রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ভরসাকে কীভাবে মূল্যায়ন করবেন (রিট)

রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের (আরআইআইটি) মূল্য নির্ধারণের জন্য বিনিয়োগকারীরা দেখতে পাবেন যে প্রতি-শেয়ার আয় (ইপিএস) এবং মূল্য-থেকে-উপার্জনের (পি / ই) প্রথাগত মেট্রিকগুলি প্রযোজ্য নয়।, আমরা একটি REIT এর মান অনুমান করার জন্য আরও নির্ভরযোগ্য পদ্ধতি নিয়ে আলোচনা করব।

পরিচালনা থেকে তহবিল পরীক্ষা (এফএফও)

আসুন XYZ আবাসিক (XYZ), একটি কাল্পনিক আবাসিক REIT- এর সংক্ষিপ্ত আয়ের বিবরণ দেখে শুরু করা যাক।

2017 থেকে 2018 অবধি, এক্সওয়াইজেড আবাসিকের নিট আয় বা "নীচের লাইন" প্রায় 30% (+ $ 122, 534 $ 543, 847) এ বেড়েছে। যাইহোক, এই নেট আয়ের সংখ্যার মধ্যে অবচয় ব্যয় অন্তর্ভুক্ত, যা উল্লেখযোগ্য লাইন আইটেম। বেশিরভাগ ব্যবসায়ের ক্ষেত্রে অবচয় হ'ল একটি গ্রহণযোগ্য নন-নগদ চার্জ যা পূর্ববর্তী সময়ে করা বিনিয়োগের জন্য বরাদ্দ দেয়। তবে রিয়েল এস্টেট বেশিরভাগ স্থির-উদ্ভিদ বা সরঞ্জামের বিনিয়োগের থেকে পৃথক কারণ সম্পত্তি খুব কম সময়ে মূল্য হ্রাস করে এবং প্রায়শই প্রশংসা করে। নিট আয়, অবমূল্যায়ন দ্বারা হ্রাস একটি পরিমাপ, সুতরাং, কর্মক্ষমতা একটি নিম্নমানের মাপ। ফলস্বরূপ, অপারেশনস (এফএফও) থেকে প্রাপ্ত তহবিলের মাধ্যমে আরআইআইটি বিচার করা বুদ্ধিমান হয়ে যায়, যা অবচয়কে বাদ দেয়। (আরআইআইটি বিনিয়োগে ব্যাকগ্রাউন্ড পড়ার জন্য, আরআইআইটি ওয়ে দেখুন))

সংস্থাগুলি এফএফওকে পুনর্নির্মাণ করতে হবে, যা নিট আয়ের সাথে পাদটীকাতে রিপোর্ট করা হয়েছে। সাধারণ গণনায় নিখুঁত আয়ের পরিমাণকে আবার অবচয় যুক্ত করা এবং অবচয়যোগ্য সম্পত্তির বিক্রয়ের উপর লাভগুলি বিয়োগ করা অন্তর্ভুক্ত । আমরা এই লাভগুলি বিয়োগ করে ধরে নিই যে তারা পুনরাবৃত্তি করছে না এবং তাই আরআইটি-র টেকসই লভ্যাংশ প্রদানের ক্ষমতাতে অবদান রাখবে না। এফএফও-তে নেট আয়ের সমঝোতা (স্পষ্টতার খাতিরে অপ্রাপ্ত আইটেমগুলি সহ) নীচে বর্ণিত হয়েছে:

এটি স্পষ্ট যে অবমূল্যায়ন ফিরে যুক্ত হওয়ার পরে এবং সম্পত্তি লাভগুলি বিয়োগ করার পরে, অপারেশনস থেকে প্রাপ্ত তহবিল (এফএফও) 2017 সালে প্রায় 8 838, 390 এবং 2018 সালে প্রায় 8 758, 000 সমান।

এফএফও অবশ্যই রিপোর্ট করতে হবে তবে এতে একটি দুর্বলতা রয়েছে: এটি বিদ্যমান সম্পত্তির পোর্টফোলিও বজায় রাখতে প্রয়োজনীয় মূলধন ব্যয়ের জন্য কর্তন করে না। শেয়ারহোল্ডারদের রিয়েল এস্টেট হোল্ডিংগুলি অবশ্যই বজায় রাখতে হবে, উদাহরণস্বরূপ অ্যাপার্টমেন্টগুলি পেইন্টিং করুন, সুতরাং এফএফও সমস্ত ব্যয় এবং ব্যয়ের পরে অবশিষ্ট সত্যিকারের অবশিষ্ট নগদ প্রবাহ নয়।

পেশাদার বিশ্লেষকরা তাই আরআইএটির মান অনুমান করতে "অপারেশনগুলি থেকে অ্যাডজাস্টেড ফান্ডগুলি" (এএফএফও) নামে একটি পদক্ষেপ ব্যবহার করেন। যদিও এফএফও সাধারণত ব্যবহৃত হয়, পেশাদাররা দুটি কারণে এএফএফওতে মনোনিবেশ করেন। প্রথমত, এটি শেয়ারহোল্ডারদের জন্য উপলভ্য নগদ প্রবাহের আরও সঠিক পরিমাপ এবং সুতরাং মূল্য নির্ধারণের জন্য আরও ভাল "বেস নম্বর"। দ্বিতীয়ত, এটি সত্যিকারের অবশিষ্ট নগদ প্রবাহ এবং লভ্যাংশ প্রদানের জন্য আরআইআইটির ভবিষ্যতের সক্ষমতা সম্পর্কে আরও ভাল ভবিষ্যদ্বাণী।

