অপারেটিং ব্যয়ের অনুপাত (ওআর) কী?
রিয়েল এস্টেটে, অপারেটিং ব্যয় অনুপাত (ওইআর) হ'ল সম্পত্তির আয়ের তুলনায় কোনও অংশের সম্পত্তি পরিচালনা করতে ব্যয়ের একটি পরিমাপ। এটি কোনও সম্পত্তির অপারেটিং ব্যয় (বিয়োগ অবমূল্যায়ন) এর সম্পূর্ণ অপারেটিং আয়ের দ্বারা ভাগ করে গণনা করা হয় এবং অনুরূপ সম্পত্তিগুলির ব্যয়ের তুলনা করার জন্য ব্যবহৃত হয়। একজন বিনিয়োগকারীকে লাল পতাকা যেমন সর্বাধিক রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয়, পরিচালন উপার্জন, বা ইউটিলিটিস যা কোনও নির্দিষ্ট সম্পত্তি ক্রয় থেকে বিরত রাখতে পারে সেগুলির জন্য সন্ধান করা উচিত।
অপারেটিং ব্যয় অনুপাতের পরিসীমা 60% –80% এর স্তরের মধ্যে সবচেয়ে আদর্শ, যেখানে এটি কম তত ভাল।
কী Takeaways
- অপারেটিং ব্যয়ের অনুপাত একটি বিনিয়োগকারীর জন্য আয়ের স্থল সম্পত্তির এক টুকরো কতটা লাভজনক তার একটি পরিমাপ operating ।
OER এর সূত্রটি হ'ল:
OER = মোট আয়ের পরিমাণ মোট অপারেটিং ব্যয় − হ্রাস
ওআর কীভাবে গণনা করা যায়
অপারেটিং ব্যয় অনুপাত
কোনও সম্পত্তির জন্য OER গণনা করার জন্য, আপনাকে অপারেটিং ব্যয়গুলি জানতে হবে। এর মধ্যে রয়েছে সমস্ত প্রকারের ফি এবং ব্যবসায় করার স্বাভাবিক ব্যয় হিসাবে নেওয়া ব্যয়। আপনাকে সম্পত্তিটির অবমূল্যায়ন ব্যয়ও গণনা করতে হবে, যা নিযুক্ত নির্দিষ্ট অ্যাকাউন্টিং পদ্ধতি অনুসারে পৃথক হবে।
অপারেটিং ব্যয়ের অনুপাত আপনাকে কী বলে?
কয়েক বছর ধরে ওইআরএস গণনা করা বিনিয়োগকারীদের অপারেটিং ব্যয়ের ক্ষেত্রে কোনও সম্পত্তির প্রবণতা লক্ষ্য করতে সহায়তা করে। যদি কোনও সম্পত্তির ব্যয় আয়ের চেয়ে বেশি হারে বার্ষিকভাবে বৃদ্ধি পায় তবে ওআরও বাৎসরিকভাবে বৃদ্ধি পায়। অতএব, বিনিয়োগকারী যত বেশি সম্পত্তি হ'ল তার বেশি অর্থ হারাতে পারে।
অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ের মালিক হওয়ার সময়, কোনও বিনিয়োগকারীকে সম্ভাব্য ভাড়া আয়ের পরিবর্তে কার্যকর ভাড়া আয়, বা সম্ভাব্য ভাড়া আয়ের বিয়োগ শূন্যস্থান এবং creditণ ক্ষতি ব্যবহার করে শূন্যপদগুলিতে চিহ্নিত করা উচিত। কারণ ওনারগুলিতে শূন্যপদগুলি সহ দক্ষ সম্পত্তি পরিচালনায় শূন্যপদগুলি পরিচালনা করা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে অপারেটিং ব্যয়ের আরও সঠিক চিত্র দেয় এবং দেখায় যে কোথায় উন্নতি করা যেতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, একটি দুর্বল পরিচালিত সম্পত্তি সম্ভবত উচ্চতর শূন্যতার হার পাবে, যা ওইআর প্রতিফলিত হবে।
সম্পত্তি পরিচালন ফি, ইউটিলিটিস, আবর্জনা অপসারণ, রক্ষণাবেক্ষণ, বীমা, মেরামত, সম্পত্তি কর এবং অন্যান্য ব্যয় অপারেটিং ব্যয়ের অনুপাতের অন্তর্ভুক্ত। বিনিয়োগকারীদের ওইআর-এর জন্য নির্ধারিত অতিরিক্ত অপারেটিং ব্যয়ের মধ্যে সম্পত্তি পরিচালন ফি, ল্যান্ডস্কেপিং, অ্যাটর্নি ফি, বাড়িওয়ালার বীমা এবং মৌলিক সম্পত্তি বীমা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। এই ব্যয়গুলি প্রতিদিনের ভিত্তিতে সম্পত্তি চালাতে সহায়তা করে। এই কারণে, loanণ প্রদান, মূলধনের উন্নতি এবং ব্যক্তিগত সম্পত্তি অপারেটিং ব্যয় থেকে বাদ দেওয়া হয়।
