ্রেণীবদ্ধ করা হয়:

• প্রাইভেট debtণ প্রজাতন্ত্রের ইক্যুইটিপাবলিক debtণ

রিয়েল এস্টেট ডেরিভেটিভস কীভাবে কাজ করে

বেসরকারী ইক্যুইটি খাতের জন্য বিকাশিত, এনসিআরইআইএফ সূচকে দেওয়া ডেরাইভেটিভগুলি বিভিন্ন রূপে আগত অদলবদলের উপর ভিত্তি করে বিনিয়োগকারীদের সূচকের নিজস্ব প্রশংসা বা মোট রিটার্নের ক্ষেত্রে এক্সপোজারকে অদলবদল করতে দেয় বা এক জমি ব্যবহার থেকে এক্সপোজার অদলবদল করে by অন্য।

একটি পদ্ধতি হ'ল "দীর্ঘ যেতে" (সম্পত্তি কেনার এক্সপোজারের প্রতিরূপ তৈরি করা) বা "সংক্ষেপে" (বিক্রয় সম্পত্তিগুলির এক্সপোজারের প্রতিলিপি)। আর একটি পদ্ধতি হ'ল সম্পত্তি খাত দ্বারা বিভক্ত এনসিআরআইএফ সূচকে মোট রিটার্নের পরিবর্তন করা, এইভাবে বিনিয়োগকারীদের খুচরা রিয়েল এস্টেটের জন্য অফিস সম্পর্কিত রিয়েল এস্টেট থেকে রিটার্ন স্যুপ করার অনুমতি দেয়।

রিটার্ন অদলবদল সোয়েপের দু'পাশের দু'জন বিনিয়োগকারীকে এমন কৌশল প্রয়োগ করতে দেয় যা বেসরকারী রিয়েল এস্টেটের বাজারে প্রকৃত সম্পদ দিয়ে সম্পন্ন করা যায় না। অদলবদলগুলি বর্তমানে ব্যালান্সশিটে থাকা সম্পদে শিরোনাম স্থানান্তর না করেই একটি নির্দিষ্ট সময়কালের জন্য কৌশলগতভাবে তাদের পোর্টফোলিওগুলি কৌশলগতভাবে পরিবর্তন বা পুনরায় ভারসাম্য বজায় রাখার অনুমতি দেয়। তিন বছর অবধি চুক্তিগুলি সাধারণত একটি বিনিয়োগ ব্যাংক দ্বারা পরিচালিত হয়, যা তহবিলগুলির ক্লিয়ারিংহাউস হিসাবে কাজ করে।

এনসিআরআইএফ সূচকের মোট রিটার্ন দীর্ঘায়িত হওয়ার ক্ষেত্রে, তিনি বা তিনি পূর্বনির্ধারিত ধারণা ভিত্তিতে এনপিআইতে (ত্রৈমাসিক প্রদেয়) মোট রিটার্ন গ্রহণ করবেন এবং লন্ডন ইন্টারব্যাঙ্ক অফার রেট (এলআইবিওআর) প্রদান করতে সম্মত হবেন, একই ধারণা পরিমাণে একটি স্প্রেড। অদলবদলের অন্যান্য পক্ষ বিপরীতে একই নগদ প্রবাহ গ্রহণ করবে, ত্রৈমাসিক সূচক রিটার্ন প্রদান করবে এবং LIBOR প্লাস ছড়িয়ে দেবে।

