মূলধন হার সংজ্ঞা

মূলধন হার কি?

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিশ্বে মূলধনের হার (ক্যাপ রেট নামেও পরিচিত) রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের সম্পত্তিতে উত্পন্ন প্রত্যাশার প্রত্যাশার হারকে চিহ্নিত করতে ব্যবহৃত হয়। এই পরিমাপটি নেট আয়ের উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয় যা সম্পত্তি উত্পন্ন হবে বলে আশা করা হয় এবং সম্পত্তির মূল্য দ্বারা নেট অপারেটিং আয়ের ভাগ করে গণনা করা হয় এবং শতাংশ হিসাবে প্রকাশ করা হয়। রিয়েল এস্টেটের বাজারে বিনিয়োগকারীদের তাদের বিনিয়োগের সম্ভাব্য ফিরতি অনুমান করতে এটি ব্যবহার করা হয়।

যদিও ক্যাপের হার বাজারে অনুরূপ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের তুলনামূলক মূল্য তুলনা করার জন্য দরকারী হতে পারে তবে এটি কোনও বিনিয়োগের শক্তির একমাত্র সূচক হিসাবে ব্যবহার করা উচিত নয় কারণ এটি অ্যাকাউন্টের উত্তোলন, অর্থের সময় মূল্য এবং গ্রহণ করে না and ভবিষ্যতের নগদ প্রবাহ সম্পত্তি অন্যান্য উন্নতি থেকে অন্যান্য বিষয়গুলির মধ্যে প্রবাহিত হয়। ভাল বা খারাপ ক্যাপ রেটের কোনও সুস্পষ্ট ব্যাপ্তি নেই এবং এগুলি মূলত সম্পত্তি এবং বাজারের প্রসঙ্গে নির্ভর করে।

কী Takeaways

• মূলধনের হার বর্তমান বাজার মূল্যের দ্বারা কোনও সম্পত্তির নেট অপারেটিং আয়ের ভাগ করে গণনা করা হয় a এই অনুপাতটি, শতাংশ হিসাবে প্রকাশিত, একটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের উপর বিনিয়োগকারীদের সম্ভাব্য প্রত্যাবর্তনের জন্য একটি অনুমান relative আপেক্ষিক মূল্যের তুলনা হিসাবে কেপ রেট সবচেয়ে কার্যকর ap অনুরূপ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ।

মূলধনের হার বোঝা

ক্যাপ রেট সর্বাধিক জনপ্রিয় ব্যবস্থা যার মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগগুলি তাদের লাভজনকতা এবং প্রত্যাবর্তনের সম্ভাবনার জন্য মূল্যায়ন করা হয়। ক্যাপ রেট কেবল এক বছরের সময় দিগন্তের উপরে সম্পত্তি ধরে নিচ্ছে যে সম্পত্তি নগদেই কিনেছে, loanণের জন্য নয় তা ধরে নিয়ে প্রতিনিধিত্ব করে। মূলধনের হার সম্পত্তির অভ্যন্তরীণ, প্রাকৃতিক এবং আন-লিভারেজের ফেরতের হারকে নির্দেশ করে।

মূলধন হার সূত্র

মূলধন হারের গণনার জন্য বেশ কয়েকটি সংস্করণ বিদ্যমান। সর্বাধিক জনপ্রিয় সূত্রে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মূলধনের হার বর্তমান বাজার মূল্যের দ্বারা সম্পত্তিটির নেট অপারেটিং আয়ের (এনওআই) ভাগ করে গণনা করা হয়। গাণিতিকভাবে,

মূলধনের হার = নেট অপারেটিং আয় / বর্তমান বাজার মূল্য

কোথায়, নেট অপারেটিং আয় হ'ল (প্রত্যাশিত) সম্পত্তি দ্বারা উত্পাদিত বার্ষিক আয় (ভাড়ার মতো) এবং সম্পত্তি পরিচালনার জন্য ব্যয়িত সমস্ত ব্যয়কে কেটে নিয়ে পৌঁছে যায়। এই ব্যয়গুলির মধ্যে সুবিধার নিয়মিত রক্ষণাবেক্ষণের পাশাপাশি সম্পত্তি করের জন্য দেওয়া ব্যয় অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।

সম্পত্তির বর্তমান বাজার মূল্য হ'ল বিরাজমান বাজার হার অনুসারে সম্পত্তির বর্তমান মূল্য।

অন্য সংস্করণে, চিত্রটি মূল মূলধন ব্যয় বা কোনও সম্পত্তির অধিগ্রহণের ব্যয়ের ভিত্তিতে গণনা করা হয়।