একটি নিম্ন ওইআর এর অর্থ সাধারণত সম্পত্তিটি দক্ষতার সাথে পরিচালিত হচ্ছে এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য আরও লাভজনক এবং সম্পত্তির আয়ের কম অংশই অপারেশনাল এবং রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয়কে আচ্ছাদন করে। যদি ব্যবসায়টি স্কেলযোগ্য হয় তবে মালিক প্রচুর অপারেটিং ব্যয় না বাড়িয়ে প্রতিটি ইউনিটে ভাড়া বাড়িয়ে দিতে পারেন। তদুপরি, OER দেখাতে পারে যেখানে সম্ভাব্য সমস্যাগুলি দেখা দিতে পারে যেমন ইউটিলিটি বিলগুলি যথেষ্ট পরিমাণে বৃদ্ধি পাচ্ছে, তাই বিনিয়োগকারীরা আরও দ্রুত সমস্যার সমাধান করতে এবং তাদের লাভের মাত্রা রক্ষা করতে পারে।
ওআর কীভাবে ব্যবহার করতে হয় তার উদাহরণ
একটি অনুমানমূলক উদাহরণটি ধরুন, যেখানে বিনিয়োগকারী এ একটি বহু-পরিবার অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিংয়ের মালিক এবং মাসে মাসে in 65, 000 ভাড়া নিয়ে আসে। বিনিয়োগকারী তার মাসিক বন্ধকী প্রদান, কর, ইউটিলিটিস এবং অন্যান্য সহ অপারেটিং ব্যয়ের জন্য 50, 000 ডলারও প্রদান করে। সম্পত্তিটিও এই বছর 85, 000 ডলার অবমূল্যায়ন করবে বলে আশা করা হচ্ছে।
সুতরাং, বার্ষিক OER হিসাবে গণনা করা যেতে পারে:
(65, 000 × 12) = 66%
এর অর্থ হল যে অপারেটিং ব্যয়গুলি এই সম্পত্তির দ্বারা উত্পন্ন আয়ের প্রায় দুই-তৃতীয়াংশ খরচ করে।
ওআর এবং ক্যাপের হারের মধ্যে পার্থক্য
বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের বিশ্বে মূলধনের হার (বা ক্যাপ রেট) ব্যবহার করা হয় রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের সম্পত্তিতে যে আয় প্রত্যাশিত বলে প্রত্যাশিত তা প্রত্যাখ্যান করে indicate প্রায়শই "ক্যাপ রেট" হিসাবে উল্লেখ করা হয়, এই পরিমাপটি নেট আয়ের ভিত্তিতে গণনা করা হয় যা সম্পত্তি উত্পন্ন হবে বলে আশা করা হচ্ছে। এটি রিয়েল এস্টেটের বাজারে বিনিয়োগের বিনিয়োগকারীদের সম্ভাব্য প্রত্যাশা অনুমান করতে ব্যবহৃত হয়।
ক্যাপের হারটি এক বছরের সময় দিগন্তের উপরে সম্পত্তি ধরে theণ নয়, নগদ অর্থের বিনিময়ে কিনে নিয়েছে বলে ধরে নিচ্ছে। এটি সূত্র দ্বারা সংজ্ঞায়িত করা হয়:
মূলধন হার = নেট অপারেটিং আয় ÷ বর্তমান বাজার মূল্য
বিনিয়োগের সম্পদের লাভজনকতা পরিমাপের ক্ষেত্রে ওআর এর সাথে সমান হলেও, ওআর নেট আয়ের পরিবর্তে স্থূল আয় এবং ডিনোমিনেটরে যে জায়গাগুলি রাখে তার চেয়ে আলাদা হয়। ওইআর কোনও সম্পত্তির বাজার মূল্যও বিবেচনা করে না।
ওআর এর সীমাবদ্ধতা
রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের জন্য ওইআর-এর দুটি ঘাটতি রয়েছে। প্রথমত, কারণ এতে কোনও সম্পত্তির বাজারমূল্য অন্তর্ভুক্ত না (যেমন ক্যাপের হারও হয়), এটি কোনও বিনিয়োগকারীকে ক্রয় বা বিক্রয়ের সময় কোনও সম্পত্তির আপেক্ষিক মূল্য সম্পর্কে অবহিত করে না। এটি কেবল চলমান অপারেশনগুলির দক্ষতার সাথে কথা বলে। কোনও সম্পত্তি বিনিয়োগের মূল্যায়ন করার সময় এটি ক্যাপ হারের মতো কোনও কিছুর সাথে একত্রে ব্যবহার করা উচিত।
দ্বিতীয়ত, যেহেতু অবচয়কে বিভিন্নভাবে গণনা করা যায়, হ্রাসের জন্য অ্যাকাউন্টিংয়ের আরও অনুকূল পদ্ধতি ব্যবহার করে OER কে গেমড করা যেতে পারে।