এএফএফওর অভিন্ন সংজ্ঞা নেই তবে বেশিরভাগ গণনা মূলধন ব্যয়কে বিয়োগ করে, উপরে উল্লিখিত হিসাবে। এক্সওয়াইজেড আবাসিক ক্ষেত্রে, ২০১ 2018 সালের এএফএফও পেতে প্রায় 182, 000 ডলার এফএফও থেকে বিয়োগ করা হয় This এই সংখ্যাটি সাধারণত আরআইএটির নগদ প্রবাহ বিবরণীতে পাওয়া যায়। এটি বিদ্যমান বৈশিষ্ট্য বজায় রাখতে প্রয়োজনীয় নগদের প্রাক্কলন হিসাবে ব্যবহৃত হয়, যদিও নির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্যগুলিকে ঘনিষ্ঠভাবে দেখলে আরও সঠিক তথ্য উত্পন্ন হতে পারে।

Shareতিহ্যগত মেট্রিকগুলি যেমন শেয়ার প্রতি আয় EPS এবং P / E কোনও REIT এর মূল্য নির্ধারণে বিশ্বাসযোগ্য নয়।

এফএফও এবং / বা এএফএফওতে বৃদ্ধি পরীক্ষা করা

আমরা যখন এফএফও এবং এএফএফও হাতে নিয়ে থাকি, তখন একটি বা উভয় মেট্রিক্সে প্রত্যাশিত বর্ধনের সন্ধান করি তখন আমরা আরও নির্ভুলতার সাথে REIT এর মান অনুমান করতে পারি। এটির জন্য আরইআইটি এবং এর খাতটির অন্তর্নিহিত সম্ভাবনাগুলি সম্পর্কে একটি সতর্কতার সাথে নজর দেওয়া দরকার। একটি আরআইএটির বৃদ্ধির সম্ভাবনাগুলি মূল্যায়নের বিশদগুলি এই নিবন্ধের আওতার বাইরে তবে এখানে কয়েকটি উত্স বিবেচনা করার জন্য রয়েছে:

• ভাড়া বৃদ্ধির সম্ভাবনা (উচ্চতর ভাড়াটিয়াদের আকর্ষণ করার জন্য নিম্ন-প্রান্তের সম্পত্তি অর্জন করা এবং তাদের উন্নীত করা; একটি জনপ্রিয় এবং সফল কৌশল হ'ল নিম্নমানের সম্পত্তি অর্জন করা এবং উন্নততর ভাড়াটেগুলি উচ্চ ভোগত্বের হারের দিকে পরিচালিত করে (কম উচ্ছেদে) এবং উচ্চতর ভাড়া) বহিরাগত বৃদ্ধির সম্ভাবনা (অনেকগুলি REITs অধিগ্রহণের মাধ্যমে এফএফও বৃদ্ধিকে উত্সাহ দেয় তবে এটি করা সহজ হয়ে যায় কারণ একটি আরআইআইটি অবশ্যই তার বেশিরভাগ মুনাফা বিতরণ করতে পারে এবং সাধারণত একটি বড় নগদ হোর্ড ধারণ করে না; তবে, অনেকগুলি REITs সফলভাবে তাদের পোর্টফোলিওগুলিকে ছাঁটাই করে, নিম্নমানের সম্পত্তি অধিগ্রহণের অর্থের জন্য নিম্নমানের বৈশিষ্ট্য বিক্রয় করা)

এফএফও / এএফএফএতে একাধিক আবেদন করা

আরআইআইটির মোট রিটার্ন দুটি উত্স থেকে আসে: লভ্যাংশ প্রদান এবং দামের প্রশংসা। প্রত্যাশিত দামের প্রশংসা আরও দুটি উপাদানে বিভক্ত হতে পারে: এফএফও / এএফএফও বৃদ্ধি এবং প্রাইস-টু-এফএফও বা মূল্য-থেকে-এএফএফও একাধিকের বৃদ্ধি

এক্সওয়াইজেডের জন্য বহুগুণ দেখুন। দ্রষ্টব্য, আমরা এফএফও দ্বারা বিভক্ত দাম দেখছি, যা বাস্তবে বাজারের মূলধনটি এফএফও দ্বারা বিভক্ত। এই উদাহরণে এক্সওয়াইজেডের বাজার মূলধন (শেয়ারের দাম দিয়ে গুণিত অংশের সংখ্যা) প্রায় $ 8 বিলিয়ন।