মূলধনের হার = নেট অপারেটিং আয় / ক্রয়ের মূল্য

তবে দ্বিতীয় সংস্করণ দুটি কারণে খুব বেশি জনপ্রিয় নয়। প্রথমত, এটি পুরানো সম্পত্তিগুলির জন্য অবাস্তব ফলাফল দেয় যা বেশ কয়েক বছর / দশক আগে স্বল্প মূল্যে কেনা হয়েছিল, এবং দ্বিতীয়ত, উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত সম্পত্তিতে এটি প্রয়োগ করা যাবে না কারণ তাদের ক্রয়মূল্যটি বিভাগকে অসম্ভব করে তোলে।

অতিরিক্ত হিসাবে, যেহেতু সম্পত্তির দামগুলি ব্যাপকভাবে ওঠানামা করে, বর্তমান বাজার মূল্য ব্যবহার করে প্রথম সংস্করণটি দ্বিতীয়টির তুলনায় স্থির মূল মূল ক্রয়মূল্যের তুলনায় আরও সঠিক প্রতিনিধিত্ব।

মূলধন হারের উদাহরণ

ধরে নিন যে একজন বিনিয়োগকারীর রয়েছে million 1 মিলিয়ন এবং তিনি দুটি উপলভ্য বিনিয়োগের বিকল্পগুলির মধ্যে একটিতে বিনিয়োগের কথা বিবেচনা করছেন - একটি, তিনি সরকারী জারি করা ট্রেজারি বন্ডগুলিতে বিনিয়োগ করতে পারেন যা নামমাত্র 3 শতাংশ বার্ষিক সুদ দেয় এবং নিরাপদ বিনিয়োগ হিসাবে বিবেচিত হয় এবং দুটি, তিনি এমন বাণিজ্যিক বিল্ড কিনতে পারে যার একাধিক ভাড়াটে রয়েছে যাদের নিয়মিত ভাড়া দেওয়া হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

দ্বিতীয় ক্ষেত্রে, ধরে নিন যে প্রতি বছর প্রাপ্ত মোট ভাড়া $ 90, 000 এবং বিনিয়োগকারীকে বিভিন্ন রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় এবং সম্পত্তি করের জন্য মোট 20, 000 ডলার প্রদান করতে হবে। এটি সম্পত্তির বিনিয়োগ থেকে নিট আয় $ 70, 000 এ ছাড়বে। ধরে নিন যে প্রথম বছরের সময়কালে, সম্পত্তি মূল্যটি buy 1 মিলিয়ন মূল মূল্যের দামে স্থির থাকে।

মূলধনের হারকে (নেট অপারেটিং আয় / সম্পত্তি মূল্য) = $ 70, 000 / $ 1 মিলিয়ন = 7% হিসাবে গণনা করা হবে।

সম্পত্তি বিনিয়োগের খাজনা থেকে উত্পন্ন percent শতাংশের এই রিটার্ন ঝুঁকিমুক্ত ট্রেজারি বন্ড থেকে পাওয়া percent শতাংশের স্ট্যান্ডার্ড রিটার্নের চেয়ে ভাল। অতিরিক্ত 4 শতাংশ বিনিয়োগকারীরা সম্পত্তি বাজারে বিনিয়োগের মাধ্যমে নেওয়া ঝুঁকির প্রতিদানের প্রতিনিধিত্ব করে যা শূন্য ঝুঁকি নিয়ে আসা নিরাপদ ট্রেজারি বন্ডগুলিতে বিনিয়োগের বিরুদ্ধে নয় against

সম্পত্তির বিনিয়োগ ঝুঁকিপূর্ণ, এবং বেশ কয়েকটি পরিস্থিতি থাকতে পারে যেখানে মূলধন হার পরিমাপের দ্বারা প্রদর্শিত হিসাবে রিটার্ন ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হতে পারে।

উদাহরণস্বরূপ, ভাড়াটিয়াদের কয়েকজন সরে যেতে পারেন এবং সম্পত্তি থেকে ভাড়া আয় হ্রাস পাতে $ 40, 000 হতে পারে। বিভিন্ন রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় এবং সম্পত্তি করের দিকে $ 20, 000 হ্রাস করা, এবং সম্পত্তি মূল্য $ 1 মিলিয়ন অবধি থাকা ধরে নেওয়া, মূলধন হারটি ($ 20, 000 / million 1 মিলিয়ন) = 2% এ আসে। এই মানটি ঝুঁকি-মুক্ত বন্ড থেকে পাওয়া রিটার্নের তুলনায় কম।