ধরে নেওয়া যায় যে বাণিজ্যের উভয় পক্ষের জন্য বিনিয়োগকারী রয়েছে, অন্য একজনের জন্য একটি সম্পত্তি এক্সপোজার বাণিজ্য করতে ইচ্ছুক দুই বিনিয়োগকারী অন্যের জন্য নির্দিষ্ট সম্পত্তি প্রকারের জন্য এনপিআইয়ের ফেরতের বাণিজ্য করতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, এমন একটি পোর্টফোলিও পরিচালক যিনি মনে করেন যে তার তহবিলগুলি অফিসের সম্পত্তিগুলিতে অতিরিক্ত বরাদ্দ পেয়েছে এবং শিল্পগুলিকে স্বল্প বরাদ্দ দেওয়া হয়েছে তারা প্রকৃত সম্পত্তি কেনা বা বেচার ছাড়া শিল্পের জন্য অফিসের এক্সপোজারের একটি অংশকে বদল করতে পারে।

একটি পাবলিক ইক্যুইটি সূচক

এনপিআইয়ের পরিবর্তে, বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজারের পাবলিক ইক্যুইটি খাতটির সংস্পর্শে নেওয়ার জন্য ডেরিভেটিভস নগদ প্রবাহ গৃহীত (দীর্ঘ বিনিয়োগকারী) বা গণনা করার জন্য ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের (NAREIT) মোট রিটার্ন ব্যবহার করে বা প্রদত্ত (সংক্ষিপ্ত বিনিয়োগকারী দ্বারা)

এই সূচকটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট দ্বারা সংগৃহীত পাবলিক সিকিওরিটির বাজারের জন্য পারফরম্যান্স রিটার্ন সরবরাহ করে। উদাহরণস্বরূপ, ap 50 মিলিয়ন ডলার মূল্যের পরিমাণ সহ একবছরের সূচক অদলবদল করার জন্য অদলবদল গ্রহীতা এলআইবিওআর এবং একটি স্প্রেডকে অর্থ প্রদান করে এবং তিনি বা তিনি নারায়িত সূচক থেকে $ 50 মিলিয়ন ডলার ত্রৈমাসিক পেমেন্ট পাবেন। আবারও, বিনিয়োগকারী একটি একক সম্পদ না কিনে পুরোপুরি বৈচিত্রপূর্ণ পাবলিক রিয়েল এস্টেট এক্সপোজার পেতে পারেন।

রিয়েল এস্টেট tণ ডেরাইভেটিভস

বাণিজ্যিক বন্ধক-সমর্থিত সিকিউরিটিজ (সিএমবিএস) বাজারে পাওয়া রিয়েল এস্টেট বন্ধকের অন্তর্নিহিত পুল থেকে বিভিন্ন ঝুঁকির প্রোফাইলের প্রশস্ততা এবং গভীরতার কারণে, রিয়েল এস্টেট ডেরাইভেটিভস রিয়েল এস্টেট debtণ পজিশনেও উপলভ্য। পাবলিক রিয়েল এস্টেট debtণের জন্য অদলবদল সিএমবিএস বাজারের সূচকের উপর ভিত্তি করে। এই সূচকগুলি 1990 এর দশকের শেষের দিক থেকে প্রায় ছিল।

বিপুল সংখ্যক লেনদেনের (ইক্যুইটি রিয়েল এস্টেটের তুলনায়) ডেটা প্রস্থ এবং গভীরতার জন্য ধন্যবাদ, সিএমবিএস সূচকগুলি তাদের ইক্যুইটি অংশের তুলনায় তাদের নিজ বাজারের তুলনায় অনেক ভাল পারফরম্যান্স সূচক। ইক্যুইটি অদলবদল এবং debtণ অদলবদলের মধ্যে সর্বাধিক উল্লেখযোগ্য পার্থক্য হ'ল LIBOR- ভিত্তিক অর্থপ্রদানের গ্রহণকারীরা ইক্যুইটি অদলবদলের বিপরীতে লিবর বিয়োগ বিয়োগ একটি স্প্রেড পান যা সাধারণত LIBOR প্লাস স্প্রেডের ভিত্তিতে থাকে। এর কারণ অন্তর্নিহিত সিকিওরিটিগুলি সাধারণত স্বল্প-মেয়াদী ঘূর্ণায়মান রেপো টার্ম debtণ দ্বারা অর্থায়ন করা হয়, যা সাধারণত এলআইবিওআর বিয়োগে ছড়িয়ে পড়ে এবং তাই হারটি প্রতিদ্বন্দ্বীদের বদলে যায়।