শিল্প সমবয়সীদের সাথে সরাসরি তুলনা করা বাদ দিয়ে আমরা এই গুণগুলি কীভাবে ব্যাখ্যা করব? পি / ই গুণাগুলির অনুরূপ, মূল্য-থেকে-এফএফও বা মূল্য-থেকে-এএফএফও গুণিতকগুলি ব্যাখ্যা করা কোনও সঠিক বিজ্ঞান নয় এবং বাজারের পরিস্থিতি এবং নির্দিষ্ট আরআইআইটি সাব-সেক্টরের সাথে গুণগুলি পৃথক হবে)। এবং অন্যান্য ইক্যুইটি বিভাগগুলির মতো, আমরা খুব বেশি যে কোনও একাধিকটিতে কেনা এড়াতে চাই।

প্রদত্ত লভ্যাংশ বাদে দামের মূল্যবৃদ্ধি দুটি উত্সে বিভক্ত হয়: এফএফও / এএফএফও বৃদ্ধি এবং / অথবা মূল্যবান একাধিকের (প্রাইস টু-এফএফও বা মূল্য-থেকে-এএফএফও অনুপাত) বৃদ্ধি। অনুকূল এফএফও বৃদ্ধির সম্ভাবনাগুলির সাথে একটি আরআইটি দেখার সময় আমাদের উভয় উত্সকে একত্রে বিবেচনা করা উচিত, উদাহরণস্বরূপ, যদি এফএফও 10% বৃদ্ধি পায় এবং 10.55x এর একাধিক বজায় থাকে তবে দাম 10% বৃদ্ধি পাবে। তবে, একাধিকটি প্রায় 5% থেকে 11x পর্যন্ত প্রসারিত হলে দামের সমাদর প্রায় 15% (10% এফএফও বৃদ্ধি + 5% একাধিক প্রসারণ) হবে।

একটি দরকারী অনুশীলন দাম-থেকে-এএফএফও একাধিক অর্থাত্ 1 ÷ = এএফএফও / দামের প্রতিদান গ্রহণ করে। এটি XYZ আবাসিকের সাথে প্রায় 7.2% ( 75 575.7 ÷ 8, 000 ) সমান এবং "এএফএফও ফলন" বলা হয়। আরআইআইটির দাম মূল্যায়ন করতে, আমরা তারপরে এএফএফওর ফলনটির সাথে তুলনা করতে পারি:

1. বাজারের মূলধন রেট বা "ক্যাপ রেট,"

২.এফএফও / এএফএফওতে আরআইএটি-র প্রবৃদ্ধির জন্য আমাদের অনুমান।

ক্যাপের হার হ'ল একটি সাধারণ সংখ্যা যা বিনিয়োগকারীদের জানায় যে বাজার বর্তমানে রিয়েল এস্টেটের জন্য কত মূল্য পরিশোধ করছে। উদাহরণস্বরূপ, 8% ইঙ্গিত দেয় যে বিনিয়োগকারীরা সাধারণত প্রতিটি রিয়েল এস্টেট সম্পত্তির নিট অপারেটিং আয়ের (এনওআই) প্রায় 12.5 গুণ ( 1 ÷ 8% ) প্রদান করে।

আসুন ধরে নেওয়া যাক যে বাজারের ক্যাপের হার প্রায় 7% এবং এক্সওয়াইজেডের এফএফও / এএফএফওর জন্য আমাদের বৃদ্ধির প্রত্যাশা শুরুর 5%। Calc.২% হিসাবে গণনা করা এএফএফও ফলন দেওয়া, আমরা সম্ভবত একটি ভাল বিনিয়োগের দিকে তাকিয়ে থাকি কারণ বাজারের ক্যাপের হারের তুলনায় আমাদের দাম যুক্তিসঙ্গত হয় (এটি আরও কিছুটা বেশি, যা আরও ভাল)। তদতিরিক্ত, আমরা যে বিকাশের প্রত্যাশা করছি তা শেষ পর্যন্ত উচ্চতর লভ্যাংশ এবং দাম উভয়কেই অনুবাদ করা উচিত। প্রকৃতপক্ষে, অন্য সমস্ত বিনিয়োগকারীরা যদি আমাদের মূল্যায়নের সাথে একমত হন তবে এক্সওয়াইজেডের দাম অনেক বেশি হবে কারণ এই বৃদ্ধির প্রত্যাশাগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করতে এটির জন্য আরও বেশি সংখ্যক প্রয়োজন।

তলদেশের সরুরেখা

নেট আয়ের পরিবর্তে অপারেশন (এফএফও) থেকে তহবিল দেখার সময় REIT মূল্যায়ন আরও বেশি স্পষ্টতা তৈরি করে। সম্ভাব্য বিনিয়োগকারীদের অপারেশন (এএফএফও) থেকে সমন্বিত তহবিলও গণনা করা উচিত, যা রিয়েল এস্টেটের পোর্টফোলিও বজায় রাখতে প্রয়োজনীয় ব্যয়গুলি হ্রাস করে। এএফএফই আরআইএটির ডিভিডেন্ড-প্রদানের ক্ষমতা এবং বৃদ্ধির সম্ভাবনাগুলি পরিমাপ করার জন্য একটি দুর্দান্ত সরঞ্জাম সরবরাহ করে।