অন্য একটি দৃশ্যে, ধরে নিন যে ভাড়া আদায়টি মূল $ 90, 000 এ থাকে তবে রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয় এবং / অথবা সম্পত্তি ট্যাক্স উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায়, বলতে গেলে $ 50, 000। তারপরে মূলধনের হার হবে ($ 40, 000 / million 1 মিলিয়ন) = 4%।

অন্য কোনও ক্ষেত্রে, যদি সম্পত্তিটির বর্তমান বাজার মূল্য নিজেই হ্রাস পায়, ভাড়া আয় এবং বিভিন্ন ব্যয় একই পরিমাণের সাথে $ 800, 000 বলে, মূলধনের হার increase 70, 000 / $ 800, 000 = 8.75% এ বৃদ্ধি পাবে।

সংক্ষেপে, বিভিন্ন ধরণের আয়ের যা সম্পত্তি থেকে উৎপন্ন হয়, সম্পত্তির সাথে সম্পর্কিত ব্যয় এবং সম্পত্তির বর্তমান বাজার মূল্যায়ন মূলধনের হারকে উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তন করতে পারে।

উদ্বৃত্ত রিটার্ন, যা তাত্ত্বিকভাবে সম্পত্তি বিনিয়োগকারীদের জন্য ট্রেজারি বন্ড বিনিয়োগের ওপরে ওপরে পাওয়া যায়, সম্পর্কিত ঝুঁকির জন্য দায়ী করা যেতে পারে যা উপরোক্ত বর্ণিত পরিস্থিতিতে ডেকে আনে। ঝুঁকির কারণগুলির মধ্যে রয়েছে:

• বয়স, অবস্থান এবং সম্পত্তির স্থিতির সম্পত্তি - ধরণের মাল্টিফ্যামিলি, অফিস, শিল্প, খুচরা বা বিনোদনমূলক ভাড়াটের সলভেসি এবং ভাড়াগুলির নিয়মিত প্রাপ্তি টার্ম এবং ভাড়াটে ইজারাগুলির কাঠামো সম্পত্তির সামগ্রিক বাজার হার এবং এর মূল্যায়নকে প্রভাবিতকারী উপাদানসমূহের অর্থনৈতিক মূলনীতিসমূহ অঞ্চলটি পাশাপাশি ভাড়াটেদের ব্যবসায়ের উপর প্রভাব ফেলতে পারে

মূলধন হারের ব্যাখ্যা

যেহেতু ক্যাপের হারগুলি ভবিষ্যতের আয়ের প্রাক্কলিত অনুমানের উপর ভিত্তি করে, সেগুলি উচ্চতর পরিবর্তনের সাপেক্ষে। তারপরে এটি একটি বিনিয়োগের সম্পত্তির জন্য ভাল ক্যাপ রেট কী তা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে।

হার কোনও সম্পত্তিতে বিনিয়োগকৃত পরিমাণ পুনরুদ্ধার করতে সময় গ্রহণের সময়কেও নির্দেশ করে indicates উদাহরণস্বরূপ, 10% ক্যাপ রেটযুক্ত একটি সম্পত্তি বিনিয়োগ পুনরুদ্ধার করতে 10 বছর সময় লাগবে।

বিভিন্ন সম্পত্তির মধ্যে আলাদা ক্যাপের হার বা একই সম্পত্তির বিভিন্ন সময় দিগন্তের বিভিন্ন ক্যাপের হারগুলি বিভিন্ন স্তরের ঝুঁকির প্রতিনিধিত্ব করে। সূত্রটি পর্যালোচনা করে যে ইঙ্গিত দেয় যে ক্যাপ রেট মান উচ্চতর অপারেটিং আয় উত্পন্ন করে এবং কম মূল্যায়ন করে এমন বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য উচ্চতর হবে vice

বলুন, এখানে দুটি বৈশিষ্ট্য রয়েছে যা ভৌগোলিকভাবে পৃথক হওয়া ব্যতীত সমস্ত বৈশিষ্ট্যে একই। একটি পশুর শহর কেন্দ্র অঞ্চলে এবং অন্যটি শহরের উপকণ্ঠে। সমস্ত জিনিস সমান হওয়ায়, প্রথম সম্পত্তি দ্বিতীয়টির তুলনায় উচ্চতর ভাড়া উত্পন্ন করবে তবে এগুলি রক্ষণাবেক্ষণের উচ্চ ব্যয় এবং উচ্চতর করের দ্বারা আংশিকভাবে অফসেট হবে। সিটি সেন্টারের সম্পত্তিতে উল্লেখযোগ্যভাবে উচ্চ বাজার মূল্যের কারণে দ্বিতীয়টির তুলনায় তুলনামূলকভাবে কম ক্যাপের হার থাকবে।