প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট debtণ ডেরাইভেটিভস, যেমন ক্রেডিট ডিফল্ট সোয়াপস (সিডিএস) সাধারণত ক্রেডিট ঝুঁকি হেজ করতে ব্যবহৃত হয়। Loanণ অদলবদলের মতো ডেরাইভেটিভস স্বতন্ত্র দলকে সুদের হার এবং ক্রেডিট ঝুঁকি উভয়ই সরবরাহ করে, যখন সম্পদ (একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট loanণ) প্রতিপক্ষের ব্যালান্সশিটে থাকে। সুতরাং, বন্ধকী nderণদানকারী investmentণ নিজেই বিক্রি না করেই বিভিন্ন বিনিয়োগের শর্তাদির জন্য itsণ পোর্টফোলিওর অংশগুলি হেজ করতে পারেন। এইভাবে, বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটের বাজারের কিছু খাত থেকে সরে যেতে পারেন যখন তারা মনে করেন যে রিটার্ন ঝুঁকিটির সাথে সামঞ্জস্য নয়, এবং পরে যখন সেই নির্দিষ্ট খাতের বাজার উন্নত হয় তখন এক্সপোজারটি পুনরুদ্ধার করতে পারেন।

তলদেশের সরুরেখা

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সম্পদগুলি মূলধন নিবিড় এবং তুলনামূলকভাবে তরল পদার্থ হওয়ায় রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা তাদের এক্সপোজারকে হেজেড করতে বা আলফা কৌশলগুলি সম্পাদন করতে অসুবিধে হয়েছে। শেয়ার ও বন্ডের তুলনায় উচ্চ লেনদেনের ব্যয় এবং একটি বাজার কম বাজারের পরিবর্তনের প্রতিক্রিয়ায় পোর্টফোলিওগুলিকে পুনরায় ভারসাম্য করতে অসুবিধা যুক্ত করেছে।

রিয়েল এস্টেটের ডেটা আরও স্বচ্ছ হয়ে ওঠে এবং লেনদেনের তথ্য প্রাপ্তি সহজতর এবং কম ব্যয়বহুল হয়ে উঠায়, রিয়েল এস্টেট সূচকগুলি আরও প্রাসঙ্গিক হয়ে উঠেছে, যার ফলে ক্রমবর্ধমান দক্ষ ডেরিভেটিভস বাজার তৈরি হয়। রিয়েল এস্টেট ডেরাইভেটিভস বিনিয়োগকারীদের সম্পদ কেনা বেচা না করে নির্দিষ্ট ঝুঁকি এবং সুযোগগুলিতে তাদের এক্সপোজারগুলি পরিবর্তন করতে দেয়। এই ডেরাইভেটিভগুলি রিয়েল এস্টেট ইক্যুইটি মার্কেটের বিভিন্ন খাতে বিনিয়োগের অনুমতি দেয় বা পরিবর্তনশীল সুদের হারের চেয়ে একটি প্রিমিয়াম বা মাইনাস বিয়োগের জন্য রিয়েল এস্টেট এক্সপোজারের বাণিজ্য করে।

এক্সপোজারগুলির অদলবদল করার ক্ষমতা রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের বিনিয়োগের সময় আরও কৌশলগত হতে দেয়। তারা এখন রিয়েল এস্টেট বাজারের চারটি কোয়াড্রেন্টের মধ্যে এবং বাইরে চলে যেতে পারে, যা ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার জন্য এবং তাদের বিনিয়োগের উপর স্বল্প-মেয়াদী বা দীর্ঘমেয়াদী রিটার্ন বৃদ্ধির সম্ভাবনা দেয়।