এটি ইঙ্গিত দেয় যে ক্যাপের হারের একটি কম মান আরও ভাল মূল্যায়নের সাথে এবং নিম্ন স্তরের ঝুঁকির সাথে আরও ভাল প্রত্যাশার সাথে মিল রয়েছে। অন্যদিকে, ক্যাপের হারের একটি উচ্চতর মান সম্পত্তি বিনিয়োগের তুলনায় তুলনামূলকভাবে কম প্রত্যাশাকে বোঝায় এবং তাই উচ্চতর স্তরের ঝুঁকি।

যদিও উপরোক্ত অনুমানমূলক উদাহরণটি কোনও বিনিয়োগকারীকে শহরের কেন্দ্রস্থলে সম্পত্তি নিয়ে যেতে সহজ পছন্দ করে তোলে, বাস্তব-জগতের পরিস্থিতি এগুলি সোজা নাও হতে পারে। ক্যাপ রেটের ভিত্তিতে একটি সম্পত্তি মূল্যায়নকারী বিনিয়োগকারীরা ঝুঁকির একটি নির্দিষ্ট স্তরের জন্য উপযুক্ত ক্যাপের হার নির্ধারণ করার জন্য চ্যালেঞ্জিং কাজটির মুখোমুখি হন।

মূলধনের হার

ক্যাপ রেটের জন্য গর্ডন মডেল প্রতিনিধিত্ব

ক্যাপের হারের আর একটি উপস্থাপনা আসে গর্ডন গ্রোথ মডেল থেকে, যাকে লভ্যাংশ ছাড়ের মডেল (ডিডিএম) হিসাবেও ডাকা হয়। বর্তমান বাজারের পরিস্থিতি থেকে স্বতন্ত্রভাবে কোনও সংস্থার শেয়ারের দামের স্বতন্ত্র মূল্য গণনা করার জন্য এটি একটি পদ্ধতি এবং স্টকের মানটি একটি স্টকের ভবিষ্যতের লভ্যাংশের বর্তমান মূল্য হিসাবে গণনা করা হয়। গাণিতিকভাবে, স্টকের মূল্য = প্রত্যাশিত বার্ষিক লভ্যাংশ নগদ প্রবাহ / (বিনিয়োগকারীর প্রত্যাবর্তনের প্রয়োজনীয় হার - প্রত্যাশিত লভ্যাংশ বৃদ্ধির হার)

সমীকরণটি পুনরায় সাজানো এবং লভ্যাংশের বাইরে সূত্রকে সাধারণীকরণ করা, (প্রত্যাবর্তনের প্রয়োজনীয় হার - প্রত্যাশিত বৃদ্ধির হার) = প্রত্যাশিত নগদ প্রবাহ / সম্পদের মান Val

উপরের উপস্থাপনাটি পূর্ববর্তী বিভাগে বর্ণিত মূলধনের হারের মূল সূত্রের সাথে মেলে। প্রত্যাশিত নগদ প্রবাহের মানটি নেট অপারেটিং আয়ের প্রতিনিধিত্ব করে এবং সম্পত্তির মান সম্পত্তির বর্তমান বাজার মূল্যের সাথে মেলে। এর ফলে মূলধনের হার প্রত্যাবর্তনের প্রয়োজনীয় হার এবং প্রত্যাশিত বৃদ্ধির হারের পার্থক্যের সমতুল্য হয়। অর্থাত, ক্যাপের হারটি হ'ল প্রবৃদ্ধির হারের বিয়োগের প্রয়োজনীয় হার simply

এটি বিনিয়োগকারীর দ্বারা প্রত্যাশিত প্রদত্ত প্রদত্ত হারের জন্য কোনও সম্পত্তির মূল্যায়ন মূল্যায়ন করতে ব্যবহার করা যেতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, বলুন যে কোনও সম্পত্তির নেট অপারেটিং আয় $ 50, 000, এবং এটি বার্ষিক 2 শতাংশ বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে। যদি বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাবর্তনের হার বার্ষিক 10 শতাংশ হয় তবে নেট ক্যাপের হারটি (10% - 2%) = 8% এ আসবে। উপরের সূত্রে এটি ব্যবহার করে, সম্পদের মূল্যায়ন ($ 50, 000 / 8%) = $ 625, 000 এ আসে।